即將開盤的恆大豆各莊項目，取名“御景灣”，是北京首個自住型商品房項目。恆大集團北京有限公司方面透露，網上申請前三天，一共有超過10萬人申請，其中近8萬人網絡登記成功，市住建委以及恆大接受報名的網站，也經常因爲同時在線人數過多而“癱瘓”。這或許預示了接下來“自住房們”的命運，這個介乎於保障房和商品房之間、帶有福利和保障雙重功能的特殊商品房，或許以後每個項目都會被搶爆。那麼，這些申購者的熱情和決心從何而來？對於自住型商品房這一新生物，他們又有哪些疑惑呢？

　　商報調查

　　保障房輪候家庭

　　選擇更多月供吃緊

　　張女士婚後一直和父母住在50多平方米的老屋，居住空間十分緊張，但考慮到收入承擔不起商品房，張女士便在兩年前申請了兩限房。“本來街道告訴說只要收入不超標，明後年肯定能輪上，可沒想到意外懷孕了，實在是等不及了，索性咬咬牙、碰碰運氣，看能不能買到貴一點的自住型商品房。”

　　按北京自住型商品房申請條件，正在輪候經濟適用住房、限價商品住房的家庭可以優先購買，正是看中了“優先”，張女士決定試試運氣，於是申請了北京首個自住型住房項目——恆大御景灣。“如果這次搖號中了就買。”張女士承認僅靠自己和先生的收入不但付不起首付，更還不起未來的貸款。她給北京商報記者算了筆賬，以御景灣2.2萬元/平方米的限價計算，85平方米左右的兩居室，首付加上必須的費用至少需要準備60萬元。然而，按照北京市兩限房的申請標準，三口之家的財產總額不應當超過57萬元，而60萬元的首付款顯然不是張女士能夠承受的。“經適房的羣體現在是最慘的”，一位經適房輪候者表示，自己是在經適房最便宜單價2000多元時排的號，如今已經七八千元，需要用當初商品房的價格來購買現在的經適房，而且不能賣，限制衆多。

　　京籍無房戶

　　基數最大期待最大

　　張麗，北京戶口，未婚，父母在廣渠門附近有一套即將被拆遷的平房，全家都在等待安置房。張麗介紹，她1萬元左右的月收入不符合保障性住房申請條件，但因爲剛工作不久，家裏也並不富裕，很難支付普通商品房眼下動輒百萬元的首付，是典型的“夾心層”。而這次自住型商品房申購門檻低，滿25週歲的本市戶籍、無房人士具有優先購買資格，首付又不高，月供也能承受，她正好符合條件。“有優先資格，幹嘛不去試試？別人想申請還申請不上呢。”張麗抱着這樣的心態，11月30日在網上進行了登記，之後三天，和她一樣在網上登記成功的家庭就達到了8萬。

　　張麗算了一筆賬：假設普通商品房的起售價爲每平方米1萬元，同區位的自住型商品房爲每平方米7000元。持有五年後兩種住房的售價都爲每平方米1.2萬元，那麼賣了普通商品房每平方米可獲利2000元，如果不是惟一一套住房，還需要繳納20%的差額個稅，每平方米獲利1600元。而自住型商品房上市交易，扣除30%上繳的財政收益，每平方米可收益3500元，比普通商品房每平方米至少高出1500元。

　　非京籍家庭

　　看中首付合理緩解買房壓力

　　網名爲“凹凸曼”的龐先生在互聯網上建了兩個QQ羣來討論自住型住房，分爲優先組和普通組，加起來有近千人。龐先生說，從兩個羣的活躍狀態就能看出兩個羣體的心態。“優先羣體明顯積極性更高，討論的問題集中在自住型商品房上；非優先羣體沒有那麼積極，什麼都聊，抱怨也多。但所有人都是滿懷憧憬，希望能買到房子。”外地戶口的薄濤今年7月剛繳夠了五年社保，他迫切想在北京擁有一套屬於自己的房子。輾轉於北京多處樓盤全面掌握了行情和政策後，他最終決定把希望寄託於北京首個自住型商品房項目。

　　薄濤最爲看中的是這個項目首付合理。即便按照市國土局規定的每套單價上限200萬元計算，首付款僅爲60萬元，可就在幾天前，在南六環外的天宮院地區看房時，薄濤被住總萬科銷售人員友情提示，由於項目有精裝修款，70多平方米的戶型，首付至少準備80萬元。“如果能把房款分攤到月供上就能大大緩解買房的經濟壓力，因爲對我來說買房最大的困難就是湊夠首付。”因此，他更加期盼能夠申請到一套負擔得起的自住型商品房。

　　京籍有一套房家庭

　　瞄準大戶型看中升值空間

　　羅女士和丈夫都是北京人，名下有一套房子，但十分關注自住型商品房政策。上週末，兩口子親自到豆各莊考察了一番，發現距離御景灣僅一公里的富力又一城目前已超過每平方米3萬元，而御景灣僅售每平方米2.2萬元。回來後就馬上決定申請這個項目。“挨着東五環，交通便利，以後還要修地鐵，升值空間很大。”但讓羅女士夫婦感到爲難的是，自己名下有房，雖然還可以參與購買自住型住房項目，但已經不屬於優先羣體，搖中這房子的機會十分渺茫。

　　按照北京自住型商品房政策及官方解讀，每個申請家庭只能選擇一套自住型商品住房，優先家庭選房後，其他申請家庭繼續依次選房，如有中途“棄權”的，由未選房的申請家庭按照搖號確定的順序依次遞補。在這種遊戲規則之下，如果優先家庭數量太多，非優先家庭將很難搖號成功。

　　因此，兩口子商量起了怎麼才能進入優先的那一撥。“我們現在有兩個選擇，一是賣掉原來的房子，二是假離婚，這樣都能變成京籍無房而有優先資格。但這兩種辦法風險都比較大，所以我現在正在糾結”，羅女士表示。

　　商報提問

　　如何搖號？

　　開發商稱不會分割搖號

　　作爲首個自住型商品房項目，恆大朝陽豆各莊項目從11月30日起公開接受網上購房申請，整個申請期將於明日結束。雖然目前已經有了《北京自住商品房銷售管理暫行規定》，一些搖號中的秩序性原則也被廣泛知曉，但解讀者衆，對於具體參與申請的家庭來說，搖號機制究竟是什麼樣的，是否有待完善？

　　例如，優先權利如何保障？目前業內給出的方案大致分爲兩類：一是所有房源首先面向優先家庭單獨搖號，如有剩餘，再向非優先家庭搖號配售；另一個是在搖號前按比例將房源切成兩塊，優先組和非優先組分別搖號。昨日，北京商報記者就上述問題求證各方，北京市房協祕書長陳志表示，徵求意見稿現在還在正常決策層的商討中，最終政策還未確定，對於細節問題既不確定，也不便解讀，最終搖號的具體細節將在政策的定稿中有所體現。開發商恆大方面則表示，目前能確定的是全部房源不會做分割搖號，但對進一步的搖號細節則還不明確，建議關注市建委網站和恆大地產官網。

　　對此，中國指數研究院指數研究總監何田認爲，從自住型商品房的售價來說，並非具有購買資格的所有人都能負擔得起。在實際操作過程中，一部分人即便有資格也並不一定有能力購買。何田判斷，購買自住型商品房的主要羣體會集中在中等收入羣體，所以搖號池中的競爭並非想象中那麼激烈。

　　是否會長期供應？

　　政策具有可持續性條件

　　根據規劃，2013年底前北京市要完成不低於2萬套自住型商品房供地，明年規模增至5萬套左右，按照目前純商品房年均10萬套的成交量計算，自住型商品房供應已經佔比高達50%。但即便如此，申購家庭還是難免擔心，如果今明兩年搖不上，是否還會延續該政策？

　　“從目前土地數據來看，北京自住型商品房年內2萬套土地供應的任務已經超額完成，預計全年可能接近3萬套，這些住宅都將在明年二季度開始集中入市，將極大緩解區域市場需求。”北京中原地產市場部研究總監張大偉表示，相對於經適房與兩限房，自住型商品房雖然納入到限價房序列管理，但本質上還是屬於商品房，在一定程度上可以解讀爲政府將保障的市場化功能正在交還給市場，符合此前中央的相關精神，在他看來具有可持續性。“但最大的問題在於如何界定產權性保障房與自住型商品房之間的供應對象上，一方面這決定了供應總量，另一方面北京的土地資源畢竟有限。”

　　按照自住房的政策，符合條件的家庭可以申請多個項目。目前，自住型商品房項目遍佈全市，包括城區和多個郊區縣，有朝陽區東壩、高井、來廣營、百子灣，豐臺區大紅門、王佐鎮，昌平區北七家，海淀區上莊，通州區於家務鄉，房山區城關街道等，限價高的在2.2萬元/平方米，低的每平方米在1萬元左右。

　　能不能平抑房價？

　　大量入市後將穩定房價

　　按照北京市計劃，今明兩年將有7萬套自住型商品房入市，這個數量已經接近2012年北京新建商品房的年成交量，而單純從首個項目啓動前三天的登記人數來看，目前市場的剛性及改善性需求依然很大，因此，自住型商品房到底能不能緩解需求、平抑房價，也成爲另外一個焦點。

　　張大偉表示，第一批總量較小，難以衝擊整體樓市，而待7萬套自住型商品房都入市後，可能會對樓市產生衝擊。何田表示，出臺自住型商品房政策，旨在穩定當前房價，但其短期效果會較明顯。他舉例：“北京市首個限房價、競地價的長陽國際城項目，房價限定爲每平方米1.2萬元，而周邊的萬科長陽半島項目爲每平方米1.7萬元左右，從銷售情況看，長陽國際城一經入市確實影響了萬科項目的銷售，但隨着銷售結束，周邊新房售價和銷量也恢復了原樣。”

　　上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，房企在北京拿地，不光要考慮經濟成本，還要考慮政治成本，但自住型商品房的利潤率過低，妨礙了企業盈利目標的實現。未來此類已拿地的房企，或將普通商品住房的利潤拿來補貼自住型商品房，對於善於成本控制的企業來說影響較小，但對另外一些房企來說將使其精疲力竭。

　　北京商報記者李芊實習記者阿茹汗/文馮中豪/攝