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據經濟之聲《央廣財經評論》報道,近期小產權房在多個城市悄然走俏,成交量直線上升,在違法房地產中介機構的推波助瀾下,小產權房的交易仍然高燒不退,衆多中介機構忽悠買房人的常用說辭,通常是“小產權房有望轉正”、“清理只是暫時的”等等。
針對這些流言,北京市政府相關部門明確,今年將出狠招清理小產權房。並強調區縣政府在小產權房清理整治工作中的“政府主責”作用,督促區縣政府組織有關部門採取有效措施,嚴厲查處所在區域的小產權房項目,並對相關違法人員嚴肅處理,從根本上遏制小產權房。
國家三令五申禁止小產權房非法交易,也頻頻發起各類清理整頓小產權房市場的行動,然而小產權房交易卻屢禁不止。有數據顯示:截至目前,全國“小產權房”的總量已超過70億平方米。此前,在國家層面,國土資源部、住房城鄉建設部曾兩次叫停在售小產權房,但直到今天,這個數字還在不斷增加。
既然小產權房買賣不被法律保護,爲何小產權房交易仍然火爆?其實“法不責衆”的心理佔了大多數。有觀點指出,小產權房的轉正難度非常大,因爲涉及土地、城鄉二元、農民土地權益等複雜問題。準備購買小產權房的人,請留意:“法不責衆”的心理是不明智的,“錢房兩空”的可能性極大。
著名房地產律師秦兵說,北京的小產權房二手交易市場,幾乎被黑中介壟斷。有資質、有名號的大中介公司不願意涉及小產權房,這就給了沒有備案、沒有資質的許多“黑中介”留下了機會。購房人權益也得不到保障。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭分析認爲,小產權房歸根到底是兩種土地所有制並存造成的問題,因此解決小產權房也應從土地制度入手,如果不破除這個問題,小產權房也很難有解。那些以“小產權房能轉正”來忽悠消費者買房的房地產中介是很不負責任的。
一組數據顯示:截至目前,全國“小產權房”的總量已超過70億平方米,如果按每套100平方米來計算,相當於有7000萬套小產權房。雖然從2007年開始,當時的建設部就發文提示小產權房的風險;2009年開始國土部就明確叫停小產權房,但直到今天,小產權房數量還在不斷增加。小產權房既然是違法的,爲什麼還屢禁不止?癥結到底在哪裏?經濟之聲特約評論員、資深房地產專家韓世同對此作出解析。
韓世同認爲,癥結關鍵還在於土地的二元化制度,現在小產權房是一個鄉產權房,經過鄉鎮這級政府的批准,有些手續如果符合規劃,它就是屬於合法的。但是它的賣出是屬於不合法的,因爲它建設是自用的,包括宅基地、集體滯留地,除了自用,也可以用做商場、工廠等,只是不允許建商品住宅。在這樣的情況下,由於二元制度造成的土地集體用地和國有用地同地不同價不同權。
北京市緊急通知明確強調:區縣政府在小產權房清理整治工作中的“政府主責”作用,督促區縣政府組織有關部門採取有效措施嚴厲查處所在區域的小產權房項目,並對相關違法人員嚴肅處理,從根本上遏制新建、續建、續售小產權房。這是否能從根本上杜絕小產權房?
韓世同表示,這種做法是達不到根治的作用。十八屆三中全會明確提出了要建成城鄉統一的建設用地市場,要達成使得基礎用地和和國有用地同地同權同價,這就意味着現行的這套制度要從土地制度上進行根本性變革。如果從國土資源部的角色看,由他們來操作就很難推進,因爲他們是制度的制定者。還需要從要考慮到地方政府的分稅制、土地財政、用地指標如何劃分等層面,這樣才能從根本上去解決集體用地和國有用地同價同權的問題。如果僅靠區縣政府調整,從根本上解決的難度非常大。
韓世同指出,要做這方面的工作,在國家土地根本制度沒有進行調整的情況下,在區縣和市級都很難去操作。首先還是要採取疏導的方法,逐漸等國家建立深化改革,推出建立城鄉統一建設用地方案。同時也要對現有的小產權房進行分類登記,合法的應該怎樣轉正,違法的應該怎樣拆遷等,這樣就使得將來的小產權房都是以合法的、流通的形式來存在。小產權房將來是符合規劃的,應該允許它有一定的流通,只是流通不改變小產權的限制,這樣不和其他商品房同價,但它的土地性質和國有的土地性質就可以做到同地同權同價。
深圳市政府日前出臺有關農村城市化歷史遺留違法建築的試點實施辦法。有專業人士認爲,這意味着深圳成爲全國首個小產權房轉正“試點”城市,同時也爲小產權房轉正提供了根據,小產權房轉正因此告別了“一刀切”。在全國範圍內來看,深圳的做法是否具有示範效應?
韓世同分析,它是有一定的示範意義,但深圳是有其特殊性的。首先它是一個特區城市,其次它是一個比較新的城市,相對於歷史比較悠久的大城市,遺留問題更加複雜,但是它肯定有一定的示範和指導作用。但是,還是要結合一些更大的、歷史更悠久的、情況更復雜的城市來做研究,這樣才具有更廣泛推廣的意義。
解決小產權房問題,疏和堵,哪種方法更好?面對龐大的存量小產權房,到底該怎麼辦?
韓世同稱,現在的政策是無法解決小產權房的問題的。現在交易風險很大的,容易錢財兩空。因爲現在還沒有從根本制度上進行變革,現行制度的交易是違法的,但是它建造是自用就是合法的。現在實際上管理是相對矛盾的,區和市對鄉鎮的小產權房缺乏管轄權益,沒把它納入管理之內,就造成了這種狀況,必須要通過深化改革才能夠加以徹底解決。不僅僅是堵,更要疏導和清理。