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在港上市剛一週年的旭輝控股集團有限公司(HK.00884,以下簡稱旭輝)提前交出一份靚麗的成績單。
12月3日,旭輝發佈公告稱,集團實現合同銷售金額人民幣約142.5億元,同比增長約67%。已提前一個月完成全年度的銷售目標。
“業績的大幅增長緣於此前的厚積薄發”,日前,旭輝集團董事長林中在接受本報記者採訪時介紹,作爲一家高成長、低估值的公司,旭輝會很好地兌現“與投資者共同成長”的承諾。
銷售業績優異表現也讓資本市場開始重新認識旭輝的價值。記者注意到,截至11月29日收盤,旭輝股價一年來漲幅超過20%。不久前,RRJ曾以債權人身份試水投資,認購旭輝於9月發行的1億美元5年期優先票據。業內人士分析稱,此次戰略性投資旭輝,正是看中其低估值、高成長的質地。
銷售飄紅土儲發力
今年以來,旭輝在銷售業績和土地儲備兩方面的表現均令外界刮目相看。
最新數據顯示,僅11月單月,旭輝實現合同銷售金額約15.8億元,同比增長約54%,而10月份,旭輝實現合同銷售金額18.3億元,同比增57%。由於銷售勢頭良好,今年8月份旭輝曾將年度目標由125億元上調至140億元。
而今年旭輝在土地市場上頻頻出手,先後拿下20多塊地,共計近千萬平方米。同時,旭輝今年還首次進入杭州、武漢、瀋陽三大城市,實現了進軍16個重要城市的全國化佈局。林中曾表示,基於公司戰略層面的思考,“旭輝一開始就重點選擇20個大城市進入,直至做到每個城市的TOP10。”
據林中透露,未來一兩年內公司將完成在25-30個全國主要一二線城市的戰略性佈局。“中國城市化就是特大型和大型城市的聚集化,旭輝若是想要規模化發展,必然要聚焦一二線城市。”
外界一度對於旭輝今年的大手筆拿地有些許疑慮和擔心,但林中認爲,這種擔心完全沒有必要。“我們現在的負債大約爲67%,短期債務的比例已經控制在了20%以內,帳上還有很多的現金”。
旭輝在土地市場上的大手筆一方面緣於其良好銷售業績,也因爲其上市後融資渠道的暢通。旭輝今年通過發債、增長等形式實現多輪融資近7億美元。
“我們有着嚴格的財務紀律,最高的負債控制在80%的安全線以內”,林中認爲,旭輝堅持穩健的財務策略,所以金融槓桿其實並沒有用足。旭輝更加看重成長性、盈利性和安全性的平衡。“我們不只追求速度和規模的增長,企業的安全性更要擺在增長前面。”
穩健模式下的“高週轉”
業內人士分析認爲,儘管今年的房地產市場存在諸多的不確定性,與旭輝堅持剛需爲主的策略有很大關係。
林中接受本報記者採訪時介紹說,“在不確定的市場,堅持剛需和穩健的財務戰略是減少風險的最好辦法”。
據瞭解,旭輝目前實施的是“721產品戰略”,即首置爲主的剛需住宅佔比達70%,20%是銷售型商辦,10%是其他創新類產品。
除了產品定位以剛需爲主以外,旭輝還一直堅持“兩高一輕”的銷售策略。即“高週轉、高去化、輕資產”。近期旭輝更是把“兩高一輕”的概念進行提升,定義爲“三高一低”——即“高週轉、高利潤、高品質、低負債”。
今年5月底,旭輝以35億元拿下杭州濱江奧體地塊,最快在12月份,該項目就可以開始預售。一位業內人士對於“旭輝速度”感到驚歎,“6個月開盤,這樣的速度絕對可以算得上是業界的領先”。
而此前旭輝的要求是拿地到開盤爲8個月,“高週轉”無疑可以降低項目運營風險、同時提升資金使用效率。
林中對此強調說,旭輝速度並不是趕工期趕出來,而是產品標準化的結果。“我們通過標準化產品、標準化的單體、標準化的售樓處、標準化的樣板房,來使得拿地以後需要做的許多決策固化和前置,這樣就可以節省大量的時間”。
林中進一步解釋,旭輝的高利潤並不是提高售價,而是通過控制土地成本、降低融資成本來達到高利潤的目的。
低估值高成長獲資本市場認可
今年9月,北京旭輝E天地項目開盤遭遇千人搶房,當天便基本收回地價投資。分析人士指出,旭輝作爲一家高成長、低估值的的公司,今年以來的良好表現打開了其投資想象空間。
林中在接受本報記者採訪時表示,香港的資本市場對於旭輝目前的瞭解還不夠,但隨着公司的穩健增長,其價值將會逐步被市場認可。
而提前完成對資本市場的承諾,也爲旭輝的融資帶來便利,使得旭輝在股票、銀行及債券市場建立起了口碑和信心。相關的數據顯示,旭輝的平均融資成本已由去年的10%以上下降至目前的9.4%。
10月17日,亞太知名私募投資基金RRJCapital投資5000萬美元入股旭輝,以1.52港元/股認購旭輝新發行的約2.57億新股,認購價格溢價約4%。而11月29日,旭輝的收盤價爲1.60元。
渣打11月初發表研究報告認爲,旭輝(00884.HK)10月份銷售表現理想,給出“跑贏大市”投資評級。
多位業內人士表示,“估值較低且成長迅速,是旭輝上市以來不斷吸引機構投資者視線的核心因素。”