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行業數據表明:到2016年,佛山優質寫字樓需求面積約為340萬平方米,總存量為443萬平方米,供過於求超過100萬平方米。當一座座高聳的寫字樓成為佛山城市新經濟的外在標尺與最佳注腳,供求關系失衡亦引多方猜測和討論。
DTZ戴德梁行廣州及鄭州公司總經理黎慶文稱,供過於求現象屬正常市場發展周期,在這一周期內,佛山寫字樓市場是把投資『雙刃劍』,面臨低回報率風險的同時,可強勢議價。長期來看,佛山寫字樓漲價可期,建議多引入金融企業,或可拉高佛山寫字樓市場租金承受能力。
作者:
DTZ戴德梁行廣州及鄭州公司
總經理黎慶文
黎慶文
人物名片
DTZ戴德梁行廣州及鄭州公司總經理。在新西蘭及國內地產領域擁有22年從業經驗,曾擔任多個大型項目(前期研究、可行性研究、市場定位、發展顧問及運營策略)的主要負責人,為房地產市場多個領域的客戶提供優質的顧問服務。研究地產市場多年,非常熟悉國內地產發展形勢,尤其是廣佛區域。
精彩觀點
-從長期來看,寫字樓的發展存在循環周期,同一周期裡,首先因為市場需求引導供應集中爆發,導致供過於求,此為上昇階段;隨後市場會自發放緩或收緊進行調節進入下降時期,最終達到供需平衡。
-為大佛山規劃中的政治經濟文化中心,佛山新城在佛山的地位相當於『皇太子』。雖然現在那裡可能人氣不太旺、交通不夠便利,但未來的潛力不可限量。
佛山寫字樓
處於第一發展周期
經過14年市場觀察,廣州寫字樓市場的循環發展周期為5—6年,期間寫字樓市場經歷了『需求旺盛—集中供應—供過於求—發展放緩—供需平衡』五個階段,如此5—6年一循環。佛山寫字樓市場正處於第一個發展周期中的集中供應階段,這一周期有多長?到何時纔會放緩供應的腳步?尚難定論,只能拭目以待。
去年12月,戴德梁行在佛山房地產市場分析新聞發布會上做出預測:未來3年,佛山將有超過23個寫字樓項目入市,供應面積超過139萬平方米。這一預測公布之後,便常有業界人士和媒體向我們發問佛山寫字樓供應是否會過剩。
我想,談『過剩』並不恰當,『周期理論』或許更能明確其發展脈絡。所謂『周期理論』,即我認為從長期來看,寫字樓的發展存在循環周期,同一周期裡,首先因為市場需求引導供應集中爆發,導致供過於求,此為上昇階段;隨後市場會自發放緩或收緊進行調節進入下降時期,最終達到供需平衡。
佛山正處於寫字樓發展周期中的上昇階段。毋庸置疑,139萬平方米寫字樓的集中入市會令佛山寫字樓的空置率暫時上漲。根據預測數據,到2016年,佛山優質寫字樓需求面積約為340萬平方米,而總存量為443萬平方米,供過於求超過100萬平方米,短期消化壓力較大。但佛山寫字樓市場何時進入發展周期的『下降階段』?尚難以定論。
至於佛山寫字樓供應集中爆發的原因,我認為離不開三大契機的共同推動。首先,在明確了金融後勤服務中心的定位之後,千燈湖片區的優惠政策吸引了許多廣州金融服務企業前去南海,帶來大量寫字樓需求;
制造業『上樓』是寫字樓『井噴』的另一大助力,近年來,佛山鼓勵『產業結構調整』,總部經濟開始在制造業流行,制造企業總部陸續搬離傳統工廠進入寫字樓;最後,佛山近年明顯加快了城市昇級步伐,東平新城、季華商務帶、大良新城等商務區的開發過程中,大量寫字樓開發用地湧現。
佛山寫字樓價格肯定能上漲
當前的佛山寫字樓市場是投資者的雙刃劍,面臨資金回報率低等困擾的同時,產品議價能力強勢。從長遠發展來看,佛山寫字樓價格上漲機會很大,如何錦上再添花?建議佛山大量引入租金承受能力強的金融企業。
長遠來看,我是很看好佛山寫字樓市場的。佛山寫字樓價格肯定能上漲。為什麼呢?地價上漲是最直觀的表現,這幾年我一直在關注佛山土地市場,去年底佛山已經開始出現『9』字頭的樓面地價,當這一批『高價地』產品投入市場,想不漲價都難。
其次是佛山寫字樓對的硬件要求有了明顯提高,建築成本助漲產品價格。舉個例子2008年以前,廣州甲級寫字樓造價多為4000—5000元/平方米,而現在基本超過8000元/平方米,目前佛山優質辦公樓造價多為4000—5000元/平方米。
外圍因素的影響也不可忽略。為什麼廣州很多企業要搬去千燈湖辦公?原因很簡單,因為便宜,當然便宜是相對的,佛山甲級寫字樓月租金大約100元/平方米,廣州已經超過200元/平方米。倘若5年之後,廣州的租金漲到了300元/平方米的話,佛山肯定也會跟著漲。
目前,北上廣深等一線城市的寫字樓租金還在繼續上漲,綜合過去5年來看,廣州的寫字樓租金水平平均年上漲約8%,北京、上海、深圳均超過該漲幅,因此,從大形勢來看,佛山寫字樓漲價是必然的。
在價格上漲趨勢明朗的大背景下,如何盡量提高市場對於寫字樓租金的承受能力?建議佛山盡可能多引進承租能力高的金融類企業。
佛山市場制造企業的寫字樓需求佔市場總需求的接近70%,由於這類企業相對保守和理性,佛山寫字樓租金呈較低較平穩發展態勢。
這一平穩發展也反過來制約了寫字樓市場建築成本的投入,目前廣州最高的寫字樓建築成本達18000元/平方米,佛山則難以望其項背。
佛山新城是佛山的『皇太子』
在寫字樓市場更加成熟的廣州,開發商們多選擇自持寫字樓,因為昇值可期;但在佛山,由於寫字樓市場剛起步,不明朗因素多,開發商往往選擇散售以規避風險。佛山新城是佛山的『皇太子』,千燈湖版塊擁有看得見的機會,不論租售,進駐這兩大商圈都是明智之選。
在寫字樓產品的租售比方面,佛山也與廣州有很大不同。佛山萬達廣場、綠地國際中心等地標性寫字樓項目均以出售為主,而在廣州,寫字樓產品出售量並不大,開發商往往選擇自持。
廣州優質寫字樓產品的自持比例比佛山高很多,主要原因在於市場的成熟度。廣州寫字樓市場經過數十年的發展,相對成熟,開發商看得到產品的昇值空間,因此敢於並樂於自持;但佛山寫字樓市場纔剛剛起步,不明朗因素多,開發商通過散賣掉以規避風險。
那麼,自持和出售的寫字樓物業究竟有何不同?經過多年觀察,我發現出售的寫字樓產品建築成本相對較低,這一點其實很好理解,畢竟商人逐利很正常,另外倘若成本太高也不好出手。
而自持的產品反而在硬件方面更捨得投入,也敢於投入,開發商自己的資產,當然不能落伍。在後期物業管理方面考慮得亦更加完善。
目前,佛山有四個商圈比較火:佛山新城、千燈湖、季華路和祖廟商圈,有人問我更看好哪裡?我認為這要結合佛山城市規劃等多方因素來考慮。
作為大佛山規劃中的政治經濟文化中心,佛山新城在佛山的地位相當於『皇太子』。雖然現在那裡可能人氣不太旺、交通不夠便利,但未來的潛力不可限量,廣州珠江新城的今天或許就是佛山新城的明天。
近期來看,最容易受親睞的當然是千燈湖版塊,由於靠近廣州,再加上價格和政策優勢,千燈湖版塊吸引了大批廣州企業和投資者的目光,是當下的絕對熱點區域。
因此,在這兩大版塊,不論是開發商自持還是投資客散購,都是明確的選擇。