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2013年多項措施的出臺以及銀行貸款的收緊使得近期房價又開始有所鬆動,衆多“剛需”族在觀望中或許也在等待合適時機出手。購買商品房本是安身立命的大事,而現實中,“問題”房屋的存在加之購房者的疏忽大意以及出賣人的不當引誘,使得購房人最終落得“房錢兩空”的情形並非罕見。爲此,筆者選取了近期北京市密雲縣人民法院審理的因購買房屋而導致“房錢兩空”的典型案例,希望能給購房者提個醒,避免悲劇重現。
欲購房屋被查封,60萬首付“打水漂”
張某於2012年1月經某房屋中介公司介紹從王某處購買商品房一套,合同簽訂後張某交付首付款60萬元,雙方約定剩餘尾款待過戶後用銀行按揭貸款償還。當中介公司帶領買賣雙方到住建委辦理房屋過戶手續時,被告知房屋在簽訂合同前早已被法院查封,不能辦理產權過戶手續。王某對房屋查封的事實供認不諱,稱其因欠鉅額高利貸無力償還被迫纔將房屋出賣,所得全部首付款都已經償還了高利貸,現已身無分文。張某表示因購房時正值房價大幅上漲,這60萬元還是東拼西湊借來的,張某在悲痛的同時不甘心自己買不到房屋,將王某訴至北京市密雲法院要求王某協助辦理房屋過戶手續。最終,法院駁回了張某的訴訟請求。
法官講法:根據我國城市房地產管理法第三十八條的規定,司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房地產,不得轉讓。我國合同法第五十二條第(五)項規定,違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。因張某所購房屋在其簽訂買賣合同前就已被法院查封,按照房地產管理法的規定被查封的房屋不得轉讓,而王某又將房屋出售給張某,違反了法律的強制性規定,依據法律規定張某、王某簽訂的購房合同應屬無效合同。張某在經法院釋明後,執意要求對方協助辦理過戶手續,法院只能依據相關法律規定駁回其訴訟請求。
法官提示:現實中,買賣雙方一般在協商好房屋價款、付款方式、房屋交付時間等事項後即簽訂書面的房屋買賣合同,購房人先交付部分定金或首付款,待辦理產權過戶後再用房屋抵押貸款支付剩餘尾款,但殊不知覈實房屋是否爲合法的流通物至關重要。本案中,張某在簽訂合同、交付首付款前沒有向住建委等部門覈實房屋相關情況,被騙後才追悔莫及。當然從理論上講,張某雖然不能要求王某協助過戶,但可以要求其退還購房款,但因王某已無任何履行能力,即便法院判決其退還房款恐怕最後也只能落得一紙空文,更別提因房屋價格上漲另行購買房屋產生的間接損失了。在此法官提醒大家,在簽訂合同之前一定要去住建委等相關部門覈實房屋情況,確保所購房屋依法可以轉讓。
“小產權房”風險大,購房不可取
2010年8月,A公司將位於北京市密雲縣某村即將建設的“四合院”中的一套房屋使用權及所佔用的土地(含庭院)使用權轉讓給劉某使用,雙方約定:房屋金額47萬元,簽訂合同時一次性付清,房屋交付時間爲2011年7月30日,使用期限爲20年,到期後劉某可以再續訂合同繼續使用房屋。劉某於簽訂合同當日即付清全部房款。但到約定交房日期時,房屋卻未動工修建,劉某與A公司溝通多次退款事宜後,均被A公司以調換其他房屋爲由予以拒絕。
經審理得知,北京市國土資源局於2010年11月對A公司作出行政處罰決定,認定其未經批准擅自在某村土地上建房,違反了我國土地管理法第四十三條規定,決定對非法佔用土地上的建築物予以沒收,對非法佔用土地處以罰款。無奈劉某於2012年7月將A公司訴至法院要求確認合同無效,退還購房款並支付利息。法院判決支持了劉某的訴訟請求。
法官講法:我國土地管理法第四十三條規定,任何單位和個人進行建設,需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地;但是,興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批准使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的,或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批准使用農民集體所有的土地的除外。本案中,A公司在某村經濟組織農民集體所有的土地上興建房屋對外名爲出租實爲出售,其行爲違反了上述規定,因雙方簽訂的合同違反法律的強制性規定應屬無效。故A公司與劉某所籤合同爲無效合同。按照合同法第五十八條規定,合同無效後,因該合同取得的財產,應當予以返還。故法院支持了劉某要求A公司還房款、支付利息的訴訟請求。
法官提示:小產權房不是法律概念,是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂,是指在未繳納土地出讓金等費用的情況下,在農村集體土地上建設的房屋,其產權證並非由國家房管部門頒佈的合法有效的產權證,而是由鄉鎮政府或村委會頒佈。按照國家的相關要求,小產權房不得確權發證,不受法律保護。2013年底,國土部與住建部聯合發佈《關於堅決遏制違法建設、銷售小產權房的緊急通知》,之後兩部委再度聯合召開視頻會議,“對在建、在售的堅決叫停,並依法查處”,強調了小產權房的非法性,很多購房者在購房時盲目聽信宣傳人員的誇大介紹,對建房手續是否齊全、房屋是否可以出售等疏於審查,即盲目交付購房全款。提醒大家在簽訂購房合同前,特別是在交付購房款前,一定要覈實所購房屋是否具備合法的銷售條件,以免日後麻煩。
個人賣房勿輕信,購房渠道需正規
2007年12月,任某經人介紹得知高某是某在建小區的材料供應商,開發商因欠其材料款,以幾套在建房屋頂賬。高某因急需現金,便以低於市場價很多的價格對外出售。任某遂從高某手中購買了一套,並一次性支付購房款30餘萬元。樓房直至2012年才建成,當任某去售樓處辦理入住手續時,被告知該套樓房開發商已爲其他人辦理了入住手續。幾經協商未果,任某一氣之下將高某、開發商訴至法院,要求交付房屋、協助辦理房屋權屬轉移登記手續。因高某與開發商之間並無正式的頂賬手續,任某提供的買賣合同也是與高某簽訂的。庭審中開發商否認與高某用房屋頂賬的事實,任某除了與高某所籤合同外無其他任何證據,因依據現有證據無法確定開發商就該套樓房頂賬的事實,故無法認定任某就房屋形成合法的買賣合同關係,最終法院判決駁回了任某的訴訟請求。
法官講法:我國民事訴訟法第六十四條第一款規定,當事人對自己提出的主張,有責任提供證據。任某主張購買了開發商頂給高某的頂賬房,但其除了與高某簽訂的買賣合同外,無其他任何證據,而高某手中亦無相關頂賬手續,無論是高某忘記從開發商手中要相關頂賬手續,還是其他原因,按照法律規定對於對方當事人不認可的事實,在法律上主張事實存在的一方應負有舉證責任,因任某提供的證據不足以證明其主張的事實存在,故法院駁回其訴訟請求。
法官提示:購房人對頂賬房可能並不陌生,頂賬房一般是房地產開發商因欠材料商材料供應款而用房子抵債,在實踐中,也存在開發商因欠建築商工程款用在建或建成樓房頂賬的情形。實踐中因開發商與原料供應商或建築商頂賬手續不完備導致“一房二賣”的現象並不罕見,在此種情況下,因開發商負責辦理網籤、協助過戶等手續,與開發商簽訂合同的購房者一般可以取得房屋所有權。因一套房屋不可能同時爲不同的買受人辦理產權,對於與建築商或材料商簽訂合同的購房者只能被迫要求退款。在此提醒一下購房人,在購買房屋時,一定要走正規渠道,從持有相關銷售憑證的開發商或開發商委託的合法的銷售機構購買房屋,不要貪圖一時的便宜而吃了大虧。 (人民政協網)