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- 『「滬七條」出臺後,購房者開始觀望,年末銀行惜貸』
一名開發商認為,『滬七條』短期內會讓10%?20%的剛需買家受影響。
步入年底,上海樓市逐步降溫。
12月1日,金豐易居&;佑威聯合研究中心發布監測數據顯示:11月,上海市新建商品住宅成交面積為128.63萬平方米,環比(較上月)下跌8.39%,同比(較上年同期)上漲了31.05%;成交均價為25038元/平方米,環比上漲0.42%,同比上漲14.98%;新增供應面積為123.72萬平方米。
某外資房企總經理稱,11月並非傳統銷售旺季,但市場需求依然強勁。『滬七條』出臺後,購房者開始觀望,加上年末銀行惜貸,對樓市成交量的影響已逐步體現。
早報記者昨日從售樓處了解到,上周末新增入市的多個樓盤,去化率(定售比例)均在50%左右,較前期動輒70%以上的開盤去化率明顯回落。
『售樓處人氣下降』
綜合搜房網、新浪樂居的統計,上周末(11月30日-12月1日),上海有6個樓盤新增入市,推出房源700多套。其中,推盤量較大的均為老盤,銷量也明顯回落。
據寶山招商海德名門售樓處昨日稱,此次推出200套兩房、三房房源,兩房均價2.05萬元/平方米,三房均價1.75萬元/平方米,『這是我們本期房源的最後一次推盤,開盤兩天,賣掉一半略多一點。』
中房信分析師薛建雄稱,該樓盤一個月前加推時,兩房均價在1.8萬-1.9萬元/平方米,三房均價在1.6萬-1.7萬元/平方米,此次推盤價較一個月前上漲了約10%,『該樓盤價格上調,應該和其是尾盤銷售有關。近期各售樓處人氣出現下降,很多樓盤積累不到足夠的客戶,樓盤蓄水的周期也開始加長,很多樓盤的推盤時間有所延遲。』
同屬尾盤的還有金山御景龍庭。該樓盤售樓處昨日稱,此次推出200套一房、兩房房源,均價1.08萬元/平方米,『這是樓盤最後一批房源,目前還剩很多,可選餘地很大。』
小批量加推的項目,也少有熱銷聲傳出。
其中,金山綠地芳滿庭售樓處稱,此次加推66套兩房、三房,均價1.1萬元/平方米,『售出一半略多。』青浦鑫塔水尚售樓處稱,此次加推88套公寓房源,均價2.6萬-2.7萬元/平方米,『具體銷售情況還沒有統計,具體可到現場來看。』
另有一批樓盤則延遲了推盤計劃。
某品牌房企營銷總監稱,此前市場上出現的『日光』盤,其實有一定偶然性,『主要是那幾個樓盤推盤時間間隔較長,客戶積累充足,同時性價比較高。』
在他看來,目前整個市場的變化並不太大,『滬七條』短期內會讓10%?20%的剛需買家受影響,但很多房企都完成了年度銷售目標,對銷量的要求也不高,『保一保價格也很正常。』
『翹尾行情不太可能』
樓市降溫的跡象在11月下半月已有體現。
佑威機構執行董事黃志堅介紹,11月上海樓市成交量繼續下降,顯示回落態勢已經確定,預計12月上海樓市的成交量會繼續回落,買家的恐慌情緒會隨著成交量的繼續回落得到明顯緩解。
在他看來,『滬七條』以及『長效調控機制』的冷風頻吹,或是樓市『降溫』的主因之一,加上銀行貸款收緊,部分開發商入市意願不強,甚至順勢『捂盤』,往年出現過的翹尾行情,今年不太可能出現。
即便如此,11月上海樓市成交量仍好於不少開發商預期。
某品牌房企營銷總監直言,11月上海樓市最終的成交量比他原先預想的要好很多,『在諸多不利條件下,仍然沒有跌回100萬平方米,僅次於3、9、10月,市場熱度還是有的。』
另一房企營銷總監也說,往年11月早就是淡季了,今年11月最終的成交量能接近130萬平方米,已相當不錯。
需要指出的是,11月上海房價仍處於高位。
黃志堅認為,11月,上海樓市新增供應量低於實際成交量,剛需產品供應緊張的局面未能真正改善,是房價維持漲勢的主因。
據佑威統計,截至11月30日,今年上海已累計成交新建商品住宅1183.91萬平方米,比去年全年的成交量還高出26.12%,比今年同期的新增供應量高出了10.90%。
某外資房企總經理預計,2013年全年上海房價同比漲幅在15%?18%。
春節後或延續上昇行情
對於年底樓市,前述滬上房企營銷總監稱,如果沒有後續政策,預計春節後樓市會繼續演繹上昇行情。
『12月市場肯定會進一步轉冷,雖然不排除一些投資客在年末出手中高端項目,但剛需大軍的入市量肯定會有所減少。』該營銷總監說。
他還提到,上周末樓市回歸不溫不火的狀態,『這和供應量不足有關,到了年關,樓市供應量下降,成交出現下降也很正常。』
這名營銷總監直言,感覺最近市場冷下來了,『滬七條』確實限制了一些剛需客戶,而年底監管部門對限購、限貸抓得也很緊,『最近很多二線城市也相繼出臺新政策,市場氣氛和天氣一樣,開始轉冷了。』
另一品牌房企營銷總監也預計,12月上海樓市的成交量會繼續下降。開發商現在也都歇了。
『拿松江為例,整個12月松江可能不會有哪個樓盤會獲取新預售證。』該營銷總監說,由於年底控制預售證發放,目前幾個剛需集中的區域如嘉定、松江、青浦都設立了指導價,『嘉定的指導價在1.7萬元/平方米,松江在2萬元/平方米,青浦在1.9萬元/平方米。很多樓盤的報價普遍超過這一指導價。』
『按這個指導價下,新開的盤幾乎都不用賣了,所以開發商也不在乎這最後一個月的時間,等到明年申請預售證也沒關系。』該營銷總監估算,受此影響,12月上海樓市成交量將跌破100萬平方米,『但這和市場無關。』