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12月21日,在北京市東城區國瑞京禧閣小區“恭迎京禧閣業主盛大入住”紅色賀詞下,掛起了業主維權的黑白橫幅:國瑞地產私吞業主財產,請政府領導還我公道。
據業主反映,京禧閣在前期宣傳、簽訂合同時,曾承諾小區包括南側的私有花園,並提供1:1的有產權地下車庫車位220個,小區實行市政統一供電;然而,在業主收房時發現,這些承諾紛紛成空:花園化爲公共綠地,車庫僅有40餘個,並且是出租形式,而市政供電則尚處於招標階段,現在只能提供臨時電路供電。
“開發商的這種行爲已經涉嫌欺詐或違約。”著名房地產專業律師秦兵表示。
截止記者發稿前,國瑞方尚未對此事件給予正面答覆。
“公園地產”不見公園京禧閣只驚無喜
12月20日,在收房後的兩天,吳阿姨將一條腿伸出了自己家的窗戶。“我兩天沒睡覺,已經被氣暈了,”在回顧這件事時,她說,“他們騙了人一點反應都沒有,繼續該收錢收錢。我當時想,就是要跳樓,讓他們見見血,看誰還來收房!”幸好警察、120多方出面,才避免了悲劇的發生。
吳阿姨是國瑞地產京禧閣的業主,2012年,爲了住回到自己從小生長的廣渠門區域,她賣掉了自己在遠洋山水的唯一一套住宅,加上女兒給的100多萬塊錢,在京禧閣買下這套117平方米的房子。
然而,在收房當天,吳阿姨才突然發現,原來銷售承諾在小區內的花園、車庫通通不見了。這個花掉她畢生積蓄住宅所在的小區,只有孤零零的一棟樓,以及四四方的一圈圍欄。“就像監獄一樣。”業主小鄒說。
京禧閣地處東二環附近,是國瑞地產位於廣渠門忠實裏的一處樓盤,宣傳時定位是“黃金地段小豪宅”。因爲地理位置的緣故,小區僅有一棟22層的塔樓,共220戶人家。這個售價比附近小區高出近1萬元每平米的小區,在前期宣傳中,最吸引人的兩點就是:小區內8000餘平米的“私家花園”和1:1配備的有產權車庫。
在前期宣傳中京禧閣營銷總監陳麗琳曾說,在全球範圍內,京禧閣這樣的“公園地產”都是非常難得的:小區有近萬平米花園,200%綠化率。這個數字,在購房合同中,變成了38.68%綠化率,5595平米綠地;而在業主陳麗的收房協議上,變成了“×平方米綠地”——位於小區南側的“私家花園”,已經正式劃在了小區的範圍外。甚至,在小區和花園之間開闢了一條行車道,而這個位置,在規劃圖中本是一個長方形花壇。
至於許諾中的產權車庫,陳麗在收房方時被告知,只能提供40個左右的車位,並且沒有產權,只能出租。
“這個小區別看在二環,但是交通並不是很方便,北邊又緊挨着鐵路。如果不是花園和車庫,我們是不會買的。”小鄒說。經過記者實探發現,京禧閣距附近最近的公交站還需步行約1公里,與地鐵建國門站相距2.2公里。
“我之前來看過一次,看到小區封了圍欄,花園劃在外邊了。我還想,可能最後會有通道過去。”說到激動處,吳阿姨忍不住流下眼淚“我還一直都把他們往好了想!”
讓她落淚的不止是花園和車庫的消失,這個裝修標準爲6000元一平米“精裝房”也讓她大失所望。記者現場看到,客廳和玄關的地板上已經多處開裂、廚房的玻璃門有所破裂、主臥的房門因層高過低無法完全打開、臥室木地板部分翹起……
“我本來以爲精裝修能省事點,結果買了這麼個房子。收房的那天一看,覺得這京禧閣完全不是驚喜,只有驚啊。”吳阿姨說。
除此之外,在合同中寫明的12月30日之前開始市政供電的承諾也未能兌現,截止記者發稿,京禧閣仍然是臨時電路供電。“我們查過,市政供電現在才完成招標。”小鄒說。
開發商無視維權保安恐嚇業主“不要落單”
小鄒說,在正式交房前,曾有附近居民表示京禧閣佔用了他們的花園,“當時銷售就安慰我們說,他們鬧他們的,但花園和車庫肯定是你們的。”然而在收房時,小鄒才發現花園真的沒有了。“這個時候前期跟我們接洽的銷售都已經被調走了,”陳麗說,“後面派來一些別的人,全是不予作答。”
12月21日,京禧閣80多名業主拉起了“國瑞地產私吞業主財產,請政府領導還我公道”的橫幅,走上了漫長的維權道路。“但開發商一直沒有露面。”陳麗說。
小鄒說,小區內的保安通過這些維權活動,對錶現積極的業主比較熟知了,但這些本該保護小區安全的保安卻充當起了另一種角色。“有一次,保安隊長就對我們說,你們這些業主小心點兒不要落單,我們保安都有槍。”
“保安都認識我了,有時候就威脅我‘小心點兒’,一點兒安全感都沒有。”吳阿姨很無奈。在合同上可看到,保安屬於的物業公司正是國瑞旗下的北京國瑞物業服務有限公司。
在整個維權過程中,業主們先後三次去了國瑞的總部,然而,經過前兩次“一問三不知”之後,第三次國瑞則明確告知業主,花園已屬於公有,這是一個既定事實。“開發商就說,公園反正不是小區的了,你們就去告我吧。”陳麗的愛人李兵補充道。
截止記者發稿爲止,國瑞尚未及時給予答覆。“我現在暫時接受不了你的採訪,”國瑞相關負責人李彬說。
直到這個時候,在安居客、新浪樂居網站的樓盤信息上,仍然顯示着京禧閣小區提供1:1車位,共220個。
國瑞涉嫌違約或欺詐律師建議法律維權
“開發商這樣的做法已經可以算是欺詐。”著名房地產專業律師、秦兵律師團創始人和管理者秦兵律師表示,如果業主希望歸還花園和車庫,首先應該查詢京禧閣的《建設用地規劃許可證》和《建築工程規劃許可證》,在這兩個證件中,判斷花園、車庫的產權是屬於開發商的,還是隻是代徵綠地。
如果確定花園所在地只是由開發商建設,而本身性質的確爲公共綠地,那業主則無法要回花園;但開發商將不屬於自己的地上地下土地寫在合同裏賣給業主,這種行爲本身構成了欺詐,“業主可以以欺詐的名義起訴開發商,”秦兵說,“如果勝訴,開發商應賠償業主不高於一倍購房款的賠償金。”
秦兵表示,如果業主發現綠地和地下面積本身屬於開發商產權範圍,則有兩種方法可以維權。其中法律維權的方法是起訴開發商違約,開發商應給予賠償。
另一種方法是以實際行動維權,可以在收房後成立業主委員會,改選物業,同時聯合新換保安對該綠地進行實際控制,比如直接建設圍欄,將花園圈回小區。在這類行動後,業主將以被告身份等待開發商或其他小區業主的起訴,但如證據確鑿,證明花園車庫應爲業主所有,那原告則將敗訴,花園車庫可正式歸還京禧閣小區。
吳阿姨和小鄒都曾表示,不少業主因爲怕延期收房構成違約,不得不在明知是霸王條款的情況下進行收房。對於這一點,秦兵認爲,因爲認定業主延期收房將構成違約的補充協議因與法律相悖,帶有強迫性質,因此沒有法律效力。他表示,業主們也可以聯合起來集體抵制收房,對開發商產生壓力。
“開發商在年底進行收房,說明他們資金可能比較緊張,所以如果業主集體不收房,將會對他們產生很大壓力。”秦兵說。新華房產北京1月2日訊(新華房產調查記者姚心璐)