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美聯儲從1月起將每月削減100億美元長期債券購買額,這意味着全球最大發達經濟體正式拉開了退出量化寬鬆的序幕。
自2008年國際金融危機以來的貨幣寬鬆週期趨於結束,內地在港上市房企過去幾年所依存的境外融資優勢面臨負面衝擊。
2014年剛剛開局,內房企中富力地產(02777.HK)、合景泰富(01813.HK)、佳兆業(01638.HK)、五洲國際(01369.HK)、中海地產(00688.HK)、碧桂園(02007.HK)等紛紛拋出境外發債計劃。
有業內人士分析,在量化寬鬆政策退出影響顯現之前,內房企將搶抓境外融資的窗口期,更多房企將在上半年加入境外融資潮。
房企搶閘境外發債
1月8日,五洲國際和中海地產在同一日發佈公告,宣佈將推出新一輪境外債券融資計劃。
中海地產公告稱,控股股東擬通過全資附屬公司COFI用現金回購2007年發行並於2014年到期的5億美元零票息擔保可交換債券。
在債券回購的同時,中海地產還將通過COFI發行最多8.5億美元於2021年到期新的零票息擔保可交換債券。
根據五洲國際公告,公司建議額外發行2018年到期的美元優先票據,但並沒表示此次融資計劃的具體規模。
五洲國際表示,擬建議將發行額外票據所得款項淨額用於投資現有及新房地產項目,餘下款項則用作一般公司用途。
此前兩天內,富力地產、佳兆業和合景泰富也先後披露擬發行美元優先票據。
1月7日,富力地產發佈公告稱,將通過聯席全球協調人花旗、中信里昂證券、德意志銀行、高盛等機構,將發行2019年到期的10億美元利率爲8.5%優先票據。
扣除包銷折扣及佣金等費用後,此次票據發行估計所得款項淨額約爲9.82億美元。富力地產表示,擬使用所得款項淨額爲現有債項再融資及作一般公司用途。
另一家港股上市房企佳兆業公告表示,擬根據2013年3月發行一筆原有優先票據的條款和條件,額外發行一筆美元優先票據。
原有票據是指2013年3月13日,佳兆業發行的一筆利率爲8.875%、2018年到期規模爲5.5億美元的優先票據。
佳兆業此次額外發行的2018年到期之2.5億美元8.875釐優先票據,擬將有關款項用於再融資現有債務、撥資現有及新物業項目及作一般公司用途。
與上述房企發債用途基本相同,合景泰富公告稱,已在2014年1月7日與花旗、渣打銀行及瑞銀就票據發行訂立購買協議。
合景泰富此次將發行於2019年到期本金總額6億美元利率爲8.975%優先票據,所得款項將現有債項再融資,並投資其現有及全新項目。
此外,碧桂園也將於1月10日或前後發行10年期7.5億美元優先票據。每年息率爲7.5%。公司已獲得原則上批准將票據在新加坡交易所上市。
1月8日,中建國際(中建·紅杉溪谷中建國際港)(03311.HK)宣佈,惠譽將該公司的長期企業信貸評級和高級無擔保評級由“BBB-”提升至“BBB”,展望“穩定”。有分析認爲,這可能是爲中建國際將展開新一輪境外融資作鋪墊。
境外融資難度或上升
除五洲國際尚未披露此次額外美元優先票據融資規模外,上述5家內地房企在一週內拋出的境外融資計劃規模達到34.5億美元。
從融資用途來看,這一輪房企境外融資潮仍然以融資置換爲主,通過發行中長期票據,來償還即將到期的短期債務,以優化債務結構。
以碧桂園爲例,公司此次擬發行的10年期7.5億美元優先票據,估計所得款項淨額約7.37億美元,其中約9.572億元人民幣用作贖回今年到期以人民幣計值以美元結算利率2.5釐的可換股債券。
同樣面臨短期償債壓力的富力地產,在2014年將有兩筆總額約爲81億元人民幣的債券到期,包括2009年首次嘗試公司債的融資方式,發行了55億元5年期債券,票面利率爲6.85%;2011年發行的一筆26.12億元、利率爲7%、2014年到期的優先票據。
2013年8月,富力地產宣佈將在境內發行本金總額不超過60億元人民幣的公司債券,用於償付2014年將到期的55億元債券。
房企新年伊始就展開境外融資的另一背景,與房企銷售業績大幅上漲存在關聯,因爲業績和信用評級纔是房企獲取低成本境外融資的關鍵。
根據已公佈的銷售數據,富力地產、佳兆業在2013年的銷售金額分別實現了23%和38%的大幅增長,碧桂園的年銷售金額甚至飆升1.22倍。
一個更深層次的原因是,美聯儲宣佈退出量化寬鬆政策,將宣告內地港股上市房企此前所享有的寬鬆融資環境逐漸仄平。
過去一年內,受惠於量化寬鬆政策等多種因素,內房企發債次數大幅上升。根據中原地產統計,截至去年12月中旬,內地房企境外融資總額合計高達3256億元人民幣,比2012年全年額度上漲超過100%。
根據鏈家地產市場研究部監測,2013年前11月,40家上市房企的境外債券融資平均利率爲7.65%,較2012年下降1.35個百分點。
但在上海易居房地產研究院研究員嚴躍進看來,隨着美國退出量化寬鬆政策,國際市場的宏觀經濟變好,投資回報率加大,大量資本開始迴流美國等發達市場,大型房企對於境外市場的融資規模或將會收窄。
這種影響有一個漸進過程。盛富資本總裁黃立衝認爲,目前美國量化寬鬆政策退出的影響還不明顯,內地房企抓緊機會實現境外融資可謂是未雨綢繆。預計最快到下半年,美國量化寬鬆政策退出的影響將逐步顯現。
以此來看,目前香港市場流動性依然充裕,上半年成爲內地房企境外融資的一個窗口期,多家房企希望搶抓這個短暫的窗口期實現融資。
中原地產市場總監張大偉預測,美國量化寬鬆政策退出將導致房企融資成本和匯率風險大大增加,內地房企未來在境外融資難度上升。