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前段時間,在石家莊某企業工作的張婷(化名)突然將她的簽名改成了“人總要在險中求勝的”。讓她甘願冒險的是,她打算在石家莊北二環附近買一套村證房。
馬上要結婚,但是對於動輒近百萬的(市證)房子,她和男友實在無力承擔,“我們看上的這套房子均價才4000多元,一套房子下來四十多萬,我們感覺還能承受。”張女士說。
儘管國土資源部和城鄉建設部11月下旬三天兩次叫停在售小產權房,河北也拆除了首個小產權房項目,不過張女士說,眼下仍有不少購房者在私下探討購買小產權房,石家莊不少小產權房項目仍在公開銷售。
現狀:
臨近年關小產權房成交火爆?
“我們這兒的銷售情況挺不錯,周、六日我們這兒人很多的,一開始,每天的成交量都在10套左右,現在更好,尤其是小戶型的房子。”24日,在石家莊談固汽車站附近的陽光尚城售樓處的李先生表示。
“我們這兒的房子就是小產權房,沒有土地使用證、預售許可證等“五證”,不過買房者最後拿到的是蓋着十里鋪村大隊章的房產證。”李先生說,該項目剛入市不久,爲十里鋪村委會開發,小區房子起價爲3080元/平方米,不少人過來購買就是圖便宜。
“現在有一居室、兩居室、三居室三種戶型,兩居室賣得最好。”李先生說,因爲是小產權房,買房時不能貸款,因此買這種房子只能採用一次結清和分期付款兩種方式購買。
“我們的項目你放心,因爲是村委會開發的,所以有保障,不會出現攜款潛逃的問題。”該售樓處工作人員表示,如果再不放心,可以到現場觀看,小區項目已經進入打樁階段,預計年底完成。
隨後本網走訪了馨悅小鎮、北景尚城等樓盤。大部分樓盤的銷售情況很火爆,很多樓盤甚至已經清盤。馨悅小鎮的工作人員就表示,“我們的房子已經從4500元每平方米漲到4700—5000元每平方米了。”
調查:
低價村證房引來不少購房者
儘管當地沒有準確的官方數字,不過根據2005年12月31日,石家莊房地產開發建設專項檢查的通報,那時候小產權房項目就有40多個,體量近100萬平方米。而2012年統計,石家莊在售小產房項目共22個,在售及潛在供應面積近360萬平方米。事實上,每年石家莊商品房銷售的總面積也大體在400萬平方米左右。
據介紹,目前,石家莊“村證房”主要分佈在二環沿線及二三環之間,房價也從最初的每平方米均價六七百元,上漲到了5000元左右,但仍然要比同地段的商品房價低上不少。
雖然購房者明白購買“村證房”面臨很大的風險,但是不少人依然看中了村證房的低價優勢,而選擇出手購買。
據瞭解,石家莊“村證房”銷售始於2002年啓動的城中村改造工作,並在2007—2008年間達到最高峯,在當時的很多住宅項目中,除了村民自留的部分房源外,很多房源投放到了房地產市場,不乏一些人出於投資目的購買。
本網在走訪中瞭解到,除了低價優勢,一些“村證房”開發商常常會對購房者承諾“幾年之內土地產權就能完全辦市證”或“將來只要補繳土地出讓金,就可以由‘村證’變爲‘市證’”。這也讓不少購房者存在僥倖心理。
縱深:
石家莊小產權房治理幾經反覆
事實上,購房者的僥倖心理還跟當地的小產權房治理有關。據瞭解,作爲小產權房代名詞的“村證房”,在石家莊出現已有十多年曆史,石市相關部門對其管理態度也曾經幾度反覆,甚至曾一度想讓其“轉正”。
據瞭解,由於城市建設較爲落後,石家莊在2002年開始了大規模的城中村改造。因爲城市建設需要,此後,相關部門一直對“村證房”建設、交易持默認態度。
2006年10月份,石家莊市對《城市房屋權屬登記管理條例》進行修訂並實施,規定:居住在“城中村”集體土地上的村民首次可辦理房產證,並可進行抵押貸款。並從市區內挑選出兩個村進行“村證”轉“市證”試點。
但由於通過試點發現很多問題,到2007年7月,該市暫停了試點工作,重申集體土地上建起的“小產權房”只能在村民內部流通,不能上市交易。
小產權房治理還需上層設計
曾專題研究小產權房問題的河北政法職業學院副教授王彥表示,小產權房一直都很火爆,只不過打壓嚴厲時稍微收斂,只要稍有鬆懈便會繼續反彈。他說,小產權房一直難以抑制是因爲此類房屋價格便宜,有市場需求,且對於開發的人同樣有利可圖。
專家說,小產權房治理之所以出現反覆,還是跟這項工作沒有頂層設計有關,國家應該儘快修改相關法律,對於小產權房應採取疏堵結合的方式進行治理。王彥認爲,對於小產權房不可一味地遏制、拆除,對於有條件的小產權房,如符合規劃、質量有保證的,應該通過一定的程序給予這類房屋合法的地位。
王彥還建議,相關政府部門應該繼續嚴格地查處小產權房的買賣,尤其是禁止建設、出售,從源頭上杜絕。
今後,石家莊大量的小產權房到底會如何處理?監管部門又將有何作爲?本網也將持續關注。
提醒:小產權房有風險,購房須謹慎
1、沒有房產證。即使買受人取得有鄉政府或村委會蓋章的所謂“產權”或類似的文件,也是不受法律保護的,如果將來鄉政府或村委會反悔,要收回房屋,買受人只能要求返還房屋價款,無法繼續保留房屋。
2、質量難保證。小產權房的建設可能根本沒有經過房屋質量驗收等程序,一旦出現房屋質量問題,買受人的利益很難得到維護。
3、拆遷難補償。小產權房在使用中如果遇到國家徵收,買受人很難得到相應的拆遷補償。如果房屋是農村集體用地小產權房,補償受益人是農村集體組織;如果是政府用地小產權房,因爲本身是違章建築,無法得到任何補償。
4、無法銀行按揭、抵押貸款。銀行不認可房屋產權,買賣時無法辦理合法按揭,也無法辦理抵押貸款。
5、轉手交易難。無產權證,很難成功轉手交易,並且無法按揭貸款,房屋需一次性支付,給交易帶來更大難度。
6、配套不完善。幾乎沒有暖氣、天然氣等配套設施,而且將來一旦出現糾紛,可能連水電都沒有。
7、無後續土地溢價。由於無產權,無法擁有土地升值而帶來的利益。
8、遺產也麻煩。由於缺乏產權,未來在遺產繼承時會遇到很多麻煩。