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2013年12月30日,中央電視臺新聞頻道《東方時空》欄目以《土地增值稅:“可清算”何時才清算?》爲題報道了吉林市萬科城房地產項目土地增值稅清算問題。媒體報道後,吉林省地方稅務局就相關情況進行了覈實。
據瞭解,吉林市萬科城一期項目於2010年11月立項,並開工建設,於2012年12月19日通過驗收。截至2012年12月31日銷售面積佔總面積的74.96%,未達到可清算條件。吉林市地稅局第一直屬局2013年10月份在進行房地產項目清算巡查中發現,萬科城一期項目銷售比例已超過85%,具備可清算條件,但企業未及時向稅務機關報告。按照相關稅收政策要求,該局於2013年10月17日下達了稅務事項通知書,要求企業進行土地增值稅清算。2013年11月15日,該企業向稅務機關回復,提出工程款結算未結束,現階段成本覈算不準確,無法進行土地增值稅清算。2013年12月2日,主管稅務機關再次下達稅務事項通知書,要求企業於2014年1月15日前提供無法清算相關證據。
2013年12月13日國家稅務總局土地增值稅徵管工作視頻會議後,吉林省地稅局採取三條措施,加大土地增值稅清算工作力度。一是加大政策宣傳和培訓工作力度,增強納稅人清算主體責任意識。對房地產開發企業將開展一次普遍性的土地增值稅稅法宣傳和清算工作培訓,讓納稅人熟悉掌握清算政策和流程。二是強化房地產項目管理,完善土地增值稅徵管工作流程。明確要求房地產開發企業定期向稅務機關報告房地產開發項目情況,包括項目區域、開發面積、工程招投標、銷售和財務等方面情況。三是加強土地增值稅徵管基礎工作,開展清算督導檢查。2014年,吉林省將開展土地增值稅清算案例交流,結合實際制定清算管理辦法,組織土地增值稅清算工作督導檢查,確保土地增值稅應徵稅款及時足額入庫。
對土地增值稅清算政策的解讀
根據土地增值稅暫行條例實施細則的規定,在項目竣工結算前由於涉及的成本確定或其他原因,而無法據以計算土地增值稅的,可以實行預徵。目前爲了均衡稅款入庫,避免稅收流失,加強對房地產企業土地增值稅管理,對房地產開發企業土地增值稅普遍實行銷售時預徵、項目終了進行清算,多退少補的制度。預徵一般按照銷售收入的一定比例徵收。
依據《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發【2006】187號)的規定,目前土地增值稅清算的條件分兩類,一是應清算即必須清算的情形,包括:房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;直接轉讓土地使用權的。二是稅務機關可要求清算的情形,包括:已竣工驗收的項目轉讓面積超過85%、或雖未超過85%但剩餘面積已出租或自用的;取得預售許可證滿三年仍未銷售完畢的;納稅人註銷登記的。在項目達到清算條件後進行土地增值稅清算,得出房地產項目實際應繳的稅款,與預徵的稅款比較後,多退少補。
納稅人進行土地增值稅清算的義務在達到應清算條件後才發生。在未達到應清算條件前,即使達到稅務機關可要求清算條件,納稅人不主動進行清算申報也不違反規定。對於達到可清算條件的項目,依據《土地增值稅清算管理規程》的要求,稅務機關可以要求納稅人進行清算,也可根據項目情況和本單位清算工作安排,確定暫不通知清算,待條件成熟後再要求納稅人進行清算。
據瞭解,上市企業爲了利潤均衡分配,根據會計制度和證券市場的有關規定,一般都在銷售過程中根據自行測算的稅負情況,在已預徵的土地增值稅之外,再預提部分準備金,這部分預提的準備金會在清算時根據實際清算出的稅款繳納。如果還沒有達到清算條件,則這部分準備金暫時還不需要繳納,不能認爲是拖欠稅款。
由於土地增值稅清算工作比較複雜,對幹部業務素質要求較高,而目前各地在土地增值稅徵管中力量配備還不足,可清算條件的設置,使主管稅務機關可以根據自身力量及項目的不同情況,按照輕重緩急適當安排工作。從實踐看,這一規定是基本符合目前稅務機關工作實際的。
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