住宅限購成就了商住產品。過去的兩年裏，這個兼具住宅和辦公屬性的產品出盡風頭，頻現“日光”，遭遇集體搶購，即便在二手房市場，也是量價齊漲，價格漲幅趕超二手商品住宅。從去年以來的供地情況來看，2014年，商住房依然靚麗。有業內人士稱，今年商住房的供應很可能佔據純商品房供應的半壁江山。業內認爲，在調控政策的限制下，投資性需求被擠出住宅市場，導致不少中小投資者將目光投向商住房，推升了商住房成交。

　　京華時報記者桂瑰

　　>>供應

　　企業熱衷做商住

　　在市場對商住產品青睞有加的背景下，以市場需求爲導向的房企自然熱衷做此類型的產品。

　　郭毅認爲，目前房地產市場當中，尤其是北京市場，居住類產品的需求量缺口一直較大，並且利潤率水平相比商業類項目普遍偏高，這也是吸引房企將原有商住立項土地改爲住宅產品的重要原因。

　　同時，程浩業認爲，開發企業，尤其是中小開發企業，其開發商業，尤其是運營商業的能力非常有限，很少會冒此風險來開發商業，同時市場層面有商住樓的龐大需求，鑑於此，房企權衡之後難免會有做商住的衝動。

　　上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，北京目前的“限購限貸”政策沒有明顯的放鬆、高端樓盤預售受到阻礙。房企也會反思如何在北京市場中獲利，商住項目恰好平衡了住宅和商業的現金流，對於房企的盈利和財務風險管控具有重要的意義。

　　>>土地

　　商業地塊供需兩旺

　　從土地市場的情況來看，商業性質的用地供需兩旺，其中多宗地塊的成交溢價率高達200%以上。1月16日，首創舉牌121輪，以7.35億的價格，從永同昌、和裕地產、龍湖地產手中搶得順義區趙全營鎮板橋村F1-01地塊商業金融用地，溢價率122.7%。去年5月30日，臺湖鎮B-21地塊(部分)F3其他類多功能用地、B-24地塊U13供燃氣用地出讓，世紀鴻等7家房企到場競拍，經過104輪激烈競拍，世紀鴻擊敗泰禾以10.4億元再次高溢價率摘得臺湖地塊，溢價率242%。歷史數據顯示，去年經營性用地出讓中溢價率最高的兩塊地均是臺湖的多功能用地。

　　一位業內人士透露，去年某大型房企拿下的多宗地塊中絕大多數爲商業類，“不可能全部做商場或者寫字樓，會有不少地以商住產品的形式推上市場。”

　　對於政府推出的商業用地，嚴躍進表示，北京四環以內的市場逐漸飽和，催生五環外的市場成爲房企的新戰場。此類土地上，最大的問題就是商業配套不齊全，需要大量的商業配合，滿足入住人口的生活所需，爲了解決配套問題，政府的供地會對商業做一些傾斜。

　　從2014年市場情況來看，隨着大量自住型商品房用地的逐漸入市，必將擠壓純商品住宅用地的數量，從而導致純商品住宅類產品的進一步減少。“這一背景之下，商住這一無購買限制條件的住宅類產品需求量必將大增，而需求的堅挺也必將吸引着更多房企加入這一產品開發行列，預計2014年商住類產品仍將呈現出供需兩旺的火熱態勢。”郭毅說。

　　一位業內資深人士告訴記者，今年仍將有大量商住房入市，供應很可能達到純商品房供應的半壁江山。

　　>>聲音

　　商住產品是一個矛盾體的存在

　　某資深業內人士透露，其實商住房是政府長期利益和短期利益打架形成的一個矛盾體。從長遠上來說，每個區域在建設之初都有一個長遠的規劃，住宅用地、商業用地的搭配比例都有設定，但在實際操作中，因市場偏向住宅，開發商以市場導向將其變成商住兩用的產品，政府爲了短期的土地收益也就沒有強制管理的動力，如果強制要求開發商不許做商住，那麼其土地出讓就會遇阻或者土地收益就會減少。該業內人士還告訴記者，不少商業用地的位置非常好，交通也比較便利，無論是購房者還是投資者都喜歡這類產品，這就給房企以直接的動力轉向商住產品的開發。

　　據記者瞭解，去年的供地大戶之一通州臺湖出讓了多宗商業以及多功能性質的用地，不過，業內表示，這些地塊將來做商住的可能性非常大。“政府的意圖可能是好的，爲未來居民生活做配套用的，但受市場導向的影響，開發商並不願做暫時還沒有市場需求的產品，這樣會造成等居民都入住之後才發現，商業配套遠遠跟不上，如同現在的亦莊核心區。”一位不願具名的業內人士稱。

　　“我是覺得政府在推地的時候，應該考慮得更全面一點，等住宅開始入住了，再逐步加大商業公建類用地的推出量，才利於開發商後期的銷售經營，比如長陽在這點上就做得比較好。”上述業內人士表示。

　　>>成交

　　商住產品成交活躍

　　2013年12月28日，位於環渤海高端總部基地內商住產品泰禾一號街區首度開盤，推出773套房源，一售即罄，成交均價達到了3.24萬元/平方米。

　　10月13日，位於房山的同類產品旭輝E天地，惹火了北京城，首期開盤一棟樓兩小時搶光，臨時加推2號樓部分房源，當場全部售罄；10月16日，旭輝E天地加推，累計到訪500餘人；12月1日，旭輝E天地一期底商內部認購，推65套商鋪在兩個小時內全部售罄，現場緊急加推19套房源，最終以成交78套、總銷售金額近1.8億元的成績收官。

　　亞豪機構的統計數據顯示，2013年北京商住類產品共實現成交26368套，佔據全部成交的比重在20%左右。從供應情況來看，2013年商住市場共有58個(次)項目入市，新增商住類產品18805套，佔據全部市場供應的比重爲26%。由此可以看出，2013年商住市場供需均較爲火熱。

　　這僅僅是商住產品在新房市場的縮影，據記者瞭解，多個企業的此類型產品均取得了不錯的成績。無獨有偶，在二手房市場中，商住產品也依然是爭搶的香餑餑。根據鏈家地產市場研究部統計，從監測的60個典型商住樓盤的成交看，2013年北京市二手商住房總體成交量大幅上升，同比增長達到120.9%。商住房中總價200萬元以下房源成交佔比超過6成，而二手商品住宅總價200萬元以下房源成交佔比從2013年年初的接近1/2快速降至1/4。商住房成交均價爲29959元/平方米，同比上漲36%，高於全市非商住項目漲幅10.2個百分點。

　　>>需求

　　投資屬性備受青睞

　　對於商住產品的走俏，業內多位人士認爲，低總價、不限購等投資屬性是其走紅的主要因素。

　　東亞新華地產營銷總監賈玉鵬在接受記者採訪時表示，2012年供應的住宅用地較少、但剛性需求量非常大，這直接造成了去年商住產品炙手可熱。

　　亞豪機構市場總監郭毅表示，商住類產品的火熱一方面是由於其多小戶型、低總價的特徵；另一方面則是受到限購政策的制約，大量不具備住宅購買資格的剛需類人羣不得不選擇商住類產品。

　　偉業我愛我家市場研究院經理程浩業認爲，商住樓受寵主要是限購與限貸政策的限制，加上住宅項目價格的節節高漲，商住項目需求旺盛。

　　鏈家地產張旭認爲，2013年市場持續回暖，住宅價格大幅回升，購房成本持續攀升，使得小戶型偏多的商住房低總價的優勢更加明顯。雖然商住房首付最低5成，由於總價較低，首付的門檻相對於絕大多數的二手商品住宅來說，仍然較低，吸引了很多購買力有限的年輕剛需購房者。而從稅費成本來看，商住房的稅率較高，但目前有87%的商住房成交都不足5年，因個稅新政導致的稅費增長幅度並不是很高，再加上總價較低，稅費成本仍然在大部分需求可承受的範圍內。

　　另外，張旭強調，北京市商住項目戶型較小，位於地鐵沿線，位置優越，配套完善，部分項目還使用民水民電，使得其租金收益率明顯高於普通住宅2.2%的水平。2013年成交量最大的北京像素北區，小區內天橋直達地鐵6號線草房站，出行十分方便，而從成交量較大的林肯公園、東亞上北中心等項目的情況來看，也基本都具備了環境好，配套完善，交通方便，使用民水民電等特點。據鏈家地產市場研究部統計，2013年北京市60個典型商住項目中租金收益率超過2.5%的達到44個，而租金收益超過3%(央行一年期基準存款利率)的項目也有20餘個。