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今年房價漲幅將回落
預計漲幅在5%左右專家稱若無新調控政策供求失衡將繼續
目前,中國房地產市場到了一個爭議最大的時候。一方面,對房市前景看好的樂觀派認爲“房價降是睜眼說瞎話”,更有專家表示,中國樓市將迎來“鉑金時代”,未來10年房價將會翻兩番。另一方面,對房市持悲觀態度的人羣,則預言房產泡沫經濟已經到來,已岌岌可危臨近崩潰邊緣,甚至還預言崩潰就在2014年。
分析人士指出,隨着經濟發展穩定增長,房地產行業正處於一個前所未有的健康基調。2013年之前的十年,是房地產的“黃金十年”。現在加上城鎮化的推動,房地產行業將會引來一個“鉑金十年”,在政策整體持穩、地方樓市分化加劇的情況下,2014年房價漲幅預計會有所放緩,房價將會穩中有升。
房市現況百城連續18個月上漲
國家統計局數據顯示,2013年11月,70個大中城市中僅溫州新建商品住宅價格同比出現下降。上漲城市中,上海、北京、深圳、廣州四大一線城市漲幅繼續超過20%,且同比漲幅持續擴大,最高漲幅較10月擴大0.5個百分點。
另外,廈門、南京、福州、瀋陽、太原、鄭州、長沙等19個城市同比漲幅超過10%,同比漲幅超過10%的城市也較10月增加。
中國指數研究院發佈的數據顯示,去年11月全國百城新建住宅均價超萬元每平方米,環比10月上漲了0.68%。法晚記者梳理髮現,這是自前年6月來連續第18個月環比上漲,但漲幅比去年10月縮小0.56個百分點,爲去年以來最低水平。
該院發佈對全國100個城市新建住宅的全樣本調查數據顯示,100個城市中,有69個城市房價環比上漲。
該院分析指出,去年11月百城房價繼續上漲但環比漲幅明顯縮小,同時環比下跌的城市比10月份增加了7個,這表明房價快速上漲勢頭得到了明顯遏制。
這有三個原因,首先,自10月下旬以來,有十餘個城市陸續出臺地方性政策調控樓市,包括北上廣深在內,影響了預期;還有就是,“金九銀十”供應高峯過後,多數城市推盤量出現季節性下滑,特別是中高端項目供應明顯減少。
另外,臨近年末,住房抵押貸款的收緊也導致需求放緩,銷售放慢,市場會有所降溫。
去年經濟工作會議未提房價調控
在去年12月13日,一年一度的中央經濟工作會議上,明確了2014年經濟工作的六項主要任務。這也是新領導班子上臺之後的首次中央經濟工作會議。
記者注意到,在此次中央經濟工作會議部署的六項任務中,房地產調控的字眼並沒有出現,也沒有明確提到商品房和房地產調控工作以及城鎮化的內容。
本報記者梳理近年來中央經濟工作會議內容發現,過去的五年裏(2008年-2012年),中央經濟工作會議均涉及商品房內容,其中,2011年與2012年連續兩年強調繼續“堅持房地產調控政策不動搖”。
在去年12月3日的中央政治局會議上,分析研究2014年經濟工作的計劃,提出要抓好住房保障和房地產調控工作。
中國房地產協會副會長朱中一曾在接受媒體記者採訪時認爲,不談調控是一種進步。解決住房問題的關鍵在於做好頂層設計,通過土地、財稅等方面的改革去解決商品房過熱的問題。
“過去幾年,房地產調控雖然有諸多成效,但因爲屢調屢漲的結果,也備受詬病。”在朱中一看來,商品房價格過快上漲的原因是綜合性的,但調控指標過於落在房價方面,調控政策過於一刀切,而且側重於行政手段。
據路透社網站去年11月26日報道,在16家接受路透社調查的中外機構中,全部受訪者認爲2013年全國住宅均價上漲,調查中值爲10%,同時,全部受訪者預計2014年房價漲幅較2013年將收窄。
路透社調查顯示,在政策整體持穩、地方樓市分化加劇的情況下,2014年中國住宅均價上漲勢頭預計會有所放緩。在調控政策方面也會呈現出更多因地制宜的特點,而促進房地產穩定健康發展的長效機制也有望進一步推進。
房產稅抑制房價?還需兩三年
十八屆三中全會公報將財稅改革置於更加重要的位置,然而與各界預期不同的是,針對“房產稅”、“調控長效機制”等有關房地產調控的具體內容卻並未提及。
對於《決定》提出的“加快房地產稅立法”,莫尼塔房地產分析師羅雨表示:“存在擴大房產稅試點的可能,但試點在內容上的創新將比新增試點城市的數量更爲重要。”
目前中國僅在上海和重慶兩地施行房產稅試點,稅率介於0.4至1.2%,上海稅率只針對新增購房,而重慶則包括了存量及增量的高檔商品房。2013年市場上雖有多個版本的房產稅試點擴大方案流傳,但始終未能成真。
湖北省統計局副局長、中南財經政法大學教授葉青接受法晚記者採訪時說,未來徵收房產稅之後,政府將來不會允許再拿這麼高的土地出讓金,普通人購買自住的房子不需要繳稅,購買多套房產需要加收房產稅。對於購買多套房產的“炒房者”來說,則需要付出高昂的房產稅。
“現在上海和重慶已經開始徵收了,我估計兩三年左右立法就會完成。”葉青說,因爲立法需要一定的時間,直到全面徵收房產稅開始,就不會允許有這麼高的土地出讓金了。在國外也是這樣,買房子很便宜,但是使用房子(住房子)卻相對很貴。這次最大的改革在於,民衆的負擔從購買環節推移到了使用環節。
業界普遍認爲,房產稅的開徵,在樓市調控的政策設計中應該是一個起效慢但效果持久的長期政策,但最終目的是合理化的稅制改革,調控樓市是輔助作用。
權威預測
2014年房價漲幅5%左右
去年12月3日,國家信息中心及社會科學文獻出版社聯合發佈了經濟信息綠皮書《中國與世界經濟發展報告(2013)》。
綠皮書指出今年我國房產市場將保持小幅增長,預計全年房價漲幅在5%左右,考慮到2013年的翹尾因素,2014年上半年的房價指數可能會在8%以上。
國家信息中心分析,地產業與GDP的關係、特別是與地方政府土地出讓收入關係密切,保持地產投資的平穩增長是穩定經濟的需要。
由於房價水平在較高位置上持續上漲,風險累積較爲集中,未來必須繼續抑制房價上漲,並逐步降低地方政府對土地財政和房地產的過度依賴。
綠皮書預計,今年房產稅試點範圍將進一步擴大,並和財稅體制改革結合在一起,繼續探索利用房產稅來緩解地方政府對土地收入過度依賴的局面。
綠皮書還稱,目前,我國房地產調控主要採取的是抑制需求的政策,一旦三、四線城市房地產市場普遍出現衰退,局部風險就可能引發房地產系統性風險。
國家信息中心還表示,不排除出現由於地方債務處理不當導致資金短缺,進而引起房地產市場需求和價格快速下滑的可能。
專家解讀
若無新調控供求失衡將繼續
對於2013年房價的整體狀況評價,全國政協委員、國家住建部專家委成員張泓銘對法晚記者表示,2013年住房交易總體偏熱,價格上升過快。遠遠超過同期CPI、GDP和城市人均可支配收入的增長,三、四月份甚至出現極其嚴重的非理性需求行爲。
“密集出臺的房地產政策表明了政府對穩定房價市場的態度和決心,與十年來調控的思想是一脈相承的。”張泓銘預計,如果房地產市場加速過熱,政府還會有更大力度的調控措施。
而就備受關注的調控市場走向,張泓銘表示,預期政府將逐步正確地處理市場決定和政府調控、長效機制和短效機制,市場穩定和經濟增長的辯證關係,在配合改革的同時,進一步理順房價調控新路,明智地、準確地調節供、求兩個方面。一方面,將繼續釋放供給,另一方面,適度收斂需求。
具體到2014年房產價格走向,張泓銘表示,如果沒有新的調控措施,今年樓市供求失衡局面仍將繼續出現,而房價也會趨於上漲。但是,失衡情況將好於2013年,總體呈現穩中有漲的格局。(記者王選輝馬曉晴)