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據《新聞晨報》報道,時隔4年,2013年的樓市又一次演繹了與2009年相似的上漲局面。有關地產市場研究部的數據顯示,從年初至年尾,全年申城樓市漲幅基本超30%以上,部分區域超過了50%。12月上旬兩週的新房成交量環比11月下旬單週交易量下滑幅度近3成左右,而在交易價格方面,近兩週的成交均價均在25000元/平方米以上,並未出現下滑的跡象。與此同時,二手房市場的量價表現相比新房市場要更爲樂觀。因此,2013年的樓市將以“量跌價穩”的局面收尾。
本週,國家統計局發佈了11月份全國70個大中城市住宅銷售價格統計數據。上海新房價格環比漲幅縮小,業界認爲,政策走向仍然決定短期內房價走勢。
隨着近期新房、二手房成交量持續出現降溫,12月份的房價漲幅將進一步收窄,房價指數將繼續回落,明年1、2月份房價有望趨於停漲。
年末行情低迷翹尾難現
進入12月,本市樓市繼續表現低迷。儘管有冬季房展會的刺激,但12月前半個月本市新建商品住宅累計成交仍只有42萬平方米,較11月同期大幅下滑39.8%,同比下滑8.8%。供應量雖上升,但外環內新盤半個月僅有1000平方米入市,難怪許多人覺得新樓盤都越開越遠了。
上週本市新房供應雖然出現回暖,但供應量仍然無法突破20萬平方米的大關。新房市場近5周第4次出現供不應求的現象,本市上一次出現連續兩週新房成交量在20萬平方米以下的現象還要追溯到今年行情比較低迷的7月末。
從區位來看,新增公寓供應依然集中在外環外區域,外環內區域僅有1套公寓入市,供應面積僅爲188平方米。12月1日至15日,本市共有6個外環內樓盤入市,但累計供應面積僅1000平方米,佔全市新增房源供應的0.4%。21世紀不動產上海區域市場研究部副總監黃河滔表示,近3年本市12月新房成交量全部超過11月,實現翹尾收官。不過,今年由於“金九銀十”需求大量去化和11月初政策收緊後市場逐步降溫,12月的行情持續低迷,出現翹尾的可能性不大,12月有可能成爲繼7月後年內第二個同比成交下跌的月份。
外環外區域新推房源也以中低價段房源爲主。據中介機構統計,上週最高報價不足2萬元/平方米的新增房源佔全部新房供應的70.4%,之前一週該價格段房源供應的佔比爲44%,追溯到11月,該價格段房源供應的佔比更是僅爲19.9%,說明近期低價段房源供應份額持續擴大,一些受調控影響較小的剛需樓盤仍試圖發力。上海搜房分析師指出,上週推盤量特別是剛需房源的供應量大幅提升,主要原因之一是部分開發商期望借推出最受剛需購房者歡迎的戶型和房源以拉動成交,以提升2013年的銷售業績。另一方面,由於受預售收緊的影響,中高價位房源入市受阻。預計在12月的後兩週,低總價的剛需樓盤仍將是市場主力。100萬-300萬總價最受青睞
今年上海樓市兩大主力剛需和改善型盤房價小幅上漲。中介機構對商品住宅總價的監測顯示,從1月份至11月份,剛需(200萬元以下)的交易量基本佔到總成交量的5成,其中5月的份額最高,達到57%。改善置業房(200萬-500萬元)的交易量份額基本在35%-40%。漢宇地產市場研究部分析師朱春峯認爲,從性價比變化來看,年初剛需房的成交均價爲13847元/平方米,年尾至14719元/平方米,相比上漲6.3%。而在改善型房方面,成交均價從年初的23487元/平方米漲至年尾的23577元/平方米,漲幅爲0.4%。
從置業總價需求看,100萬-300萬是置業羣體較爲青睞的價位段,截至11月,全年100-300萬總價的交易量爲近6萬套,佔全市交易量份額的6成以上。根據300萬總價測算,以90-120平方米的2-3房爲例,單價可以控制在25000-33000元/平方米。松江、嘉定、青浦、南匯等外圍區域均可挑選,同時中外環間的部分樓盤也可進行置業。值得一提的是,2013年置業者的購房意願明顯強於前三年。朱春峯分析,除了剛需置業羣體之外,不少改善型羣體和豪宅置業羣體也紛紛加入行列之中。這主要是由於這些置業羣體的房價預期在全年中基本爲上漲趨勢,促使他們加快了入市的步伐,隨着房價的上漲,這種入市步伐的節奏也隨之加劇,形成了一種追漲的局面,直至“滬七條”的出臺,才使房價預期開始轉變。
租賃房源掛牌激增
沉寂多時的申城房屋租賃市場伴隨着年尾的到來有所異動。多家房屋中介機構表示,自12月上旬以來,由於合同到期、回家過年等原因,普遍有一些外省市來滬務工人員結束了一輪租賃週期,促使換租季的來臨,並且導致本市租賃市場的掛牌量有所增加。
由於今年的春節早於去年,很多租客的租約到期時間基本是在春節之後,那麼這就意味着春節過後將會出現大規模的換房潮,屆時租金也會有一定幅度的變動。
在租金方面,除了即將貫通的12號(東段)、16號線所輻射區域租金有大幅提升之外,其他區域的租金並未出現大幅提升跡象。21世紀不動產上海區域市場研究部對寶山上大、普陀長壽、真如、徐匯南站等板塊的調查顯示,大部分板塊的租金行情與上月持平,租賃需求下降1-4成,而租賃房源掛牌量則不降反升,最高可提升至6成。
據瞭解,目前申城租賃市場上,受換租影響最大的是一些校區板塊。如寶山上大,其12月上旬的租賃掛牌房源較11月同期上升了6成。一些學生提前回家過年,而提早結束租房是掛牌量上升的主要原因。該板塊的租賃需求也因此下降了4成。房源供大於求,也有少數客人看準時機換房。在普陀真如,趁“季”換房者成爲淡季留守的主力。由於板塊內存在多個成熟的熱租老社區,租金普遍相對較低,換房者有時更注重板塊內較薄弱的裝修品質等問題。
年末受追捧的房源有3種:
-第一:松江新城、寶山共康泗塘、閔行莘莊、浦東周康、嘉定新城等傳統較受剛需置業羣體青睞的板塊。這些板塊中房源的價位基本控制在150萬-250萬元之間,非常適合剛需置業羣體的需求。
-第二:豪宅高端市場活躍度有所提升。
-第三:由於受到16號線年末貫通利好消息的影響,惠南、臨港新城、新場、航頭等板塊的房價均有所提升,其中惠南板塊的房價上漲相對較爲突出。