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【編者按】
“安居”是中國人非常注重的一件大事,也是根深蒂固的一種情結。安了居,還得證明居所是自己的,心纔有所安。俗稱“大紅本”的房屋所有權證便是居所的證明,拿着它,才能證明房子是自己的,才能拿房子做抵押做投資,才能讓孩子按區域就學,纔有踏實感。
然而,據估計,至2009年海口由於歷史遺留原因拿不到房產證的“無證房”超過3萬戶。2009年12月4日,海口出臺時效爲2年的《海口市人民政府關於解決辦理房地產證歷史遺留問題的若干意見》(以下簡稱“《意見》”),併成立由市國土、規劃、住建、消防、人防等18職能部門組成的解決辦理房產證歷史遺留問題領導小組,辦公室設在市住建局,正式啓動解決海口市歷史遺留房產證問題。
2010年4月21日,《海口市解決辦理房地產證歷史遺留問題工作細則》(以下簡稱“《細則》”)出臺,作爲對《意見》的補充和操作細則。
至此,海口市解決辦理房產證歷史遺留問題的主要依據是《意見》和《細則》這兩個文件。
2011年12月4日,《意見》期滿終止,但是,解決房地產證歷史遺留問題還遠未“解決”。
面對現實,2012年9月5日,海口市政府於再次出臺《海口市人民政府關於延長關於解決辦理房地產證歷史遺留問題的若干意見有效期的決定》,將該《意見》的有效期延長至解決辦理房地產證歷史遺留問題工作結束止。
自2009年12月至2013年12月底,向海口市解決辦理房產證歷史遺留問題辦公室(以下簡稱“遺留辦”)提出申請的“無證房”約4萬多戶,涉及面積約500萬平方米,遺留辦已辦理髮證約有1.9萬戶,涉及面積約270萬平方米。現在,仍有很大一部分“無證房”的產權待解決,如何申請辦理歷史遺留問題的房產證,成爲很多“無證房”業主的疑問,南海網特此整理出辦證程序、所需材料,給廣大業主提供指導。
“無證房”形成主因在開發商
需首先解決房屋綜合驗收問題
據海口市解決辦理房產證歷史遺留問題辦公室第二業務組組長瞿瀟雪介紹,造成“無證房”的主要原因是由於一些開發商在開發建設過程中擅自改變建設項目規劃方案,超容積率或改變規劃設計用途,存在超建多建等違規建設行爲;還有因拖欠工程款,工程轉包造成工程建設資料遺失,無法進行工程竣工驗收;更有一些開發商屬於項目公司,做完一個項目就分紅並解散。
她說,因爲這些開發商在開發建設過程中存在違規建設、銷售,欠繳稅費等違法違規行爲,建設項目不具備辦理綜合驗收的法定條件,卻在這種情況下出售了房子,而辦理房產證又必須先經過綜合驗收,這也就是爲什麼衆多購房者買房入住多年卻拿不到房產證的真正原因。
“所以解決房產證歷史遺留問題首先就是要解決房屋綜合驗收的問題。”瞿瀟雪表示,只要房屋綜合驗收通過,就可以辦理房屋初始登記(俗稱“大房產證”),接下來購房者按規定申辦房屋轉移登記,拿到屬於自己名下房屋所有權證(俗稱“小房產證”)就不成問題了。
“無證房”適用範圍是2006年12月31日前
申辦主體爲開發建設單位和個人
那麼,什麼樣的房屋才屬於解決辦理房產證歷史遺留問題處理的範疇?
根據《意見》規定:解決房產證歷史遺留問題適用的範圍是2006年12月31日前在海口市城市建成區範圍內國有土地上經規劃、建設管理部門批准建設並實際交付或實際使用但因建設中存在問題未辦理房產證的房屋。
申請辦理解決歷史遺留問題的房屋登記有兩種主體,一種是開發建設單位,一種是個人。由於遺留問題絕大多數是“大證”還沒辦下來開發建設單位就解體了,而“大證”又只能由建設單位申辦,所以就由業主委員會或物業單位組織業主代爲申辦。
具體路徑:(一)建設單位存在的,由建設單位申請;(二)建設單位主體不存在或因其他原因不申請的,由業主委員會或物業服務單位組織業主申請;(三)建設單位存在改制、合併、分立等情形的,由原建設單位權利義務的承接單位申請;沒有承接單位的,由業主委員會或物業服務單位組織業主申請。
如何申辦解決“無證房”?
辦證程序:申請、受理、審覈、覈准、納稅、登記發證
究竟該如何申辦歷史遺留問題房產證?
《細則》規定,辦理解決歷史遺留問題的房屋登記,按照申請、受理、審覈、覈准、納稅、登記發證這六個程序辦理。
【申請】向海口市遺留辦提出房地產權屬登記申請並提交相應資料→【受理】經確定適用《意見》處理範圍的房屋,受理人員向申請人出具《海口市解決辦理房產證歷史遺留問題受理通知書》→【審覈】調查遺留問題,涉及遺留問題的主管部門作出處理意見,審覈組、辦公室聯席會議、領導小組分情況研究主管部門作出的意見→【覈准】審覈組提請市遺留辦召開聯席會議作出決定或提請市遺留辦領導小組討論並作出決定→【納稅】向稅務機關申報納稅→【登記發證】決定予以登記的頒發房屋所有權證,不同意登記的退還資料【完】
其中審覈環節最爲重要也最爲複雜:
1.審覈組對申請人提交的有關材料進行審覈,對存在影響房屋產權登記的遺留問題進行調查,依據《意見》的規定向涉及遺留問題的行政主管部門發出徵求意見函,要求有關部門在規定時限內對遺留問題做出處理意見。
2.有關部門做出的處理意見符合《意見》規定的予以採納,不符合《意見》規定的,審覈組根據有關法律、法規和《意見》的規定研究提出處理意見,並將該處理意見再次發送到有關部門徵求意見,並要求有關部門在5個工作日內反饋。有關部門反饋意見爲同意的,提交辦公室召開聯席會議討論研究。有關部門在規定期限內沒有意見反饋的,按照審覈組的意見提交辦公室召開聯席會議研究。有關部門反饋意見爲不同意的,審覈組將有關部門的意見和審覈組的意見提交辦公室,辦公室報請領導小組會議研究。
【注意】按照程序,辦理歷史遺留問題房產證不是一次性拿着相關材料到窗口就能辦理完畢,而是要等待相關主管部門根據遺留問題的具體情況進行審覈給出意見,再經市遺留辦聯席會議或領導小組按程序反覆研究才能做出最後決定。
例如,如果建築工程是消防沒通過驗收的,按現狀直接申辦消防驗收手續,如無違反國家工程建設消防技術標準強制性要求或存在其他嚴重影響消防安全問題的,由消防管理部門出具確認意見。消防部門的意見如果符合《意見》的予以採納,不符合《意見》的,審覈組要作出處理意見併發回到消防部門徵求意見。再根據消防部門反饋意見的不同情形提請市遺留辦召開聯席會議研究,或報請領導小組研究決定。這還僅僅是【審覈】環節,之後還要經過【覈准】【納稅】,才能【登記發證】,不同意登記的將退還資料。
辦理地點:海口市住建局“遺留辦”
地點設在海口市怡心路9號海口市房屋產權交易登記中心辦公大樓713房海口市“遺留辦”申報,填寫《海口市解決辦理房產證歷史遺留問題申報表》並提供相關材料。
所需材料:根據遺留問題具體情況確定缺啥補啥
開發建設單位申請和個人申請需要提交不同的材料。總體來說,需要下述材料(以下詳述)。
【注意】由於歷史遺留問題房產證所缺材料情況不一,海口市遺留辦受理審覈組對申請人申報材料進行審查,符合《意見》適用範圍的,要求申請人補充相關材料。材料根據申請人所申請解決的歷史遺留問題的具體情況由辦公室受理人員確定。需要補充的材料即是相關部門調查具體遺留問題後給出的意見。
(一)由開發建設單位申請的,申請人提交如下資料:
1.登記申請書;
2.工商營業證書、企業資質證書;
3.法人身份證明,申請人(法人)身份證複印件;
4.法人委託書、代理人個人身份證明;
5.規劃及建設管理部門有關證件或批准文件;
6.國有土地使用權證書或其他建設用地使用權證明;
7.經市規劃管理部門對申請登記房屋的公共部位、專用部位及房屋基本單元等的規劃用途予以確認的房屋測繪報告;
8.市有關管理部門出具的涉及房屋己竣工驗收、規劃許可、使用安全等情況的確認意見,交付等情況的確認意見;
9.市地名管理部門出具的房屋坐落地址(含街道、門牌號)證明;
10.實施房屋白蟻防治的備案證明;
11.其他必要的證明資料。
【辦理流程一】建設單位改制、合併、分立後由承接原建設單位權利義務的單位提出申請的依照本條辦理,需要提供建設單位改制、合併、分立的證明文件。屬房改房的,出具由房改部門批覆的同意建設經濟適用房或集資建房文件。
經審覈批准登記的按照房屋初始登記辦理(即“大證”)。
辦理房屋初始登記後,申請人自行向海口市房屋產權登記交易中心申請辦理轉移登記(即“小證”)。
(二)由權利人個人申請的,提交如下資料:
1.登記申請書;
2.申請人的身份證明;
3.房屋購買合同;
4.法律判決書、裁定書、仲裁決定書、協助執行通知書、拍賣成交確認書、公證書;
5.房地產轉讓完稅證明;
6.物業維修資金繳交證明;
7.其他必要的證明材料。
【辦理流程二】遺留辦負責對房屋的土地、規劃、建設等情況進行調查並徵求相關職能部門的意見,房屋需要完善、鑑定和測繪的,通知業主自行組織實施。對申請人取得房屋權利的真實性、合法性進行審查並公告。
經審覈批准登記的由登記發證組按照房屋轉移(即“小證”)登記辦理。
(三)其中,個人申請延伸出一種情況,整棟建築或整個小區內的部分房屋已適用海南省處置積壓房地產的相關規定辦理房產登記的,申請人應提交以下材料:
1.登記申請書;
2.房屋購房合同、發票(或收據);
3.仲裁書、判決書、拍賣成交確認書、公證書、協議書等;
4.完稅證明;
5.個人身份證明。
【辦理流程三】審覈組對個人提交的材料進行審查,查明申請人權利來源的真實性、合法性並進行公告。
向規劃部門發送徵詢意見函,要求規劃部門確認該建築是否嚴重影響規劃要求。不嚴重影響規劃,經公告無異議的,審覈組做出同意辦理的意見報辦公室研究。