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魯能7號院項目圖。
『擠、非常擠。』一位北京房企高層這樣回顧2013年的北京樓市。在『重回一線』的共識下,2013年各路房企逐鹿京城,市場分化日漸明顯。
從2013年項目銷售排行榜單來看,商品住宅銷售金額和銷售面積前20位當中,半數以上都為高端住宅,西山壹號院、遠洋Lavie、魯能7號院等高端盤表現亮眼。
『以高端住宅為主的項目和企業崛起,反映了北京市場結構的變化。』北京房協相關負責人表示,後『京七條』時代,北京樓市『低端有保障、中端有支橕、高端有市場』的三元格局愈發明顯,2014年的高端住宅市場必將有更為突出的表現。
京華時報記者潘秀林
低端與高端市場分化
『隨著北京未來自住型商品房大量入市,公司今後可能會考慮減少剛需產品開發,逐漸向中高端市場轉移。』一位全國性品牌房企北京負責人認為,未來在北京市場,必須避免自身產品與自住型商品房市場『硬碰硬』。
多年來針對樓市的調控經驗也表明,高端市場始終受到購買力青睞,其受到政策的影響並沒有想象中那麼大,並屢屢逆市暢銷。融創中國董事長孫宏斌曾表示,在限購限貸和20%所得稅的政策之下,北京樓市換房成本直線上昇,改善型置業者的惜購心理反而給高端樓盤提供了發展機會。
從2013年北京樓市銷售榜單來看,越來越多高端盤擠入前列。從商品住宅項目銷售金額前20位來看,不僅有西山壹號院、遠洋萬和公館這種榜單的『常勝將軍』,還有以生態別墅產品定位的魯能7號院成為市場黑馬——後者還位居2013年北京商品住宅項目銷售面積TOP10。
『稀缺的自然資源和產品形態,使得高端物業抗風險能力更強,特別是一線城市的別墅類產品,其資產保值增值能力更加堅挺。』北京魯能置業營銷相關負責人說。由魯能開發的位於順義新城CBD核心的80萬平米城市大盤——魯能7號院,便繼2012年熱銷23億元之後,在2013年取得29億元的銷售業績。
業內人士也表示,正是由於置業者對高端樓盤的價格因素相對更不敏感,產品品質成為高端項目能否暢銷的關鍵因素。從2013年銷售榜單來看,熱銷的高端樓盤,無一例外都是具備稀缺的地段和自然資源、傑出的產品品質和服務等。例如魯能7號院擁有潮白河等自然優勢資源,而且以1.0超低容積率和新古典主義建築群落品質,被譽為順義最美的別墅院子。
區域深耕戰略效應凸顯
與兩三年前『得二三線者得天下』的口號相比,一線城市因其風險低、利潤高、資源集中等優勢,成為2013年諸多房企的回歸之地。從銷售業績比例來看,融創、遠洋、龍湖、方興都以北京作為重鎮,而華潤、魯能等也開始呈現黑馬姿態,過去以二三線城市開發為主的恆大也在2013年成功進京。
從克爾瑞提供的數據來看,相比2012年,京城百億房企數量在2013年擴容至7家。從銷售金額排名前30的榜單來看,除了萬科、遠洋、金隅、首開、保利等『常駐』企業外,魯能地產、和裕地產、K2地產也成為榜單黑馬。
業內人士表示,2013年北京樓市展現了歷史上罕見的熱銷場面,這也是房企深耕區域發展最為明顯的一年。北京城市化進程的演變,也決定了房企布局北京的戰略路線,新城區開發成為熱點。
『房地產開發過程就是一個品牌企業聚集的過程,從通州到房山到順義再到大興亦莊,一個新區域的起步發展是依靠少數品牌企業的深耕區域戰略和打造品質項目帶動起來的。』一位業內開發商向記者表示。
據魯能置業相關負責人介紹,2014年,魯能地產還將圍繞深耕北京、專注別墅產品來完成自己的發展戰略。據了解,2014年是魯能『別墅年』,魯能地產在北京市場將主要推出優山美地、格拉斯小鎮以及魯能7號院三個項目。