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李先生是一位小企業主,今年以來業務發展得不錯,但用於週轉的資金卻跟不上了。爲了保證公司業務不受影響,他將自己的房產抵押給銀行獲得一筆貸款。
今年以來,像李先生這樣利用已有房產進行抵押貸款的業主越來越多。有的用於企業經營,有的則用於裝修、買車或其他消費,甚至用於子女出國留學,但也有業主通過各種“渠道”用於購房。
“偉嘉安捷”的相關負責人表示,在他們公司做的房產類貸款業務中,以房產抵押進行融資的非交易類貸款量首次超過了買房貸款量。這也是今年房貸市場最顯著的特點和亮點。
房產抵押融資漸被業主接受
中國老百姓自古就有“無債一身輕”的觀念。最初人們買房時都不願意貸款,覺得爲買房欠銀行一大筆債,心理壓力很大。但經過十幾年房地產市場的發展,貸款買房提前圓住房夢已經被大多數買房人接受。但是好不容易有了自己的房產後,人們不到萬不得已是不會把自己的房子抵押出去借錢的。否則住在被抵押出去的房子裏過日子,心裏總是不踏實。
因此,房產抵押貸款在前幾年發展得一直不溫不火,但是隨着金融觀念、理財觀念的不斷深入人心,人們對於房產抵押進行融資接受度有很大提高。
據一位銀行工作人員介紹,前幾年來我們銀行把自己的房產抵押進行消費貸款或企業經營貸款的人並不多,但是從今年以來這項業務逐漸多了起來。
工商銀行北京分行負責貸款業務的陳女士表示,房產除了具有居住的使用價值外,還有很強的金融屬性。它是一種很好的貸款抵押物,近年來無論是銀行貸款還是民間借貸都非常願意接受房產作爲抵押物。因爲房產的保值增值性很強,有這樣的抵押物拿在手裏不怕放出去的款收不回來。一旦出現貸款還不了的情況,處置房產也比較容易,能保證貸款人的本息收得回來。再加上房產抵押貸款的利率高於按揭貸款利率,所以銀行也樂於發展該項業務。
非交易類貸款搶佔房貸市場主導地位
從貸款服務機構“偉嘉安捷”今年的貸款情況看,利用房產進行融資的非交易類貸款首次超過房產買賣產生的貸款量。這也是他們公司今年最顯著的業務變化。
其相關負責人介紹。非交易類貸款今年佔據了主導地位,在整體貸款交易份額中佔據60%,表現較爲突出。其中抵押貸款交易量佔據了整體非交易類貸款中70%的份額。據“偉嘉安捷”統計,首先,今年抵押貸款整體交易量較去年上升30%左右,其中消費需求的堅挺直接刺激了貸款量整體的上漲。其次,隨着銀行信貸結構化調整,企業經營貸自下半年開始在市場中“嶄露頭角”,交易量也呈穩步上漲態勢。第三,個人及企業無抵押貸款由於自身門檻較高,限制較爲嚴格,因此呈現出“諮詢多,交易少”的分化狀態。另外,今年宏觀政策中對於二套房置業門檻的提高,也刺激了全款購房人羣的比重,造成了補按揭貸款交易量的整體上漲。總體來看,非交易類貸款與住房類貸款相比較,佔據了一定的主導地位。
抵押消費貸款曲線流入樓市
雖然住房抵押消費貸款今年放貸量有了很大增長,但是按規定,此類貸款是不能用於購房的。據瞭解此類貸款有一部分已悄然進入樓市,甚至有專門機構協助業主進行曲線融資購房。
2010年10月,監管部門出臺政策,要求住房抵押後的消費貸款,只能用於裝修、家居、購車等消費,不能用於購房。不過,上有政策下有對策。近兩年,部分商業銀行通過髮卡等形式,規避政策監管。一位不願具名的銀行客戶經理稱,不管房屋貸款是否還清,向銀行作抵押後,銀行會發一張不能取現、只能用於指定用途的銀行卡,卡內資金不能拿來購房。一般來說,消費者購房時資金會進入開發商受監管賬戶,消費者持這張銀行卡購房,顯然行不通。但在實際操作中,由於物業賬戶並未被監管,這張銀行卡會通過繳物業費的形式,向開發商付款,從而購房置業。
除了通過物業公司曲線購房外,更多的業主會假借裝修名義將房產抵押貸款用於購房。業主劉先生在五年前購買了一套小戶型。結婚後準備要孩子的他覺得這套房已經不夠住了,想再購買一套大些的房子。雖然這幾年他們又有了些積蓄,但是面對二套房七成首付還是有些力不從心。於是他們想到了將現有房產抵押貸款來付二套房的首付。一中介出主意說:“如果手頭資金不夠,你可以名下一套房產作爲抵押,以個人消費貸款的名義向銀行申請貸款,最高可以貸到房產評估價的七成。”
經“高人”這麼一點撥,劉先生覺得此計劃可行。於是,他以裝修的名義,向銀行申請住房抵押消費貸款。在劉先生爲自己“瞞天過海”沾沾自喜時,銀行客戶經理又給他出了道難題。“我們要掌握貸款資金流向,需要提供裝修合同、裝修發票和裝修材料詳單等,而且我們會把款項直接打給裝修公司。”
劉先生將難題拋給了中介,中介告訴劉先生說:“放心,這是我們熟悉的業務,我們有裝修公司的朋友,只要支付一定費用作爲通道費,保證裝修公司把錢打入您賬戶。如果您在裝修公司有熟人,也可自己操作。”
經過一番周折,劉先生將手中一套的房屋作爲抵押,申請到了50萬元消費貸款,一次性付清了二套房的首付款。
對於這種現象銀行人士有着自己的無奈:“使用消費類貸款購房的需求大量存在,各種代辦公司也增加了銀行審覈貸款真實用途的難度。”一般中介都會通過一個第三方公司的賬戶獲得貸款,從流程上看貸款確實給了指定賬戶。但是實際上卻不排除流入樓市的可能。此外,二套房首付提高了房貸的門檻,銀行在這方面的業務量明顯下降,而抵押消費貸款期限短、抵押物優質、風險相對較小,默許這種業務可以彌補房貸業務量的減少。文/本報記者周宏