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父親離世不到一個月兒女將後媽告上法院
後老伴去世了,王老太還沈浸在悲痛之中,不料後老伴的三個子女卻讓她限期搬走,還將她告上法庭,要求分割她名下的房產。『可這房子不是我的,是我女兒出資借我名買的呀!』老人急得直掉淚。
故事回放
兩人重組家庭
王老太原有一個幸福美滿的家庭,一雙兒女也都在上大學,但1995年一場突如其來的車禍奪去了孩子父親的生命。家裡的頂梁柱沒了,兩個孩子還都在上學,王老太獨自艱難地支橕著這個家。
兩年後在單位同事的介紹下,王老太認識了在國企工作的李老先生。李老先生的老伴早年因病去世,一個人拉扯大三個孩子,目前三個子女都已成年。二老一見如故,經過半年多的接觸,在雙方子女的支持下,二人辦理了結婚登記。
婚後,王老太便搬入李老先生家中居住。李老先生婚前名下有一套住房。
女兒借名買房
2000年王老太的女兒小麗結婚,起初小兩口的感情還不錯,可不久就出現了婚姻危機。當時小麗打算買一套房子,因擔心將來離婚涉及財產分割,便與母親商量,由自己出資,借用母親王老太的名義買房。
2003年初,小麗借用母親的名義買下了位於北京市朝陽區的一套商品房,首付款及按揭貸款都由小麗來支付,合同約定按揭貸款期限為10年。王老太如實將此事告知丈夫,李老先生表示諒解和同意,二老也都認為這套商品房是小麗的。
兩年後,小麗的丈夫在公派出差期間,不幸因車禍遇難。抑郁的小麗出國留學了,並長期居住國外。其間,她一直按時還房貸。直至2013年初,小麗還清了全部銀行貸款,可以辦理房屋過戶手續了,但因她在國外,所以暫時沒去過戶。
她被告上法庭
然而,令人意想不到的事情再次發生了。去年年底,李老先生因病猝死,王老太悲痛不已,二人一起生活了長達15年,感情一直很和睦。但讓王老太想不到的是,李老先生剛剛去世,他的三個子女就要求王老太限期搬離。
王老太已年逾七旬,小麗擔心母親身體吃不消,急忙從國外趕回來,將母親接回自己家中。李老先生去世還不到一個月,他的三個子女便將王老太告到法院,要求依法分割她名下的這套房產及李老先生名下的房子。
『老伴的房子是遺產,大家分,我沒意見。但是我名下的這套房子明明是我女兒小麗出錢買的,怎麼能作為遺產來分割呢?』王老太又氣又急,幾乎病倒。
律師分析
王老太名下房屋實非夫妻共同財產
北京市盛峰律師事務所房產法律事務部首席律師李松接待了前來諮詢的王老太。他認為,如果王老太所述屬實,那麼,王老太名下的這套房屋其實並非夫妻共同財產。雖然該房屋登記在王老太的名下,也是在她與李老先生婚姻關系存續期間取得的,按照常理來說,在一般情況下,該房屋應認定為屬於他們二老的夫妻共同財產,但實際上並非如此。
首先,從購房人來看,實際的購房人是王老太的女兒小麗,購房的首付款及後期的按揭還款都是由小麗支付的,自始至終王老太及李老先生並未支付過任何費用。其次,王老太的女兒小麗僅僅是擔心婚姻出現變故,所以借用母親王老太的名義購房,房屋也一直是由小麗居住使用,並實際控制,李老先生生前對此事是知情並同意的。再次,購房的全套手續原件及房產證原件、支付購房款及銀行按揭還款的證明原件均系由小麗保存。
由此可見,小麗與其母親王老太之間實際上是一種借名買房的關系,加之小麗2003年購買的是商品房,當時北京市尚未出臺限購令,借名購買商品房並不違反國家法律、行政法規及相關政策的規定。因此,該借名購房的行為是有效的,這套房屋實際上應屬於王老太的女兒小麗所有。
王老太子女無權繼承李老先生遺產
同時,李松律師認為,王老太的兒女是無權繼承李老先生遺產的。王老太與李老先生結婚前,她與原配丈夫所生的一雙兒女都在讀大學,已經成年。因此,李老先生與王老太的兩個子女之間並未形成撫養關系。
依據我國《繼承法》的相關規定,形成撫養關系的繼子女在繼父母去世時,可依法作為第一順序繼承人繼承繼父母的遺產。而由於王老太的兒女與李老先生之間未形成撫養關系,因此這二人無權繼承李老先生的遺產。
同理,李老先生的三個子女在李老先生再婚時也均已成年,如果到了王老太百年之後,李老先生的三個子女也無權繼承王老太留下的遺產。
雖然本案中繼子女與繼父母之間不產生繼承的關系,不過,這並不能排除王老太繼承李老先生遺產的權利。二老是經過登記的合法夫妻,王老太作為李老先生的配偶,按照法律規定應是第一順序法定繼承人,她可與李老先生的三個子女一同繼承李老先生的遺產。
如無遺囑應按法定繼承分割房產
李松律師說,如果李老先生去世之前留有遺囑,且各繼承人對於按照遺囑繼承均無異議,則各繼承人可共同到公證處辦理公證繼承,之後帶著公證書到房屋管理部門便可辦理房屋過戶手續。
但如果任何一個繼承人不同意按遺囑進行繼承,或者對遺囑繼承有異議,或者拒絕在公證書上簽字,那麼將無法通過公證繼承的方式來分割遺產。在此情形下,繼承人就只能考慮通過司法途徑來主張依法分割遺產,即通過法院訴訟繼承糾紛。
李律師認為,若李老先生在生前未留下有效的遺囑,則依據《繼承法》的相關規定,李老先生的遺產應由法定第一順序繼承人進行繼承。李老先生的配偶王老太及李老先生的三個子女均屬於法定第一順序繼承人,如果沒有特別約定,一般按照法定繼承進行平均分割。李老先生名下的房產屬於其個人的婚前財產,依法應由四個繼承人每人繼承四分之一的份額。
小麗可提起確權之訴確認房屋歸屬
鑒於目前房產證登記在小麗的母親王老太的名下,而且李老先生的三個子女已經以繼承糾紛訴至法院,李松律師建議小麗以其母親王老太為被告,依法向法院提出確權之訴,請求法院依法確認王老太名下的這套房屋屬於自己所有。
李律師認為,在確權之訴立案之後,王老太應依法向法院申請中止對繼承糾紛案件的審理,待確權糾紛審理完畢之後,再恢復對繼承糾紛的審理。依據我國《民事訴訟法》的相關規定,本案的審理需要以另一案件的審理結果為依據的,應依法中止審理。
律師提醒
在此,李松律師特別提示:在北京市政府2011年2月16日公布『限購令』之前,為了更好地維護自己的合法權益,約定借名時應當留下書面的文字資料。比如,小麗當時可與母親和繼父簽訂協議,約定房屋的權屬,這樣將來引發產權糾紛的可能性就會大大降低,即便產生糾紛,這份協議也可作為一份有力的證據來維權。
而如果是在北京『限購令』公布之後,借名人與出名人故意通過借名的方式來騙取法院的判決書,以取得購房資質,那麼這種借名行為則違反了北京市『限購令』的相關規定,依法不應得到法院的支持。李松律師認為,雖然商品房借名的行為法律並不禁止,但如果企圖通過借名規避『限購令』,則不應受到法律的保護。
(文中當事人為化名) J151
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盛峰律師事務所
李松律師
李松房產律師團隊由北京市盛峰律師事務所高級合伙人、北京市律協房地產法律委員會委員李松於2008年創立,發展至今已擁有多名頗具房地產法律處理經驗的執業律師,系國內較早建立的、只專注於房地產領域的精英律師團隊。