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日前,杭州市國土資源局通過本報對外權威發佈《2014年杭州城區經營性用地推介手冊》第一期。該手冊主要收錄了主城區今年計劃出讓的經營性用地73宗3622畝(含已公告地塊)以及部分當前具備條件的優質地塊21宗990畝。
根據近期中央經濟工作會議“加大住宅用地供應”要求,爲切實加大商品住房用地供應力度,2014年杭州市可供出讓的經營性用地,特別是住宅用地相對充足,爲房地產市場平穩健康發展奠定了基礎。此次手冊兼年度出讓計劃和土地信息發佈於一體,目的是及時向社會公佈今年擬出讓地塊信息,強化經營性用地供應的計劃性、引導性,爲在杭開發企業合理安排購地投資提供準確權威的信息,同時也有利於穩定土地市場預期。
全年計劃出讓經營性用地73宗3622畝西湖、拱墅和江干仍是供應大戶
據《推介手冊》顯示,今年杭州主城區計劃出讓經營性住宅用地30宗,面積爲2311畝,佔計劃出讓總量的63.8%;商服用地43宗,面積爲1311畝。據瞭解,本期《推介手冊》確定的經營性用地出讓計劃,較去年的經營性用地出讓計劃3060畝增加18.4%。值得一提的是,本期《推介手冊》還附《2014年具備出讓條件地塊推介表》,該表中收錄了地塊21宗990畝,以商業辦公用地爲主,作爲今年經營性用地後備供應量。
從本期《推介手冊》不難發現,2014年主城區計劃供應的經營性用地區位分佈較爲合理,但重點區域還是比較明確,西湖區、拱墅區、江乾區仍然是供應大戶,可出讓經營性地塊分別達到10宗、19宗和11宗。其中也不乏許多市中心稀缺地塊,如文暉單元(杭氧)住宅地塊、大關單元(長樂B1/B2/R21)商住地塊、西溪單元(C2-08)商業地塊等,這些地塊區位條件優越、配套完善,具有成熟的開發環境和較高的市場認可度,能夠較好地滿足不同區域、不同類型企業的開發需求。
具體來看,西湖區的翠苑、蔣村、留下等板塊宅地供應不少,各宗地塊體量從幾千平方米到近20萬平方米不等。對於宅地資源日益稀缺的西湖區來說,該區的每一宗宅地都是市場關注焦點。拱墅區是供應量最大的一個區域,宅地供應主要集中在熱電廠綜合體以及申花板塊,這兩個板塊都是居住氛圍成熟區塊,商品房價格都已夯實,配套也在不斷升級中,所以用“炙手可熱”來形容這裏的宅地一點都不爲過。而江乾區的看點在牛田板塊,藉助地鐵1號線以及七堡車輛段綜合體,牛田板塊已經成功吸引了世茂、招商等外來大鱷的進駐,2014年這裏的土地供應量還將繼續增加,其中不乏體量超過56萬方的七堡車輛段綜合體商住用地。此外,下沙的大學城北、拱墅區的桃源單元以及江乾區的丁橋西單元、長睦單元都有宅地供應,這些板塊作爲主城區少有的價格低窪地帶,在2014年繼續承擔起供應普通住宅的重任。
商業用地供應相對充足各板塊進入完善配套時代
本期《推介手冊》中,有一個十分值得注意的現象:商業用地的推地量顯著增加。目前,除了列入今年經營性用地出讓計劃的43宗、1311畝商服用地外,還有具備出讓條件的商服用地19宗、791畝。這意味着,今年可供出讓的商服用地達2102畝,與去年基本持平。
通過《推介手冊》不難看出,今年商服用地推地熱點集中在錢江新城近江單元、拱墅區城北區域、江乾區國際商貿城、之江核心區等。這一特點的出現,和城市建設不斷推進有關。不少板塊在前兩年宅地集中供應的基礎上,開始補充供應商服用地,以提升板塊配套條件,進一步完善熱點板塊的商住氛圍。如江乾區國際商務城單元再次推出2宗商服用地,總面積131.36畝,處於九喬國際商貿城規劃核心區。此外,隨着杭城新CBD在錢江新城崛起,此次錢江新城近江單元列入計劃擬推出10宗商服用地,規模皆在15畝以內,地塊地段優勢明顯、總價相對不高,適合中小開發企業投資開發,或實力企業總部進駐。
在今年衆多擬出讓的商服用地中,商業住宅兼容的綜合體項目成爲一大亮點。據統計,有近三成擬出讓地塊將組成多個城市綜合體,如熱電廠綜合體、西溪商務綜合體、民生藥廠綜合體等,其中位於市中心的西溪商務綜合體(杭師大),列入出讓計劃的兩宗商服用地和一宗宅地,總面積爲106.8畝;熱電廠綜合體項目中,列入出讓計劃一宗宅地和兩宗商務用地,總面積達123.82畝。這些綜合體具備較強的城市功能集聚和成本集約優勢,同時對相應區塊的配套品質有較大提高,建成後也將進一步提升我市城市面貌和形象品位。
在衆多擬推出的商服地塊中,七堡車輛段牛田單元U/R-01地塊的市政公用設施兼居住用地,再次列入今年出讓計劃。該地塊東至杭州市地鐵集團有限責任公司,南至規劃建華路,西至備塘路,北至德勝路,該地塊出讓面積達498.27畝,可建築面積達566500平方米。據瞭解,該地塊將定位爲“純地鐵住宅公建用地”,即利用地鐵停保基地上方的地面空間進行再組織利用,將其規劃爲集住宅、商業、學校爲一體的城市綜合體。這可謂展現了地鐵基地利用的一個方向,也是一種極好的嘗試。此外,在牛田單元列入出讓計劃的還有R21-15宅地和C2-16商服用地。
市場需求意願依然較強實力房企繼續劍指主城區
近兩年來,杭州房地產市場已成爲外來實力房企佈局長三角,提升企業開發能力與品牌影響力的優先選擇。目前,全國一線開發商齊聚杭州,僅2013年,首次進入杭州主城區的外來房企就達12家,主城區的宅地超八成被外來開發商競得。
根據近期對在杭開發企業的採訪,外來開發企業繼續增持土地儲備的意願依然強烈;深耕杭州的部分開發商補倉意向強;去年少有斬獲的本土公司面對資本雄厚的外來房企,顯得有些力不從心,但其中不少本土企業謀求合縱連橫,計劃聯手拿地以彌補企業資金實力較單薄的缺陷。
“有好地我們還要繼續拿。”被問及2014年的拿地計劃,龍湖相關負責人相當有信心。這幾年深耕杭州的龍湖令業界關注,去年幾個樓盤從拿地到銷售都不過八個月時間,且去化率與週轉率都比較高,2014年龍湖手上可售的存量也不多了,主城區只剩春江彼岸3幢房源以及名景臺一個相對較完整的項目,土地補倉意願較強。和龍湖相似的還有綠地、世茂、萬科等公司,都着力深耕杭州,如無外力影響,必將繼續擴大在杭的市場佔有份額,重點佈局主城區。
相對而言,許多本土公司在表示有“客觀需求”的同時,基於資金實力單薄現狀,不少本土房企謀劃通過聯合拿地。不過,從最新的《推介手冊》也不難看出,其中也有不少面積不大,總價相對不高的商業、住宅地塊,較符合部分本土房企需求。
細心讀者會發現本期《推介手冊》中不少地塊被標註了“已公告”字樣,事實上,根據市國土資源局公告,今年1月份主城區將有22宗地塊掛牌出讓,總出讓面積高達80.6萬平方米(1208.6畝),可建建築面積爲285.3萬平方米,總起價達273億元。其中20宗被收錄在本期《推介手冊》中,不少還是業內頗爲關注的地塊,例如有經歷了規劃變更的杭師大地塊,還有引人關注的申花宅地等,這些地塊最終花落誰家,都吸引市場廣泛關注。
自去年11月底開始,市國土局官方網站上就陸續貼出出讓公告,顯示從2014年1月3日到24日期間,杭州主城區共將有5次土地出讓,1月份出讓頻率如此高此前少見。而且從地塊質量來說,均屬被市場普遍看好的優質地塊。
1月3日,一開年便有6宗商業地塊同日出讓,其中包含了錢江新城三堡單元的商業用地、兩宗近江單元商業用地以及之江度假區單元、半山田園、古蕩老和山等板塊的商業用地。尤其以三堡單元商業地塊體量最大,地上建築面積達到41.8萬方,可以做一個相當規模的商業綜合體,附近有中海·御道路一號等高檔項目,未來該板塊也將成爲錢江新城的金融核心區,前景看好。
1月上旬,申花板塊將成爲杭城土地市場的“主戰場”。除1月7日兩宗引人關注的宅地出讓外,1月10日,將有6宗地塊出讓,其中申花板塊佔了半壁江山,推出總體量接近48萬方的三宗地塊(兩宅地一商服用地),包括地段非常好的前線熱電廠地塊和杭師大地塊。尤其像熱電廠綜合體是去年開始剛剛啓動出讓的區塊,該綜合體被視作杭州第三大運河商圈的核心構成部分,2013年1月出讓的首宗宅地被河北天成拿下,當時的成交樓面價就已達17316元/平方米,而該板塊目前在售的商品住宅樓盤均價約25000元/平方米。這次宅地與商服用地的出讓,將增加該板塊的住宅供應量的基礎上,進一步提升板塊商業配套水平。
1月22日,杭師大地塊的出讓將令土地市場成爲焦點。11月12日,杭州市規劃局網站上掛出公示,顯示杭師大幾宗地塊規劃變更,其中翠苑單元FG03-R21-05、FG03-R22-01兩宗地塊合二爲一,用地性質轉變爲純住宅,容積率調整爲2.8,開發體量爲14萬餘平方米,市中心能開發如此體量住宅地塊實屬難得。據瞭解,目前該地塊已受到市場高度關注,不少房企拿地意向強烈。
1月24日,這場推地潮的收官之作,兩宗江乾區長睦單元的宅地於當天出讓。這兩宗地塊體量都不大,一宗7.9萬方,一宗3.8萬方。該板塊是目前主城區內少數價格還在11000元/平方米左右的剛需板塊,近年隨着華豐、丁橋、長睦一線的開發,城市東北部的廣大地區越來越宜居,未來這一價值窪地將會被市場不斷關注和挖掘。