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記者看到,喬·惠特利亮出的這份投資清單,這段時間在國內各大社區引發各種“拍磚”和叫好,有意思的是,國內網友討論過程中,話題的焦點說着說着,就會轉到“投資海外房產靠不靠譜”這一老話題。
這兩來,國內多地發佈房產調控政策,限購、限價之聲不絕於耳,二套房首付與繳納社保年限的門檻也逐步提高。收緊的政策抑制了樓市的投資及投機需求,加之股市低迷、大額理財渠道有限,海外置業,成爲一些投資者眼中的新“藍海”。
一方面,國內房企的海外征程漸次開啓。同時,連同移民等政策在內,其他國家的房源也開始向中國購房者放開。由此,一場海外置業的高潮掀起。但在熱度背後,仍有不得不提的冷思考。
房企競相“出海”
外國購房井噴
近年來,“蜂鳥移民”成爲熱詞。蜂鳥,有小、快、輕的特點,所謂“蜂鳥移民”,指以投資風險小、門檻低、靈活性強的方式,達到移民的目的。通過海外置業移民,就是最現實的途徑之一。
韓國濟州島自2010年2月起實施低門檻投資移民政策,只要購買50萬美元以上的房屋,就能獲得全家永久居住權。國內房企認定這些政策對國內投資者具備吸引力,果斷選擇“出海”建樓。綠地集團在去年7月前後推出濟州島的“漢拿山小鎮”項目,就試圖尋找國內飛去的“蜂鳥”。此後,綠地集團還相繼進軍澳大利亞悉尼、德國法蘭克福、西班牙馬德里和巴塞羅那、美國紐約和洛杉磯,涉足7個國家的9大城市。
除了綠地,其他國內房產“巨鱷”也不甘人後。中國海外投資聯合會的數據顯示,去年以來,包括萬科、萬達、碧桂園、中建、中鐵在內的10餘家企業,已在海外擁有房產項目或確定投資計劃,投資規模已達上百億美元。
國際機構仲量聯行的數據也顯示,今年中國海外房地產投資交易額迄今已突破50億美元,刷新了去年全年40億美元的紀錄,上層中產羣體正逐漸成爲海外購房的主力軍。據仲量聯行的分析,中國內地購房者海外投資的主要目的地仍是歐洲、美國、澳大利亞和新加坡。其中歐洲購房交易額自去年來持續增長,今年第三季度已接近20億美元,同比上漲25%。今年第三季度,中國購房者在澳大利亞買房交易額接近5億美元,較去年同期上漲近一倍。今年全國購房者在美國房產市場的交易額也將突破20億美元,而在5年前,這一數字只有2200萬美元。中國海外投資聯合會預計,未來中國個人投資者海外置業的規模將超過1.1萬億元人民幣。
同策諮詢研究中心總監張宏偉表示,與北上廣等國內一線城市相比,美國等發達國家的房價相對較低,也比較穩定,對中國投資者具有較大的吸引力。但他也提醒,海外投資對國人尚屬新鮮事物,購房者一定要花時間去了解當地的政策和信息,規避投資風險。海外市場看上去很美,未必能獲得較優的收益。
移民投資各有風險
一線城市兩室戶等於塞浦路斯別墅加永久居留權;25萬歐元全家移民希臘,暢遊申根國;50萬歐元獲得葡萄牙“頂級簽證”……在上海,越來越多的房產中介推出了這些海外置業的“誘人”廣告。在每年的大型發展會上,海外專場也吸引了不少購房者的目光。將移民與置業綁定在一起,令不少投資者心動。但業內人士分析,海外置業的風險要從目的開始區分,無論買房投資還是購房移民,都有不少誤區需要釐清。滬上一家知名地產中介的客戶經理告訴記者,對投資客而言,購房政策必須瞭然於心。首先,房屋購買應該獲得哪些許可,需要經過哪些部門,應當事先確認。此外,海外購房並非一步到位,養房的稅費相對較高。以美國爲例,各州都需繳納1%-1.5%的州稅,每年各類房屋稅費總計達購房款的5%-7%。
而對希望通過海外置業來移民的購房者來說,更應該清楚政策的範圍。該客戶經理告訴記者,目前有購房移民政策的國家並不多,諸如美國、加拿大、澳大利亞等海外置業的熱門國家,都沒有買房即可移民的政策。“買房送居留權”主要集中於塞浦路斯、葡萄牙、和希臘及部分亞洲國家。此外,永久居留權與公民身份也是兩個概念。例如,塞浦路斯的永久居留權意味着可以享受當地福利,但購房者仍是中國公民,持中國護照。西班牙購房送永久居留權,但前5年只批居留簽證,要5年後才能申請“綠卡”,即便拿到“綠卡”,也要確保每年至少在西班牙住半年。因此,移民與投資往往不可兼得。
此外,在海外置業,匯率與貸款中的風險也應當考慮在內。由於房產貸款期限較長,期間會涉及匯率波動,貸款人將面臨還貸額度不確定的問題。雖然目前多數國家在法律上並未對外國購房者設置障礙,但如果並非一次結清,具體到申請按揭貸款會涉及不少細節。比如,在對購房者進行貸款資格審查時,可能會涉及到當地的社保繳納及信用記錄,如果缺少此類憑證,也可能遭遇銀行拒貸。