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□地產評論員孟子諒
2013年至今,上海寫字樓成交面積上揚58.5%,成交面積上漲33.5%。民間投資市場中,商業地產仍被視為優選的資產配置方向。
低總價物業受青睞
業內人士認為,2013年上海商業地產走『紅』,其主要原因在於調控加碼,導致商業再度成為市場流動資金的關注焦點。有限的投資渠道使得流動資本急尋『出路』,日前昆山樓市的火熱也正是市場投資需求面臨『爆發』的真實寫照。
今年上半年,上海商業地產『漲』聲一片。近期,『滬七條』的出臺再次收緊了住宅投資的『口子』,上海的商業再次迎來了『春天』。
商業地產表現再度活躍仍在情理之中。然而,此波行情的到來卻演繹著不同變化,在商業地產持續火熱的背後,低價商業正大行其道。
從上海的寫字樓市場來看,雖然銷量同比大幅度上揚,但銷售均價卻出現跳水,同比下跌達到20.58%。德融地產市場研究部經理錢寧羅表示,低價物業成為成交市場主流而均價缺乏支橕,是造成這種現象的主要原因。
德融地產研究部數據顯示,目前小戶型辦公樓成交活躍,成為投資熱點。如之前熱銷的悅合國際廣場、新江灣城科技廣場等,主打產品都是均價在2萬以內,面積為50-70平方米左右的小戶型商住兩用辦公樓。
德融地產營業二區總監蘇汝亮表示,近期市場上的投資需求主要集中在『次核心』的小戶型寫字樓、中環以內的商住公寓以及伴隨外環外綜合體建設而出現的小面積低總價商鋪,畢竟核心區商用物業存量太少,即便有少量入市,也不是一般投資者能夠承受的。
租金上漲呈『去中心化』
在商業地產市場成交迎來『熱浪』的同時,寫字樓市場的租金卻在今年3季度出現近3年來的首次環比漲幅回落。
世邦魏理仕研究部數據顯示,今年第3季度,上海甲級寫字樓租金環比略降0.3%,至8.41元/平方米/天,盡管如此,租金水平也已較2010年2季度的最低值上昇了約30%。
上海寫字樓市場的『去中心化』趨勢被認為是造成這種情況的主要原因。
世邦魏理仕研究部高級經理陸燕表示,今年第三季度,租金上漲幅度較大區域集中在非核心板塊,例如北外灘板塊與四川北路板塊,由於這些區域的寫字樓租金基數偏低,因而使得整體寫字樓市場租金漲幅出現環比下跌。
對於出現這種現象的原因,陸燕表示,主要還是得益於這兩塊板近年的飛速發展,區域內的寶礦國際大廈、瑞豐國際大廈以及東方海港國際大廈租賃表現良好。
『越來越多的租戶選擇或者考慮從核心商圈撤離而遷入非核心區域。』陸燕說,『次中心區域的特點是配套較好,軌道交通完善,新的辦公樓宇較多,且租金相對傳統核心區可以便宜30-40%左右。正是這些因素吸引租客買家的關注。直接反映在租金上的表現就是核心區部分租金下調,而非核心區成交活躍度高,且租金上漲。』
商業地產熱潮難退
商業地產『熱浪』來襲,雖然近期電商的衝擊明顯,馬雲『要把房價打下來』的言論目標也直指商業地產,但是業內人士普遍認為,商業地產仍將保持『火爆』的狀態。
中國房地產業協會商業地產專業委員會秘書長蔡雲表示,商業地產包含豐富的業態,寫字樓、社區商街、購物中心等,單一業態的衝擊對商業地產整體不會帶來太大的影響。僅僅憑電商的熱銷就能降低商業地產房價不太可能,也許百貨類商業會存在一定的降價空間,但寫字樓等業態是不受任何影響的。
此外,第三季度上海CPI繼續走高,使得長期持有投資回報率穩定的低總價商業,成為投資者尋求資產增值保值的較好途徑和現實選擇。業內人士普遍表示『繼續看好商業地產』。
陸燕表示,第三季度上海共有32,748平方米的寫字樓新增供應入市,預計第四季度的新增供應會在234000平方米左右,這個數字是比較有限的。可以預見,未來一段時間商業地產的高溫仍將持續。