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世邦魏理仕近日發布《2013年第四季度及全年重慶房地產市場回顧與展望》報告稱,由於重慶優質寫字樓供應進入高峰期,而市場需求增速緩慢,2013年渝寫字樓空置率持續攀昇。
該公司華西區董事、總經理胡港文表示,『目前重慶寫字樓租金正處於一個轉折點上,未來將呈下行趨勢。而要逆轉此走勢,不是市場能解決的,亟需政府的「第三只手」介入。』
渝寫字樓供應進入高峰期
報告顯示,2013年第四季度,全市有超過20萬平方米優質寫字樓投入市場,創單季供應高峰。其中,甲級寫字樓佔一半左右,總計1189200平方米,環比上漲20.8%,同比上漲52.4%。而在區域上,新增供應主要集中在解放碑和江北嘴兩大核心商務區,需求多為國內大型企業對辦公室空間的昇級,以及外資機構在渝新設辦公場所。
其實,寫字樓放量供應不只表現在去年第四季度。據世邦魏理仕監測,重慶寫字樓大幅供應態勢起步於2010年10月,2013年創下歷史高峰。數據顯示,2013年渝寫字樓新增供應同比上漲48%,合計46萬平方米。其中,逾36%來自於新興區域。江北嘴自2013年下半年開始陸續有項目交付使用,全年供應13萬平方米,佔年新增供應量的28%。
報告預測,未來重慶新增寫字樓將主要集中在新興商務區。2014年上半年,重慶將有逾20萬平方米的優質寫字樓交付使用,且超過80%位於新興商務區;未來三年,重慶寫字樓將新增供應約390萬平方米,其中大坪和化龍橋佔16%,江北嘴佔40%。
空置率持續攀昇投資回報率低
據世邦魏理仕統計,2013年第四季度,全市寫字樓累計吸納量近10萬平方米,環比增長63.5%,同比上漲43.5%。
『盡管需求有所增長,但受大量新增供應影響,全市寫字樓整體空置率環比上漲2.5個百分點至33%。而在租金方面,第四季度保持平穩態勢,平均96.7元/平方米/月。不過總體上看,市場競爭表現激烈,業主傾向延長裝修期或免租期以吸引客戶。』報告稱。
圖表摘自世邦魏理仕發布的報告
據世邦魏理仕監測,2013年全年重慶寫字樓吸納量超過24萬平方米,同比上漲5%,增速明顯放緩。市場規模快速放大,使得供大於求的狀況愈發嚴重,空置率持續攀昇,市場平均租金同比上漲率僅為3.0%
『從投資角度講,重慶寫字樓市場的另一挑戰來自於賣家對價格過高的期望。』報告稱,
租金平穩,散售價格走高,導致去年第四季度重慶甲級寫字樓毛收益率下降。
圖表摘自世邦魏理仕發布的報告
『2013年前三季度,重慶寫字樓平均租金95元/平方米/月,散售均價卻達2萬/平方米,照這樣計算,投資回報率僅為4.6%左右。』報告稱。
『而由於散售又是重慶寫字樓市場的主要業權形態,所以整棟交易的賣家也通常會以散售回報率作為價格基准。這其實對於機構投資者而言,同其他二線城市相比,是一個比較低的回報率,除非賣家可以提供某種形式的收益回報保障。』報告認為。
存量大亟需『第三只手』拯救市場
『寫字樓供應量大是天津、成都、重慶、武漢等二三線城市的共有特征,但相比其他,重慶還有一個比較明顯的特點,那就是市場需求增長緩慢。成都的寫字樓物業需求在逐漸靠近一線城市,而重慶2010-2012年排列全國第八。』報告稱。
圖表摘自世邦魏理仕發布的報告
據世邦魏理仕分析,基礎設施、人纔資源和第三產業的慢速發展制約著重慶的寫字樓需求。重慶作為中國傳統工業基地的優勢,以及近期政府招商引資的政策優惠,可以預見未來一段時間內,重慶將依賴制造業,而不是第三產業,作為其經濟發展的主要動力。
人纔資源方面,『拿成都和重慶相比,兩者之間存在一定的差異。據2010年全國人口普查顯示,成都擁有大專及以上學歷人口佔常住人口比例17%,重慶9%。』報告稱。
而就基礎設施而言,事實上,目前重慶寫字樓市場已經對此有明顯反映。報告顯示,2013年重慶寫字樓新興區域跟核心商務區吸納表現分化,新興區域空置率同比上漲8.7個百分點,而解放碑商務區空置率僅小幅上漲0.6個百分點。新興區域因為配套不完善、交通不便等因素,吸納速度稍顯慢。
『由於存量太大,我們認為目前重慶寫字樓租金正處於一個轉折點上,未來將呈下行趨勢。而要逆轉此走勢,不是市場能解決的,亟需政府的「第三只手」介入。』胡港文認為。
胡港文建議,政府要做好以下四個方面的工作:一是以更加務實的態度預測市場需求及部署土地供應,區域之間有明顯功能分工,以防止同質化競爭;二要搞好商業規劃,讓市場慢慢消化逐年積累的寫字樓物業;三要加強管理,搞好工商管理登記,嚴禁隨意將非商業用房登記成商業用房;四要盡快完善新興商務區的基礎設施建設,改善交通不便狀況,考慮提供政策補貼或福利以吸引客戶入駐。(實習記者向菊梅)