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位於平原縣東部的東苑小區是共有產權房集中區域
點擊查看原圖13日下午5點,在德州市平原縣房管局保障房科,盼了近8個月的馬慧蘭(化名)終於如願在搖號通知書上按下了鮮紅的手印。一周之後,她將成為一套建築面積為75m2保障房的產權所有者之一,而與馬慧蘭共享房屋產權的,是平原縣人民政府。像馬慧蘭一樣需要按手印的市民還有324位,而一旦按了手印,就意味著能在12月18日召開的搖號大會上分到一套保障房。
『房子已經蓋好了,估計用不了幾天就能拿鑰匙。』馬慧蘭告訴記者,搖號結束後她要交一筆錢來購買屬於自己的那部分產權,雖然政府還未公布交款數額,但馬慧蘭稱去年的購房者交了大約15萬。75m2賣15萬,每平方單價比周邊接近4000元/平的商品房要低一半。
出多少資佔多少股份
2009年,平原縣率先在山東省建設共有產權房,首批房源於2011年中旬公開搖號,截至2013年已建成房源共計1282套。根據《平原縣廉租住房共有產權實施意見》(以下簡稱『《意見》』)中的解釋,共有產權房的產權由購房者和政府共同持有,5年後購房者可以購買其完整產權。
對此,平原縣房管局保障房中心副主任張永軒以『股份制』作比喻的解釋則非常生動。『如果把一套保障房比作一家注冊資金為100萬元的股份制公司,購房者掏80萬,享有80%股權,政府掏20萬,享有20%股權,現在是國家和個人分攤建房成本,以出資多少來計算「股份」。』張永軒說。
對於建設成本,張永軒介紹,『保障房成本主要分為5個部分,首先是前期的拆遷、安置,以及地面物體賠償費用,第2部分是拆遷後的通水、通電、通路和場地平整即「三通一平」的費用,第3部分是房屋主體和配套設施的建設費用,第4部分是稅,第5部分是土地出讓金。』
張永軒告訴記者,政府『入股』共有產權房的資金主要來源於土地出讓金,而購房者則通過支付房屋建設成本『入股』。『2011年我們推出首批共有產權房時,每平方均價約為1650元,這個錢就是刨除土地出讓金和稅費之後的房屋成本,不過現在人工和材料成本都漲了,今年每平方的成本價在2000元左右,具體數字還需要財政部門核算。』
此前有媒體報道稱,共有產權房申請人付60%房款可購80%產權,張永軒表示這種說法並不嚴謹。『可能是相關負責人這樣講過,但官方文件中從未以百分比來劃分產權,因為每年的建安成本和土地出讓金價格都在變動,比如今年出售的共有產權房所在地段,土地出讓金已經漲到每畝180萬元,如果非要明確雙方持有產權的比例,也要根據當年成本來核算,付60%的房款,那所佔產權也肯定是60%。』
一舉兩得
張永軒表示,若按照國家規定,廉租房建設面積不能超過50㎡,但在2011年平原縣推出共有產權房的幾年中,50㎡廉租房並不受群眾歡迎,『建築面積50㎡,實際居住面積要更小一些,而申請廉租房的大多是一家三口,擠在一起很難受,很多戶還有老人一起住,逼得在陽臺上打地鋪。』
為此,平原縣對住房困難戶發放了數次調查問卷,結果顯示,有半數以上希望住上更大面積的保障房。與此同時,在與住房困難戶的實際交流中,張永軒也發現多數家庭還是希望擁有屬於自己產權的住房。『在我們縣城,如果家裡沒房子,男孩子結婚是很麻煩的事,有個申請廉租房的市民後來一直希望改買共有產權,因為他兒子之前曾帶著女朋友回家,一聽說他家住的是廉租房,沒過幾天就和兒子分手了。』
群眾的希望很實際,但更為實際的是平原縣政府在擴建保障房上面臨的資金壓力,『2008年平原縣第一期廉租房工程開工建設,當時按照每套50㎡的標准建設,若不算拆遷和土地平整費用,單套建設成本大約是6萬元,但中央預算每套補助只有1萬元,這樣算下來,每建設一套保障房,平原縣需要再投入5萬元建設資金和7.5萬元土地收益,合計12.5萬元。這不是一筆小數目。』張永軒表示。
張永軒告訴記者,一方面是群眾希望住上有產權的大房子,另一方面是政府面臨的財政壓力,如何既能滿足群眾需求,又能緩解政府財政壓力?共有產權房就在均衡兩者的考慮中誕生了。『讓買不起經濟適用房的住房困難戶,先支付一部分錢買共有產權房,這樣同樣滿足了他們住上自有產權大房子的需求。』
回籠近七成投資
對此山東大學房地產研究中心主任李鐵崗也深有體會,『對住房困難戶而言,公租房和廉租房確實房租低廉,但對政府而言,兩者回籠資金太慢,如果一味強調推廣公租房和廉租房建設,在補貼少、融資難的背景下,地方政府擴大保障房建設是心有餘而錢不足。所以保障房既要照顧到住房困難群體,也要盡可能貼合地方實際。』
按照張永軒給出的數字,記者做了粗略的計算。2012年,平原縣建築面積為75㎡共有產權房建設數量為530套,按照1650元/㎡計算,這些共有產權房全部售出後,將回籠資金約6558.75萬,再加上1萬元/套中央補貼,共計為7088.75萬。而2013年建設的50㎡廉租房為75套,50㎡公租房為350套,75㎡共有產權房為305套,75㎡經濟適用房為150套,按照2013年保障房2000元/㎡的建設成本計算(建安和人工成本上昇),當年保障房建設總成本為1.1億元左右,其中再減去1萬元/套的中央資金補助,約為1個億。
如此計算,2012年平原縣通過出售共有產權房回籠的資金,可佔到該縣2013年保障房建設投入總資金的近七成。
張永軒告訴記者,除了上年共有產權房、經濟適用房當年出售所獲得的資金,以及公租房、廉租房的租金外,次年保障房建設的資金差額主要通過商品房建設中政府獲得的土地出讓金來顛覆。
無法貸款仍困擾購房者
共有產權房雖然取得了良好的社會效果,但尚未從根本上解決中低收入家庭買房的實際需求,在各地實踐中,不少住房困難戶因為資金問題在申購成功後選擇退訂,而與之相配套的信貸業務也在各地謹慎開展起來。平原縣也明確了,共有產權房購買者可持住房保障部門准予購房的核准通知向商業銀行申請貸款。
雖然政策制定者的初衷很好,但落實中卻吃了銀行的閉門羹,『我們辦理貸款需要購房者和開發商簽訂的合同,與政府簽合同的我們無法辦理。』農業銀行平原支行工作人員在電話中告訴記者,而農業信用社平原支行員工則稱,『住房貸款如果牽扯到政府我們就沒法辦。』對此張永軒坦言這3年中他們至少與5家銀行談過合作,但都不了了之,『還款期限過長以及購房者的還款能力差都讓銀行擔懮。』
采訪中記者了解到,目前平原縣已購共有產權房的群眾還未取得產權證,對此張永軒表示,產權證隨時可印制下發,證書附件中將印上『共有』二字。對於平原縣的試點,德州市住房和城鄉建設局住房保障辦公室相關負責人表示,他們很清楚各地在保障房建設中面臨的財政壓力,對各地創新試點采取支持不反對的態度。『最重要的是讓住房困難群眾切實享受到保障房帶來的福利,制度上可以不斷探索和完善。』『共有產權房是新興事物,還需要國家從法律和制度層面進一步調整完善,政策制定者在共有產權房推廣過程中,要特別注意科學定價,因為所有經濟問題都可以通過價格進行調整,但無論采取何種形式,最重要的是讓住房困難群眾切實享受到保障房帶來的福利。』李鐵崗說。
該不該上市交易?
對於共有產權房將來的處置,該縣安華瓷業股份有限公司工人李又財是這麼考慮的,『我今年36歲了,一個月工資不到1300元,老婆雙耳失聰,打零工每月能賺400塊,家裡小孩今年上四年級,孩子將來結婚總得有套房子吧,但你看我現在這樣哪能賺到錢。等孩子談婚論嫁的時候,我倆打算搬出去租房住,讓孩子住這套房子。』
張永軒表示,雖然共有產權房退出細則還不完善,但政府會依照《物權法》保護公民合法財產,根據《意見》規定,『一旦辦理《房屋所有權證》後滿5年,按照屆時同地段商品住房與廉租房差價的一定比例向縣政府繳納土地收益等價款後,申請人可以取得完全產權,取得完全產權後,房屋可以轉讓也可以由政府優先回購。』
對於政府為何具有優先回購權,山東康橋律師事務所律師武海艦武律師則從《物權法》角度給出了分析,『《物權法》中規定,作為共有產權雙方的個人和政府,如果在購買前簽訂了合同,應該先按合同執行。與此同時,明確規定其他共有人在同等條件下享受優先購買的權利,若個人不具有房屋完整產權,在其轉讓共有產權房時,政府的優先購買權是法律賦予的。』
不過為避免投機傾向,《意見》中也規定『房屋轉讓後,該家庭不得再次申請住房保障』。除了制度制約,張永軒介紹,由於平原在保障房建設一直堅持『三房合一』的建設模式,把商品房、經適房、廉租房一起建在黃金地段,供氣供暖、條件優越,住房困難戶一般不會賣掉保障房再去購買商品房。
對於共有產權房的意義,李鐵崗表示,共有產權房對住房困難戶而言主要是突出使用價值,通過政府持有部分產權來剝離其投資價值。『如果擔心產權界定不清,可以按公租房房租標准,並結合保障房產權有效年份,來計算個人應該繳納的費用,這樣購房者就以繳納產權期限內全部房租的形式擁有了房屋的使用權。』
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各地共有產權廉租房『試水』
湖南:2010年,湖南省的株洲、衡陽、邵陽、婁底、湘西自治州成為共有產權廉租房首批試點城市,按照規定,已經入住或取得了廉租住房入住權的家庭,可自願申請購買所承租的廉租住房。依其繳納的購房款,核定為保障對象的產權份額。
甘肅:在2009年年底前通過『共有產權辦法』,將新建廉租住房總量的60%至70%向有條件自願購買的保障對象出售部分產權,國有和個人產權比例一般為40%和60%。保障對象繳清購房款後,可辦理《房屋所有權證》,房屋權屬登記部門須在《房屋所有權證》『附記』欄中注明『廉租住房』和『共有產權』字樣。已取得『共有產權』的廉租住房實行上市准入制度,參照《甘肅省經濟適用住房管理辦法》規定進行上市交易。
遼寧:2010年遼寧印發《廉租住房按份共有產權實施管理辦法》,規定3年內不得將廉租住房國有產權部分全部出售給購房人;自可以出售全部產權之日起,5年內購房人可按原購買價格購買國有產權部分。