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魯能七號院
魯能七號院
中新網1月15日電『擠、非常擠。』一位北京房企高層這樣回顧2013年的北京樓市。在『重回一線』的普遍共識下,2013年各路房企『逐鹿』京城,市場分化日漸明顯。
據克而瑞發布的《2013北京商品房企業銷售排行》,融創中國以『雙料冠軍』改變了此前萬科、首開長期佔據冠軍寶座的格局。而從項目榜單來看,商品住宅銷售金額和銷售面積前20位當中,半數以上都為高端住宅,西山壹號院、遠洋Lavie、魯能七號院等高端盤表現亮眼。
『以高端住宅為主的項目和企業崛起,反映的是北京市場結構的變化。』北京房協相關負責人表示,後『京七條』時代,北京樓市『低端有保障、中端有支橕、高端有市場』的三元格局將愈發明顯,『2014年的高端住宅市場必將有更為突出的表現。』
『得一線者得天下,得高端者得天下』,這成為當下受訪企業高管的新共識。
也有權威市場專家提醒,近期樓市調控再度昇級,和剛需市場相比,高端住宅面臨更大的挑戰,其銷售極有可能兩極分化。『一方面,在限購、限價的形勢下,部分高端住宅銷售被抑制;但另一方面,如西山壹號院、魯能七號院等具備資源獨有性和產品稀缺性的樓盤,保值、昇值能力更強,或將逆市走強。』
低、高端市場分化
『隨著北京未來自住型商品房大量入市,公司今後可能會考慮減少剛需產品開發,逐漸向中高端市場轉移。』一位全國性品牌房企北京負責人認為,未來在北京市場,必須避免自身產品與自住型商品房市場『硬碰硬』。
而多年來針對樓市的調控經驗也表明,高端市場始終受到購買力青睞,其受到政策的影響並沒有想象中那麼大,並屢屢逆市暢銷。融創中國董事長孫宏斌表示,在限購限貸和20%所得稅的政策之下,北京樓市換房成本直線上昇,改善型置業者的惜購心理反而給高端樓盤提供了發展機會。
從2013年北京樓市銷售榜單來看,越來越多高端盤擠入前列。從商品住宅項目銷售金額前20位來看,不僅有西山壹號院、遠洋萬和公館這種榜單的『常勝將軍』,還有以生態別墅產品定位的魯能7號院成為市場黑馬——後者還位居2013年北京商品住宅項目銷售面積TOP10。
『稀缺的自然資源和產品形態,使得高端物業抗風險能力更強,特別是一線城市的別墅類產品,其資產保值增值能力更加堅挺。』北京魯能置業營銷相關負責人說。由魯能開發的位於順義新城CBD核心的80萬平米城市大盤——魯能7號院,便繼2012年熱銷23億之後,在2013年取得29億元的銷售業績。
上述品牌房企北京負責人也表示,正是因為置業者對高端樓盤的價格因素相對更不敏感,產品品質則成為高端項目能否暢銷的關鍵因素。而從2013年銷售榜單中來看,熱銷的高端樓盤,無一例外都是具備稀缺的地段和自然資源、傑出的產品品質和服務等。
例如魯能7號院這匹銷售黑馬,由一級開發商魯能地產打造,是順義區唯一一座符合國際城市標准、80萬平米的宜居生活區。該項目不僅擁有潮白河、63.5萬平米水上公園、6萬畝森林公園、10萬平米中央公園等自然優勢資源,而且以1.0超低容積率和新古典主義建築群落品質,被譽為順義最美的別墅院子。不僅如此,魯能7號院還曾向全城開放工地,迎接市場與客戶的監督檢閱,極大地展示了產品營造力。
『前兩三年因為市場調控,很多企業開始加大布局剛需產品,但近年來如融創中國、遠洋地產、魯能地產這樣以高端產品為主的開發企業呈崛起之勢。』上述北京房協負責人認為,這一戰略更加符合未來樓市的調控格局,『政府將承擔更多的中低端住房需求,而市場則將成為中高端產品的競爭戰場。』
區域深耕戰略效應凸顯
與兩三年前『得二三線者得天下』的口號相比,一線城市因其風險低、利潤高、資源集中等優勢,成為2013年諸多房企的『回歸』之地。從銷售業績比例來看,融創、遠洋、龍湖、方興都以北京作為重鎮,而華潤、魯能等也開始呈現黑馬姿態,過去以二三線城市開發為主的恆大也在2013年成功進京。
『2013年是區域市場分化的一年,很多二三線城市因為過去幾年供應過大,市場風險聚集,而一線城市特別是北京、上海,因為有著不可比擬的城市資源優勢,加上由此引發的人口聚集效應,樓市發展比較穩定。』在剛剛結束的第四屆中國地產財富年會上,萬科執行副總裁毛大慶如是感慨。
也正是如此,許多房企紛紛加大了在北京的深耕戰略。
從克爾瑞提供的數據來看,相比2012年,京城百億房企數量在2013年擴容至7家。從銷售金額排名前30的榜單來看,除了萬科、遠洋、金隅、首開、保利等『常駐』企業外,魯能地產、和裕地產、K2地產也成為榜單黑馬。
『2013年北京樓市展現了歷史上罕見的熱銷場面,這也是房企深耕區域發展最為明顯的一年。』上述北京房協相關負責人表示,北京城市化進程的演變也決定了房企布局北京的戰略路線,新城區開發成為熱點。
例如,萬科繼在房山連推多個項目後,又把目光轉向通州,陸續在臺湖、通州新城拿下地塊;進京20年的魯能地產在2013年取得35億元的銷售業績,不僅憑借魯能7號院獲得區域銷冠,3400畝別墅大盤格拉斯小鎮也隨著東壩板塊崛起迎來冬季置業熱潮,而打造十年的優山美地也將推出新中式獨棟新品。作為一級開發商,魯能地產三盤聯動,深耕北京的後發優勢明顯。
『房地產開發過程就是一個品牌企業聚集的過程,從通州到房山到順義再到大興亦莊,一個新區域的起步發展是依靠少數品牌企業的深耕區域戰略和打造品質項目帶動起來的。』一位業內開發商向記者表示。
據魯能置業相關負責人介紹,僅是在順義區域,魯能地產十多年來陸續投入斥巨資負責完善區域市政配套,鋪設了順義新城底下的市政管線,由此推動並帶來了一大批品牌開發商入駐順義。
而在2014年,魯能地產還將圍繞深耕北京、專注別墅產品來完成自己的發展戰略。據了解,2014年是『魯能別墅年』,魯能地產在北京市場將主要推出優山美地、格拉斯小鎮以及魯能7號三個項目。其中,格拉斯小鎮為佔地3300畝的大盤,容積率僅0.3,全部規劃為獨棟別墅產品。