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在不知不覺中2014年已經來臨,過去的一年房地產市場行情已經落下大幕。而在新的一年中樓市將走向何方仍然是未知數。綜觀去年末整體的市場走勢以及政策走向可以看出,在2014年房地產行業仍然充滿著各種懸念。作為最受關注的行業之一,房地產市場的各方博弈仍然存在,包括住宅、土地、政策等各個方面都難以片面的預測。而國家與地方之間、企業與購房者之間的博弈將變得更加的復雜。
近期,人們最關心的就是在新的一年裡房價的走向將是如何。機構以及專家們的普遍觀點,2014年房價仍然擁有比較強的上昇潛力。而事實上,按照國家統計局在12月18日發布的11月份全國70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示,北上廣深等一線城市房價連續第三個月同比漲幅超過20%,其中,北京為21.1%,上海為21.9%,廣州為20.9%,深圳為21.0%。
一線樓市的二手房市場也異常火熱。數據顯示,11月70個大中城市二手住宅價格與去年同月相比,價格上漲的城市有68個。北上廣深四大一線城市同以『兩位數』的漲幅遙遙領先,其中,北京20.1%的同比漲幅令人咋舌。從這此數據就可以看出,經歷了去年一年市場較為旺盛的銷售以後,不僅企業本身,包括購房者都開始對後市產生了較為強烈的信心。但值得關注的是,在年末,樓市也經歷了一波較為平淡的行情。從廣州來看,去年的12月一手住宅市場的整體成交數據就比較不理想,相比去2012年顯得更為慘淡一些。這表明了一種現象,那就是市場的觀望情緒已經開始再度出現。這並不是說對於行情人們開始失去信心,而是在當下的政策環境之下,市場的變數仍然存在。眾所周知,房地產市場是一個政策主導的市場,業內各方的心態,特別是買家的心態會隨時跟著政策的變化而轉變。從這一方面就可以看出,未來的一年企業銷售和購房者之間會存在著一種博弈的狀態,特別是剛性需求買家。由於去年樓價上昇較快,買家的承受能力已經開始被消磨,如果價格進一步走高,將因為一些臨時性的政策使得不少買家進入觀望狀態,而這將很有可能改變行情的走向。
從另一個方面來看,政策既是主導市場的因素,同時也是最受關注的博弈之一,特別是國家與地方之間。從去年就可以看到,地方政府既要依靠房地產行業,同時也背負著控制房價的任務指標,這已經使得不少城市出現了一些非常奇怪的現象,比如說雙合同的出現、地方與國家數據的頻繁打架等等。從近段時間來看,由於企業信心充足,一線城市的土地市場也延續著火熱的態勢,這對於地方政府來說是好事情。但是另一方面,地方政府也不得不用一些強硬的手段來控制房價的過快上漲,土地價格的過快增長使得這一任務變得越來越難。如何協調面粉貴過面包這個問題將持續存在。
目前,國家對於樓市調控的主基調是『建立長效機制』。也就是說,從長遠來看,房地產市場調控還應利用財稅、土地、金融等手段多管齊下纔能不斷增加協調性與針對性。信貸手段靈活性強,土地調控最為直接,而稅收制度的建立則是長遠之計。這些機制能否快速有效地進入市場,是決定了2014年樓市各方博弈最後結果的關鍵因素。
蔣勁勁