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御東雅苑公寓單位只有143套,戶型設計最優的01單位是41平方米的Loft,落地窗,全明屋,據說獲得超過10倍的認購。
海珠區保利天悅日前筍價賣公寓,200套單位被500個客戶爭搶,其中不乏換房客。
換樓客心郁郁中介淡然處之
隨著限購深化,廣州市區公寓越推越多。去年底,海珠區保利天悅筍價賣公寓,200套單位被500個客戶爭搶,其中不乏換房客。隨後,芳村邦華星際商業公寓也進入熱銷,即使是位於龍溪路未成熟的板塊,總價低成為吸引購房者的一大法寶。以保利天悅2.6萬~2.8萬元/m2帶裝修的價格,比海珠區大部分電梯次新房都要便宜;芳村邦華星際以及即將開盤的市區一些新公寓盤都為復式設計,4.5米層高設計為兩層,實用率超過100%,這些公寓新盤是否會搶走目前正在看房的二手房置業者呢?為此,記者采訪了海珠區、荔灣區和越秀區的資深經紀,他們表示,商業公寓若可以實現明火煮食以及具備陽臺,的確可以吸引部分的換房客,但目前樓市大部分買家都是有特定需求的買家,如希望買學位房或者通過購房來盤活住房公積金,購買商業公寓則不能實現這些願望。文/圖:記者李鳳荷
真實案例一:住宅被限貸改善居住唯有考慮公寓
陳小姐是最近出手購買一套商業公寓的買家,說起這套公寓她有『一匹布』的故事要說。她與家人在越秀區有一個70平方米的樓梯樓兩房單位,與父母同住,孩子漸漸大,需要換房。為解決居住問題,她與丈夫仔細想了4個方案:
1.賣一買一。她去中介問,因為學位剛佔用,單價少1.1萬元/m2,而且附近三房一廳基本是400萬元起,這個想法不行。2.出租現在住的,再租套三房一廳,每月要補貼4000元租金支出。3.租個單間,她和先生晚上輔導完小孩功課,回去住,一個月要額外支出租金2500元。4.附近買個小戶型,首付只有50萬元。
陳小姐權衡利弊,只有第四個方案比較靠譜,於是開始了漫漫看房路,不料後來中介人士幫她查過貸款記錄後,發現之前陳小姐已有一次貸款記錄,目前70平方米的房屋仍在貸款,在第三套停貸的限貸政策之下,她買住宅無望,只能轉而考慮商業公寓。地產中介告訴陳小姐,以她的首付資金,她只能看100萬元以下的商業公寓,沒有學位、沒有明火爐灶、沒有便宜的水電費,而且公寓的實用率只有六成。最後就在前兩周,陳小姐簽了一套套內只有21平方米的毛坯公寓,總價94萬元,首付可48萬元,貸款8年,月供6500元。
真實案例二:海珠優質商業公寓比二手電梯房要筍
徐先生一家人目前居住在中大附近一個80平方米的兩房單位,也是遭遇到陳小姐一樣的問題,三代同堂居住面積不夠,為此他開始在周邊尋找可換房的電梯樓。中大西門斜對面的江南新苑成為他換房的第一首選,不過諮詢中介發現,江南新苑的二手房價格已過3.5萬元/m2,一個120平方米的三房要420萬,遠遠超出他的置業預算。
去年12月中旬,他看到保利天悅商業公寓推售,市場傳言最低可達2.2萬元/m2。徐先生原本根本沒考慮過換房要找公寓,但抱著『不看白不看』的心態去現場睇樓,發現原來商業公寓的確可以考慮一下。首先保利天悅公寓是三梯7戶,與普通公寓一層十多個單位大不一樣,加上定價的確比海珠電梯次新房要低很多,北向單位最低2.3萬元/m2,南向最優質的120平方米三房帶主套的單位也在2.6萬元/m2,與江南新苑二手價相比低了9000元/m2,按120平方米計算,總價足足低了100萬元。
該盤當天推售一兩個小時隨即『日光』,徐先生最後幾經辛苦終於搶到了保利天悅的三房公寓。
各區商業公寓PK二手房:直接『搶客』情況不多
最近,保利天悅、邦華星際和越秀區多個公寓新盤開盤,吸引了不少購房者的眼光,其中不少是二手房市場的潛在客人。記者與三個區的中介人士了解公寓pk二手房的詳情。
中原地產浣花西分行營業經理陳鏡流告訴記者,邦華星際公寓開盤對芳村板塊二手房客人影響不大,因該盤位於龍溪路,周邊配套尚未完善,目前吸引的還是投資者居多。對購房者來說,他們要找的是80萬~150萬元的兩房至三房居多。之前芳村龍溪路板塊的一手住宅新盤如保利公園九裡和中鐵荔灣國際城開售,由於價格與附近的二手大盤差不多,甚至出現一二手價格倒掛,二手房買家轉投一手盤的情況非常多,現在該板塊買的是公寓,二手房買家較少被動搖。
中原地產會展星城分行高級營業經理李傑明告訴記者,從價格看,保利天悅商業公寓的確比濱江路一帶的電梯次新房要低,對部分買家存在一定的吸引力。以兩房80~85平方米的二手電梯單位為例,價格在200萬元以上;三房100~120平方米的電梯次新單位,入場門檻在300萬~350萬元。據了解,目前海珠區的名盤如中海名都、江南新苑、珠江帝景苑和富力千禧等樓盤,二手價都過3.5萬元/m2。滿堂紅新港中分店店長曹健榮認為,保利天悅公寓與海珠區名盤同樣有品牌開發商背景,且周邊處於上昇期的琶洲區域,一些半居住半投資性質的購房者在被限購的情況下,容易轉投這個新盤。
滿堂紅農林分店店長李林生表示,雖然近期越秀區有多個商業公寓開售或者處於蓄客之中,流失到一手商業公寓市場的二手客人很少,主要原因在於越秀區二手房買家中十之八九是奔學位房而來的,商業公寓缺乏學位,這是最大的『硬傷』。他告訴記者,目前一步到位的學位房置業者在越秀區的置業預算需要預備較充裕的資金,因為80平方米的兩房單位,價格已在300萬元以上;相對來說,購買樓梯樓會劃算一些,65平方米的樓梯樓學位房,將價格起碼在170萬元,且大部分樓齡都在20年以上。
中介人士分析:
公寓短板:無學位無明火煮食
面對洶湧而來的一手商業公寓,二手房經紀都淡然處之,他們認為對比商業公寓,二手房仍有不少吸引之處。中原地產李傑明認為,目前二手房買家中大部分需動用住房公積金,一種是夫妻購買婚房,兩人可提取名下的住房公積金;另一種是父母與成年子女聯名購買,接近退休的父母可一次性提取名下積攢多年的住房公積金。市場熱銷的公寓屬於商業性質,不可以使用住房公積金貸款或者提取住房公積金。
中原地產陳鏡流表示,除了少數可以明火煮食的商業公寓外,絕大部分的商業公寓都不具備明火煮食。故此,會轉投商業公寓懷抱的可能是一些年輕人,回家就上網,極少在家會見客人或者煮飯,最多只是用電磁爐煮食。對於傳統的家庭來說,明火煮食仍是一個置業的考慮因素,有時候女主人對廚房的要求甚至成為是否決定購買房屋的決定性因素。
滿堂紅李林生則認為,學位是二手房住宅的『制勝法寶』,商業公寓沒有學位,因此只可能吸引一些類似真實案例一的陳小姐這種改善居住客人。他提醒購房者,商業公寓大多是一層10多個單位,通風、采光都比住宅要稍差,除Loft公寓外,實用率要比住宅低一些,也不一定有陽臺,總體的居住舒適性遜於住宅。