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不具真正產權未來難再開建專家預測——
小產權房想轉正沒戲
專家支持:北京理工大學房地產研究院院長周畢文教授
十八屆三中全會前小產權房轉正傳言,導致小產權房一度被“搶購”。會議結束後,兩部委要求加強對小產權房的清理整治。
雖然以後小產權房不許再建,但對於已經建好入住的小產權房將作何處理,仍然備受各界關注。
對此,北京理工大學房地產研究院院長周畢文教授預言,已經入住的小產權房想轉正比較困難。
不具真正產權小產權難轉正
周畢文認爲,大小產權房的爭議不在房屋所有權,而是土地使用權,其價值差別主要還是由土地所在位置的價值決定。如果按產權證的發證機關來區分大小產權,由國家發產權證的叫大產權,由鄉鎮政府發證書的則叫小產權,小產權並不構成真正法律意義上的產權。
“通常來說,小產權房的價格較正常入市買賣的房屋具有絕對優勢,其利潤則來自於在違法建設情況下未繳納的稅費。”周畢文表示,如小產權房合法化,就意味着承認小產權房違建未繳納的稅費合法化,也就意味着違法佔地和違反建設用地規劃的行爲得到默許。“因此,小產權房將來會受到嚴格的管制,很難有機會轉正。”
城鄉統一規劃小產權難開建
十八屆三中全會《決定》中提出,在符合規劃和用途管制前提下,允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權同價。
2013年11月22日,國土資源部、住房城鄉建設部下發通知,關於建立城鄉統一的建設用地市場等措施,嚴格執行土地利用總體規劃和城鄉建設規劃,嚴格實行土地用途管制制度,嚴守耕地紅線,堅決遏制在建、在售“小產權房”行爲。
“監管部門甚至會通過衛星GPS觀察,哪怕有一平方米未經審批的違建都會被發現。”周畢文表示,在城鄉統一規劃的前提下,鄉一級難有自建小產權房的空間,而通過高科技的介入,小產權房的監管將更加嚴格。
已入住小產權難平衡利益
小產權房無法再建,那麼已經建成入住的小產權房何去何從?對此,周畢文認爲,這部分小產權房轉正也存在困難。
一方面,已經入住的業主有自身的處分權,不一定都願意轉正,這就造成差異性較大,處理情況將更復雜。
其次,即便一刀切全部轉正,也會存在業主、鄉鎮、協助開發的房地產公司以及國家的利益分配問題。
“各方均希望獲得較多權益,很容易出現爭議,如果這些問題得不到解決,小產權房轉正無望。 ”周畢文說,因存量小產權房佔住房總量的比重不大,因此即便通過“談判”解決現有小產權房問題,也不會再以較低的價格入市,而會根據區域、地段等情況再度定價,“或與市價差異不大”。
現有小產權難影響房價
對於未來房價的走勢,周畢文預言,2014年甚至未來10年仍然是房地產的平穩發展期,“中國經濟社會發展並不平衡,因此房地產發展也會產生區域差異。北、上、廣、深等一線城市的房價將長期快速上漲,而溫州、鄂爾多斯等地將出現下跌。”
周畢文舉例表示,就北京而言,由於政治、文化、教育、經濟等資源相對集中,無法改變人口密集的情況,樓市也長期處於供不應求的狀況。
小產權房存量並不足以改變樓市供需關係,也不足以對整體樓市價格產生影響。在整體房價上漲的情況下,小產權房也就失去了低於市場價的理由。(記者易朵)