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距離在京製造樓面價最高紀錄後僅4個月,掌門人孫宏斌“沒拿過貴的地、公司不差錢”的喊話猶在耳邊,融創卻已經爲自己的激進擴張開始尋找風險分擔者。上週末,融創發佈公告稱,將爲北京農展館項目引入合作方,接受通盛投資12.25億元的注資。完成後融創持股51%,通盛將持股49%。有開發商表示,北京土地價值不斷猛增,使房企深信即使賣地也不虧的心態,成爲勇於搶高價地的原因之一,而融創此舉也給了市場一個新的信號:即便拿地成本再高,即便信貸持續緊張,只要能夠引來風險分擔者即可,這也引發了對調控新的擔憂。
拿地後出讓權益:或資金承壓過大
通盛投資是一家在深圳註冊的私募股權投資基金,其大股東爲有國資背景的山東省國際信託有限公司。通盛投資本身旗下並無任何房地產業務,在此次入股農展館項目,這家公司扮演的更多是財務投資者的身份。
今年9月4日,融創以21億元、配建27.8萬平方米異地醫院的代價拿下農展館地塊。這塊2.52萬平方米、總建築面積僅5.91萬平方米的土地,因地處北京東三環,成爲年度最引人注目的地塊。一方面是因爲其高達7.3萬元/平方米的樓面地價“秒殺”全北京大部分在售別墅、高端物業,業內預計未來銷售價格必須突破15萬元/平方米纔有利潤空間。另一方面,農展館地王是融創制造,而其董事長孫宏斌曾以激進著稱,他的上一家開發公司順馳就因激進拿地而陷入死局。
值得一提的是,接下來通盛還將和融創一起按照股權比例投資,並獲得收益。
北京中原地產市場部研究總監張大偉表示,房企獲得高價土地後再出讓權益,意味着其資金鍊承壓過大。“今年北京土地市場競爭白熱化,一些房企甚至在拿地時並未完全考慮到市場風險,導致在拿地之後資金鍊緊繃,爲了分散風纔出讓部分權益,引入戰略投資者。”
在上海易居房地產研究院副院長楊紅旭看來,聯合拿地考慮的是當時拿地資金和競爭的考慮,而拿地後引入合作方,主要是對開發佔用的資金量的考慮。“融創此次股權融資,更多是因爲其自身資金鍊偏緊、槓桿偏高的原因。農展館地塊作爲一個豪宅地塊,後期資金需求量比拿地花費更大,同時去庫存化可能比較慢,這對今年拿了很多地的融創來說,壓力肯定比較大。”
並非個例對賭地價升值解套
北京商報記者統計,融創今年主要在一線城市擴充20多個項目,拿地金額近300億元,佔今年全年450億元銷售目標的65%,而去年僅佔45%。此外有數據指出,農展館地塊距今已經合計投資達到43.24億元。
今年,如融創一樣敢於在地價高昂的一線城市搶奪地王或高價地的房企層出不窮。閩系開發商泰禾集團今年在京滬等一線城市多次拿地,截至目前的統計,泰禾全年拿地近200億元,風頭出盡的同時,也讓外界對其產生資金方面的種種疑問。“泰禾今年初拿孫河地塊時,樓面價是2.8萬元/平方米,但到7月中糧在同區域拿地時,樓面價都到5萬元了。泰禾賣地都賺錢,怎麼會有風險呢?”一位接近泰禾的人士在接受北京商報記者採訪時表達的心態可能代表着絕大部分勇於在京製造地王的房企們。
或引發蝴蝶效應
“現在這個時代是項目爲王,只要有項目,各路錢都會找來,從去年底市場啓動到現在都是這樣。泰禾的資金槓桿用得比較高,但哪家沒有用資金槓桿呢?”上述人士表示。
北京睿信致成管理諮詢公司董事總經理郝炬認爲,此次融創爲農展館項目引入基金信託的資金,也正是因爲進入房地產市場的資金越來越多,在明年信貸可能偏緊的情況下,這一現象會更加明顯。
張大偉表示,從當前市場來說,高價拿地的房企如果賣地,確實能賺一點或者保證不虧,房企還會因爲這種積極的拿地策略獲得快速發展的機會。但市場是快速變化的,開發商爲了擴大未來市場份額,全力拿地而低估市場風險,一旦市場出現調整,這部分房企可能還是會面臨巨大風險。
更多的業內人士則擔心,伴隨着越來越多非業內資金的進入,樓市調控將面臨另外一個難題:源頭成本控制。
記者李芊