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2007年,日照某村的李河花了8萬元買了外村村民的房子,後來法院判決房子不是他的,應將房子歸還。但是,李河可以以合同無效爲由起訴與其籤合同的人。
“去女兒家住了幾年
房子竟被賣給了別人”
今年85歲的王香是日照某村人,1989年,她與丈夫將自己家裏的老房子進行翻新,自建房屋一處。2003年,王香的丈夫因病去世。“由於我年齡大了,生活不方便,就搬到我大女兒家居住,房子暫時空着。”王香說。
2009年初,王香偶然得知自己的房子裏竟然住着別人,就在當年5月份,在大女兒的陪同下回到老家,要求45歲的居住人李河搬出去。“這是我自己花錢買的房子,我爲什麼要搬出去?”李河一頭霧水,拒絕搬離。
自己家裏的房子竟然住着一個外人,還拒絕搬離,王香很是惱怒。“這房子是我的財產,誰也不能賣。”王香說。由於情緒激動,王香一氣之下病倒,後聽說可以到法律援助中心申請援助,就在家人的陪同下來到日照市東港區法律援助中心,由於王香已年過八十歲,日照市東港區法律援助中心沒有審查其經濟條件直接指派法律援助律師辦理此案。2011年1月12日,她一紙訴狀將兒子和李河告到日照市東港區人民法院,請求確認兩被告簽訂的《房屋購銷合同》無效,判令李河將房屋返還給她。
兒子出資建房
籤賣房合同無效
王香的兒子孫建在同村有一處建於1983年的房屋。“父母的房子是我1989年的時候出資建的,建設的人工費、用料以及建設房屋的其它必要支出都是我自己出資的。”孫建說,2003年,父親病故後,房子一直是他管理和使用。“這些事實我都有證人。”孫建說。
2007年11月27日,孫建以8萬元的價格將房子賣給了外村的李河,由於房產證上是父親的名字,孫建便以父親的名義與李河簽訂了《房屋購銷合同》。合同中載明,孫建將房屋賣給李河,雙方簽字之日起,李河一次性付清房屋價款,孫建將房產證、土地使用證、契約證及全部約定房屋交付李河等內容。合同上的甲方簽字孫建的父親是孫建書寫並按印,同時合同上注有“同意轉讓”四字,上面還蓋了該村村委會的印章。
“我當年賣房子時,是經過我們村村委會同意的,當時還有一個介紹人。”孫建說,換言之就是說村委會允許李河使用房屋的宅基地,不反對自己和李河之間轉讓土地使用權的行爲。
“房子賣出後,我母親到李河家串了好幾次門,知道我倆之間的轉讓行爲,沒有反對。”孫建說,不光母親知道此事,自己的一個兄弟和四個姊妹也知道這件事,在2010年12月31日之前沒有一個人反對過。“所以說我們的轉讓行爲不違反法律規定。”
2012年8月,日照市東港區人民法院依照《中華人民共和國合同法》相關規定,判決李河和孫建告簽訂的《房屋購銷合同》無效,被告李河於判決生效之日起90日內將涉案房屋返還原告王香。
【律師說法】
“本案中,李河及家人戶口一直在外村,且至今未取得相應的集體成員資格,其與孫建簽訂的房屋買賣合同應當認定爲無效。”山東銳境律師事務所律師李健介紹。
關於部分共有人擅自處分共同共有房屋的處理問題,根據《物權法》第97條的規定,處分共有房屋應當經三分之二以上份額的共有人(此案中指李河的兄弟姐妹及母親)或全體共同共有人同意。“李河與孫建簽訂《房屋購銷合同》時,既未取得房屋所有權,亦未取得其它房屋三分之二以上份額共有人或全體共同共有人的一致同意,更不可能取得父親的授權,其處分行爲應屬無效。”李健說。
“李河可以以合同無效爲案由起訴與其簽訂購房合同的孫建,要求其承擔相應的責任,並賠償自己的損失。”山東天藍律師事務所律師辛本華介紹,爲了避免此類糾紛再次發生,如果買的是本村的房子,應該徵得房屋全體權利人的同意;如果買的是外村的房子,除了要徵得房屋全體權利人的同意外,還要及時將戶口遷至該村。
“如果是一些合夥企業,財產可以按份額處置,但是房屋是一個整體,不能按份劃分,必須是全體共有的。”日照市法律援助中心律師孫耀武介紹。記者王裕奎通訊員樑作升孫耀武