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□本報記者張昊
隨着城市的發展,流動人口激增,租房成爲一種剛需。而令房客們憂心的是,房屋租賃市場“活躍”着一批“走偏門”經營的黑中介。故意隱瞞重要信息,發佈虛假廣告或房源、客源信息招攬生意,違法違規賺取中介費以外的錢財,經營隔斷房、羣租房,都是黑中介的生財之道。
2013年7月18日,北京市爲規範房屋租賃市場發佈新政嚴打羣租,規定出租房人均居住面積不得低於5平方米,一個房間不得超2人,不得分割出租,不得按牀位出租,廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室不能出租……
規定實施將近半年,黑中介是否有所收斂?近日,《法制日報》記者接到讀者反映稱,在隔斷房“拆違”過程中,黑中介依然藉機斂財引發大量糾紛,導致房主、房客陷入維權困局。
拆違“生意經”
黑中介:“反正違約方不是我們”
2012年,北京市東南三環附近的京泰自主城小區中,兩位房主分別與中誠廣信房地產經紀有限公司簽訂合同,將房屋委託該公司代理出租。在合同補充條款中,房主與該公司約定允許打隔斷出租。
時隔一年多之後,2013年10月16日,北京市住建委網站上集中曝光5家黑中介機構,中誠廣信榜上有名。
“隔斷房”、“委託代理”以及這家不規範經營的“二房東”中介公司——三個因素爲糾紛的發生埋下了伏筆。
2013年12月,兩套隔斷房先後發生糾紛,兩名房主、近20名房客涉及其中。
3號樓1016號住了7位房客。客廳被隔成三間隔斷房,其中兩間空間極爲狹小,僅有一張單人牀、一張小桌和一個人站立的空間。兩個男孩分別以400元和380元的價格租住,另一間閒置。
房主告訴記者,公安機關、物業公司先後做其工作,要求配合政策拆除隔斷。黑中介卻支招:“有人找你,你就說出差了,等過了這段時間再說。”
房主覺得黑中介的“招數”不妥,擔心違反政策,決定元旦“拆違”。他向房客發出“逐客令”,無論隔斷間、儲藏室、正規臥室的房客,限期1月8日前全部搬離。
元旦一大早,房主對隔斷進行了拆除。然而,從房客給記者發來的照片看,之前閒置的隔斷間多了一套上下鋪,一位女生正在“廢墟”中收拾行李。據房客介紹,兩名女生在“拆違”前一晚才被黑中介安排入住,凌晨1點收拾妥行李入睡,起牀時“新家”就變成廢墟。
“沒地兒住了,房租、押金總該退吧。”租客找到黑中介,自稱中誠廣信負責人的陸春明卻以該公司與房主之間房屋設施、裝修損耗等費用的糾紛尚未解決爲由拒絕退款。“房主不退錢,沒法給房客退錢。”陸春明雖表示將會起訴房主,但對房客的要求卻一口回絕。
房主收房怎麼辦?中誠廣信擺出“事不關己”的姿態,支招轉移矛盾:“你們可以不開門,房主來了你就報警,不在家沒關係,房主換鎖了你再報警。”
另一起糾紛緣起於房主沒有收到中誠廣信按時匯來的房租。心中不安的房主上網查詢發現,2013年11月23日,中誠廣信已在報紙上登出清算公告。
中介公司要“跑路”?房主來到自家房子查看情況才知道,房子早已變成羣租房。房內已經看不出原先的結構,除原來的一間正規臥室外,共有6間隔斷房,最小的隔斷間面積僅爲3.2平方米。房主發表聲明,終止租賃合同,要求11名房客找到房子後儘快搬離。
然而無論房東還是房客都發現,與黑中介解除合同結清相關費用並非易事。
徐立亞租住的是正規臥室,2014年1月2日是她交房租的日子。早知房子住不下去,徐立亞決定不再交錢,但中介拒絕退還她提前繳納的一個月房租及押金等費用。
1月4日,記者隨徐立亞來到中誠廣信的辦公地點。令徐立亞沒有想到的是,陸春明告知她,由於沒交房租,她成了違約方,要麼交房租,要麼無條件立即搬走。“我們有沒有給房東交房租是我們的事,你該交房租就得交,這是兩回事,不交就是你違約!”陸春明反覆強調。
據房客初步估算,黑中介拒不返還的押金和預付租金共計兩萬餘元。房主、房客都表示曾多次通知中介業務員到場均遭到拒絕,甚至遭到黑中介謾罵。
暗藏貓膩
房客房主均被黑中介設下陷阱
《法制日報》記者拿到中誠廣信提供給房客的格式合同,發現其中沒有任何約束中介違約責任的條款。
“押一付三”是租房合同中常見的付款模式,但黑中介將合同中第二次付房租的時間提前了一個月,而最後一季度交房租則“交三住四”。實際上將合同變爲了“押二付三”,變相提高了押金。
房客告訴記者,房租收條上也有玄機。“收到”一欄標明“代收”房租,黑中介以此辯稱“只是幫房主代收房租”推卸責任。
明知發生違約,黑中介仍帶人看房入住。徐立亞告訴記者:“我們前後勸走了3個人,但不能整天在家看着。12月30日,有個女孩以押一付一的低價入住。”
除了給房客設下陷阱外,黑中介還爲房主量身打造了另外一套陷阱。
兩位房主告訴記者,黑中介簽訂租房合同時,以少付或不付房主押金,並要求一個月的“免租期”的方式壓價,並引誘房主簽訂隔斷條款。
“130平方米的房子,只有一個臥室,我當時想,適當打隔斷也可以。誰想到他們會給隔成‘羣租房’啊!”另一位房主說。由於委託代理出租的模式相當於將房屋託管給“二房東”,房主往往疏於對房屋的管理,很少查看房子實際情況。待房主發現房子被羣租時,黑中介以合同條款作爲依據,房主也無可奈何。
爲什麼不按時向房主交付房租?這是中介公司另一個策略——給付了房租就無法制約房主。
就在徐立亞和記者到達該公司時,陸春明正在與兩位房主進行“拆違”談判。“這段時間我們在集中解決隔斷的問題,今天就約談了4個房主。”陸春明說。
由於合同中缺少關於“拆違”責任的約定,黑中介在其中做起文章。“拆違”的費用、搭配傢俱的支出、房租損失全部由房主承擔。記者觀察到,房租損失的核算標準比實際租價高出不少。
黑中介最後一張王牌是“金蟬脫殼”。陸春明與房主進行“拆違”談判時,徐立亞向該房主提示中誠廣信登報聲明註銷。或許是被戳到了敏感處,陸春明衝徐立亞吼道:“願意解決問題就老實等着,不願意解決就滾出去!”
送走業主,陸春明也承認,中誠廣信正在清算,準備辦理註銷手續,重新成立一家公司,視政策執行嚴格程度決定繼續經營隔斷業務或經營整租。
按照我國公司法規定,公司成立清算組清算期間,公司存續,但不得開展與清算無關的經營活動。而記者在該公司二樓發現,一臺複印機正嗡嗡作響,租房小廣告不斷被“生產”出來,並且小廣告上仍包括450元起價的隔斷房。
1月8日,記者再次致電陸春明欲詳細採訪事情經過,陸春明簡要回答了糾紛經過後,表示正在與房主談業務沒時間,之後會電話回覆。截至發稿時止,記者尚未接到陸春明回電。
堵住黑中介後路
相關部門應加大監管處罰力度
“我們到底有沒有權利向中介要回押金和預付房租?”被黑中介忽悠後,租客迷茫地向記者問道。“向住建委諮詢被告知,未登記備案的黑中介不屬於該部門管轄範圍,工作人員建議向消協投訴。而消協則稱,這兩起糾紛屬於合同糾紛,建議向法院起訴。可是黑中介準備註銷公司,到時候即便勝訴了,我們還能要回錢嗎?”
租客的疑慮或許還可以從另一個案例中找到答案。2013年12月9日,被房主和房客斥爲北京“黑中介教父”的趙國軍以及其他18人,因利用羣租房斂財涉嫌詐騙,被北京市警方刑事拘留。
警方在趙國軍辦公室中發現很多法院的傳票和判決書。原告多爲房主和租客,內容涉及房主房屋被中介公司騙租而無法收回,房客租金和押金無法要回的情況。趙國軍本經營博雅興業中介公司,爲了擺脫纏身的官司,他重新註冊偉弘房地產經紀有限公司,變更了法定代表人。警方介紹,如此一來,即使原告勝訴,找不到原來的法定代表人,判決也無法得到執行。
黑中介緣何難以斬草除根?中國房地產估價師與房地產經紀人學會副研究員趙慶祥曾表示,目前房產經紀行業主要依靠自律,行業存在缺少准入制度、監管手段缺失、專門管理隊伍缺位、管理力量等不足。在立法方面,只有一個部門規章《房地產經紀管理辦法》,缺乏高層次行政法規和法律。
在北京律師徐斌看來,違法成本過低是黑中介得以生存的另一原因。他建議,相關立法中設置類似於問題食品銷售者的罰則,規定權益被侵害方可以獲得多倍賠償。“一方面可以增加被侵權方的維權積極性,另一方面可以增加黑中介違法成本,對其產生震懾”。
“應儘快建立完整的個人信用體系,堵住黑中介的後路。”徐斌說,通過訴訟方式維權的前提是公司正常存續,我國現有個人信用體系不完備,給黑中介“先清算註銷後復活”,利用註銷公司方式逃避法律責任留下可乘之機。
中國人民大學法學院教授劉俊海建議,對於黑中介不備案、假清算真經營的情形等不良行爲,住建委等相關機構應加大監管力度和處罰力度。
徐斌從市場角度分析,在租賃需求不斷上漲、房屋租金逐漸攀升的現狀下,政府應加強市場調控,嚴控中介炒高租房價格,提供更多優質低價出租房源,將黑中介擠出房屋租賃市場。
(應採訪者要求,文中徐立亞爲化名)