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截至目前,已有12個城市出臺新的調控措施,除徐州等個別城市外,各城市的政策基調都是以收緊爲主。同時,在北上廣深四個城市調控政策出臺後,年末的調控潮由一線城市向二線重點城市蔓延。就市場整體而言,短期內“遇冷無疑”。
據鏈家地產市場研究部統計,在12個推出樓市新政的城市中,有6個城市限購政策出現實質性加碼,9個城市限貸政策收緊,二套首付比例出現不同程度的提升,在短期內,或會給市場帶來明顯的衝擊。鏈家地產市場研究部張旭認爲,從各個城市限購限貸升級的角度看,基本都按照以往調控思路進行。
2011年2月,外地居民在北京購房的納稅和社保年限由2年升級爲5年,外地居民購房者佔整個北京二手住宅交易中的比例由2月的39.1%下降爲3月的8.5%,降幅明顯。2013年4月,二套首付比例由六成提高爲七成。鏈家地產交易數據顯示二套在商貸中的佔比由3月的18.5%下降到4月的15.3%。從北京的數據看,限購和限貸的升級在短期內確實對市場產生比較明顯的影響,而影響程度則會與各個城市外地購房羣體比例和二套購房者佔比的不同有所差異,但是整體來看,限購限貸的升級將會在短期內抑制購房需求的正常釋放,年末市場遇冷幾成定局。
張旭認爲,限購限貸政策升級除了衝擊短期市場外,也會對購房者的短期預期產生影響。而在本次調控潮中,12個城市中有9個城市表態將會擴大土地供應規模,尤其是普通商品住房土地的供應規模將會在2014年保持穩定或者有所擴大,市場對明年房價上漲預期或會有所降溫。
但是,從人口流動的角度看,一二線重點城市的人口規模增長還遠未結束,由於這些城市的科學、教育、文化和醫療等公共服務在全國範圍內都有着明顯的優勢,同時收入水平和生活方式對周邊人口甚至全國範圍內人口都有着明顯的吸引力,所以未來這些城市的住房需求規模依然較大,房價上漲的壓力依然存在。當然,在樓市的長效機制尚無眉目的情況下,限購限貸等政策將會起到穩定市場預期,進而穩定房價走勢的目的。但是從長期來看,提高住房的持有成本,盤活存量規模,用稅收槓桿來抑制不合理的購房需求,才能達到市場較長時間的供需平衡。