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買房合同只規定5%以內補償辦法
市民林某豪2010年在石岐區某小區購買一套商鋪,然而房屋實測面積超出了合同面積6.05%,雙方在合同中曾對差異值超出5%以上的情形簽署了補充協議,不過協議內容並不明確,房地產公司要求林某豪補足6.05%的房價款,林某豪將房地產公司告上了法庭。法院認爲,由於雙方合同中未對面積誤差比絕對值超過5%部分的房價款如何補足進一步約定,因此可參照交易習慣,超過5%的部分由出賣人承擔,判決林某豪就該部分面積無需補交房款。目前該判決已生效。
面積超出6.05%開發商要求補齊房款
林某豪於2010年4月與中山市某房地產公司簽訂了商品房買賣合同,林某豪向該公司購買位於石岐區某小區的一套商鋪,套內面積爲92.58平方米,單價爲12258.1元/平方米。
雙方在合同第五條就面積差異作出約定,約定在面積差異值超出3%部分的房價款買方林某豪無需補足,不過在簽訂主合同同時雙方又簽訂了合同補充協議,同意對主合同第五條的內容做出變更,若差異值超過±0.6%以上不足±5%時,超過±0.6%以上面積按套內建築面積單價據實多退少補;若差異值超過±5%以上,買方可選擇解約,若買方不選擇解約,則按前述方法處理。
2011年7月27日,經中山市測繪工程有限公司測量,該商鋪的實測套內建築面積爲98.19平方米,超出合同約定的套內建築面積5.61平方米,面積誤差比達6.05%。2011年9月26日,房地產公司通知林某豪於補足房價款68768元(5.61平方米×12258.1元/平方米)。
不過林某豪不同意按照補充協議的相關約定向房地產公司補足房價款。雙方協商未果,林某豪遂向法院起訴,請求法院判決其無需向該房地產公司支付商鋪套內建築面積誤差比超出3%部分的房價款34722.35元。
該房地產公司認爲,雙方簽訂的中山市商品房買賣合同系格式合同,合同中關於面積誤差補足房價款的相關條款系格式條款,該約定是雙方當事人的真實意思表示,應優先於法律規定予以適用。
法院判約定不明確部分由賣方承擔
法院認爲,該房地產公司確認雙方在合同補充協議中就面積誤差比絕對值超出5%的情形,賦予原告解除合同的權利,但未就在原告選擇繼續履行合同的情況下,對面積誤差比值超出5%部分的房價款如何補足作出進一步約定。
鑑於合同補充協議僅就面積誤差比絕對值超過5%的情形增加賦予買受人解除合同的權利,而未對在買受人選擇繼續履行合同的情況下,就面積誤差比絕對值超過5%部分的房價款如何補足進一步約定,且被告中山市某房地產公司對此亦予以確認。
因此,根據《中華人民共和國合同法》以及相關司法解釋的規定,法院認爲面積誤差比超過5%部分的房價款可參照交易習慣,由出賣人承擔,所有權歸買受人,故法院判決林某豪就該部分超出面積無需向中山市某房地產開發有限公司補足房價款12013元[(5.61平方米-92.58平方米×5%)×12258.1元/平方米]。目前該判決已生效。(記者張翔宇、胡迪通訊員劉香霞)