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當今的地產界,深層次的改革不僅改變了約束行業的規則,也在改變行業運行的基本規律。政策既不是放鬆也不是收緊,基本面既不是蕭條也不是繁榮。或者可以這樣認爲地產行業,“奇點”降臨。當前地產行業的狀態,十分類似於物理學裏的“奇點”。奇點之上,不能拿舊經驗來分析行業,甚至不能拿舊語言來形容行業。奇點之後,行業的運行規律是新的,投資邏輯也是新的。
看空地產市場並非明智選擇
我們研究具備投資屬性的行業時,一個最核心的問題就是區分該行業是否處於泡沫狀態。這是因爲研究泡沫的理論框架與非泡沫行業有着本質區別。與互聯網等技術泡沫不同的是:地產泡沫一旦產生就會具備綁架經濟的能力。即在擴張期不停地吸取經濟養分,擠壓其他行業的生存空間,迫使經濟空心化。在收縮期拖垮整個經濟,製造出任何政府都難以承受的經濟危機。
華泰證券從海量數據中挖掘出一個非常穩定的現象,全部地產泡沫無一例外地破裂於加息通道。從這個維度看,中國地產的泡沫化進程似乎還沒有完結。中國的債券市場正在發生國債收益率曲線平坦化的現象,這意味着中國地產有可能在三年之內走完全部的生命旅程。但同時令人困惑的是,海外市場債券市場的收益率曲線異動皆發生於加息通道,而中國債券市場的亂象則源於央行的窗口指導。所以說,中國地產泡沫未來如何演化,央行未來的動向與政策目標將變得極端重要。從目前的政治、經濟環境看,央行在危機關頭,修復債券市場防止危機出現的概率要大於主動製造危機的概率。所以,現在開始看空中國房地產市場,無論對買方、賣方而言都不是一種明智的選擇。
奇點之前市場等待政策寬鬆姿態奇點之後行業走向平穩增長
隨着政策週期性單邊波動的結束,地產股伴大起大落的時代將基本結束。奇點之前,市場等待政策寬鬆姿態,行業價格自由彈性恢復而始終不得,行業估值於是降低到了歷史性的低點。奇點之後,行業走向長期平穩增長,需求健康釋放。行業雖然告別大起大落,但確實存在真實價值重現的機會。任何融通土地市場和證券市場的制度性改革,都可能是促成地產股表現的催化劑。
決策層將會堅持市場化方向,着力深層次改革,致力於擴大土地供給,平衡市場結構,致力於將保障房建設擴展爲綜合住房保障,致力於通過預期管理和資金成本管理的抓手確保房價運行平穩。2014年住宅開發業務還有廣闊發展空間。通過對人均使用面積、城市化率、人口增長和舊房拆遷等因素分析,判斷中國城鎮住宅距離達到絕對飽和還有200億平方米的發展空間,真實需求足以支持行業銷售規模在2019年之前穩定持續增長。
中信證券判斷,2014年全國商品房銷售面積、銷售額和房地產開發投資規模將分別同比增長2.7%、11.5%和15.3%。行業的報表盈利水平將會趨勢性上升,而實際銷售產品潛在盈利水平則將保持平穩。政策是維持行業動態平衡的關鍵,政策通過預期管理等方式來促成有效需求持續釋放。
市場歸市場保障歸保障
年末信貸額度緊張、一二線重點城市調控加碼、供應放緩將繼續制約成交,預計重點城市12月成交環比難以大幅改善,同比在2012年高基數下會負增長,但2014年年初信貸額度的重置將帶來階段性的改善。略有加碼的調控政策使得基本面略有降溫,但基本面並不會明顯惡化,並不會對開發商的銷量、盈利產生過於負面的影響,相反,短期政策調控的風險釋放,板塊估值預計會逐步修復。
中央經濟工作會議首次明確將“防控債務風險”列爲全年工作的一項主要任務,地方對房地產調控動力將有所弱化,房地產行業作爲一個增長明確、業績鎖定性強、且嚴重低估的板塊,修復性行情值得期待。
專家表示本屆政府對於房地產的核心發展思路依舊是市場化方向,但是中期市場化並不代表短期調控直接退出。未來中央政府更多將在宏觀層面進行總量調控,而不是直接干預房地產市場。房價問題更多將由地方政府層面,根據自身發展來制定不同政策。中央層面通過問責形式督促地方政府做好房地產調控工作。整體上中央給予地方政府更大調控空間,既符合中國房地產市場差異化的發展現實,又符合政府逐步淡出調控,“市場歸市場,保障歸保障”的目標。
經濟工作會議內容與習總書記前期“四大關係”相呼應。中央經濟工作會議在房地產方面涉及住房模式、加大供給和合理、充分使用土地等問題。整體看,以上內容與總書記在此前要求發展多層次供應體系,解決“四大關係”提法相呼應。關於“調整供地結構,提高住宅用地比例,提高土地容積率”提法務實而合理。發展符合國情的住房模式在於建立多層次供應體系,把可能性和需要,福利陷阱和住房保障問題解決好。(記者孫夢姝)