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11月18日,緊跟北京、上海、深圳出臺樓市調控新政的步伐,廣州公佈了《關於進一步做好房地產市場調控工作的意見》。這個被稱爲“穗六條”的新政策廣州的樓市調控新文件明確提出了五個方面的調控舉措,其中二套房首付提至七成,外地人購房門檻提高至個稅或社保需5年內連續3年繳納,成爲最受外界關注的動作。
來自中介機構的數據也顯示,新政剛出便對廣州的二手房市場迅速產生了影響,成交量下跌接近10%,成交價格也出現了罕見下跌。隨着國內衆多城市相繼升級樓市調控,在年底遭遇政策“寒流”之後,未來樓市趨勢將會呈現何種走向?三中全會定調的宏觀政策對市場又會有什麼影響?本期投資週刊,南方日報記者聯繫多位業內人士,爲投資者應對舉措支招。
南方日報記者牛思遠實習生陳曾珍
案例
急售業主一夜降價10萬
受“穗六條”衝擊,廣州不少非本市戶籍買家遭遇了意外“限購”,對市場需求造成了直接的影響。而入市門檻提高導致的有效需求減少,也使得市場追漲意願下降,觀望情緒開始堆積,部分急售賣家甚至出現了鬆口降價的情況。
劉先生就是這樣一位急售業主。今年10月初,劉先生將一套位於南洲路的電梯兩房以220萬元放售,由於他堅持不還價,雖然也有買家看中,但直到11月初還未能成功售出。
然而,此時劉先生也終於買到某心儀已久樓盤的電梯3房。因爲該3房的業主要求一次性付款,手頭現金不夠,劉先生不得已向朋友借了50萬元應急,但需在一個月之內歸還。爲了在還款期限前儘快出售舊居套現,劉先生只好將舊居的放盤價降到210萬元,但要求買家需一次性付款。
不巧的是,劉先生忍痛“割肉”的決定恰好趕上了“穗六條”出臺,符合新政限購門檻的買家減少,市場觀望情緒也明顯加重。再加上劉先生要求買家一次性付款,又進一步縮小了目標買家的範圍,來看樓的人突然少了。
眼看還錢的期限日漸逼近,劉先生心裏有些焦急,只得向委託的中介表示,如有符合付款條件的意向買家,還可以再協商議價。上週日,剛好有一個換房客看中劉先生的物業,也願意以一次性付款的方式購買,但要求降價到200萬元。
“10萬就10萬吧,政策太突然了,沒辦法,只能先救急。”劉先生無奈地說道,爲了在月底前套現還錢,他考慮了一晚後,只好咬咬牙接受買方報價售出了舊居,但要求買家在簽約後馬上辦理交易手續,在遞件的當天先付60萬元。“落袋爲安,短時間內估計很難漲了,再拖下去還不知道什麼情況呢。”
市場
新政一週
二手房網籤數下跌2/3
11月18日,廣州市國土資源和房屋管理局公佈了被稱爲“穗六條”的《關於進一步做好房地產市場調控工作的意見》。意見明確了將加快中低價位商品住房供應、增加住宅用地供應、抑制不合理住房需求、提高第二套住房貸款的首付比例、引導開發企業理性定價等5個方面的調控。
新政中,對限購以及房貸政策較之前“升級”尤其引人注意。“穗六條”除了提高二套房貸首付比例,從原來的首付六成提高到首付七成,還進一步提高外地人購房門檻,非本市戶籍居民家庭提供繳納個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的年限從“2年內在本市連續繳交1年以上”調整爲“5年內在本市連續繳納3年以上”。
“穗六條”出臺後,在限購限貸升級的政策影響下,廣州二手住宅市場掀起一波“末班車行情”,出現了一個持續時間相對較短的交投小高峯。
據廣州市國土房管局官方網站陽光家緣公佈的數據統計,正值新政出臺的11月18日,廣州二手房網籤量超過300套,創出10月以來最高二手房日網籤量,與一週前的11月11日相比增幅多達127.8%。而11月18日—11月24日的一週內,廣州二手房網籤量也達到958套,環比前一週(11月11日-11月17日)增加31.6%。
不過,自“穗六條”出臺次日起,二手房網籤量出現逐步回落的跡象,到調控一週後的11月25日,廣州二手房網籤量回落到100套左右的水平,是此前一個月以來二手房日網籤量最少的一個週一,數據反映此輪“末班車行情”已基本接近尾聲。
記者走訪的天河區一家中原地產門店經理表示,該門店二手房成交量在“穗六條”出臺後下降了20%左右。滿堂紅研究部高級經理周峯則透露,“穗六條”執行後的11月19日—30日這12天裏,經滿堂紅地產促成的二手住宅買賣交易宗數比11月7日—18日的12天減少9.3%;新政後12天,二手住宅買賣成交均價大約爲19671元/平方米,比“穗六條”執行前的12天輕微下跌1.2%。
合富置業市場經理樑燕明表示,近期類似劉先生這樣轉變態度降價的急售賣家,確實有所增加。據合富置業成交數據分析,自11月18日開始,超過七成的二手住宅成交個案屬於降價成交的情況。
“‘穗六條’後價格出現降幅的物業,普遍比維持原價或漲價出售的物業更快售出,也更容易被買家接受。”樑燕明說,其中總價200萬—300萬的物業降價幅度多則可達10萬—20萬元,降幅小的也有4萬—5萬元。若是買家願意以一次性付款的方式完成交易,即使是總價只有100多萬的物業,也有可能說服賣家降價3萬—5萬出售。
影響
部分外地客
購房計劃延遲1—2年
業內人士指出,自11月起銀行房貸額度不斷收緊,估計12月房貸額度狀況將更偏緊,本來就對樓市造成一定壓力。隨着調控升級,二套房貸首付比例提升至七成,尤其是外地買家的入市門檻提高,使得短期內市場上行空間進一步受到壓縮。
其中,非廣州戶籍買家佔據六成市場份額的二手房市場受到衝擊格外明顯。合富置業成交數據統計顯示,今年9—10月廣州二手住宅市場當中,非廣州戶籍買家佔比約爲61%,二套房貸購房的非廣州戶籍買家佔廣州二手住宅市場整體買家的9%。其中,在非廣州戶籍買家購房個案當中,多達66%是首次置業型剛需買房,約有27%是改善型換房。
滿堂紅的統計也顯示,今年1—10月,該行所有二手住宅買賣個案中,非廣州市戶籍的買家佔了66.3%。滿堂紅市場研究部高級經理周峯表示,在非廣州市戶籍買家中,符合“連續繳納3年以上稅收或社保”條件的買家比例不足兩成,這意味着提高外地人置業門檻對於二手樓市將造成重大沖擊。
比起將物業作自用型賣家的心態變化,“穗六條”對投資型賣家的影響更爲直接。樑燕明表示,近一週有一些投資型賣家高位出貨套現的現象,業主希望趁目前樓價正處於近年來高位下儘快出售物業套現,以避免日後因市場交投膠着而影響到自身資金週轉速度。
“在非廣州戶籍買家較多的天河區,由於市場交投暢旺,市場需求量大,租賃市場也相當活躍,是投資客扎堆的熱點區域。”樑燕明說,“穗六條”出臺之後,天河區率先有投資型業主高位出貨套現的現象出現。
如近日有一宗出現在天河公園板塊的非廣州戶籍買家購房個案,承購的物業正是出自投資型業主之手。該業主在年初以220萬元買入並將物業放租,租金回報超過3.5%。“穗六條”出臺後,業主擔心日後市場轉淡被套牢的風險,加上近期正有動用資金作另一項投資的打算,便打算以略高於市價的250萬元出售物業套現。
到最後談判時,買家提出要求降價5萬元才願意籤合同,而業主考慮到即使降價出售後自己仍有約20多萬元的獲利空間,因此最終以245萬元成交。對比年初購入價,該投資型業主透過一買一賣,賬面獲利25萬元,稍作退讓後順利高位套現。
樑燕明表示,雖然“穗六條”後市場有業主惜售的情況出現,但因靠近年底,市場上有個別由投資客或做生意需要週轉資金的業主放售的筍盤,價格約比市場價便宜5%—10%,不過,業主往往對買家的付款方式有一定要求,而能夠一次性付款的買家最能解決這些業主在資金週轉的燃眉之急。因此這些放售筍盤的業主往往在面對願意一次性付款買家的時候,在價格上亦更容易作出讓步。
分析
長效機制中長期
將取代行政手段
“新政密集出臺主要是源於近幾個月來房價上漲勢頭明顯,調控政策目的在於短期內遏制房價過快上漲,完成年度房價控制目標。”同策諮詢研究部總監張宏偉分析稱。
陽光家緣統計數據顯示,今年前三個季度,廣州樓價同比漲幅超過20%。爲了調控房價,廣州相繼出臺了兩次調控政策,也讓今年廣州的房價如同過山車一般。
今年3月底出臺“國五條”調控細則,4、5、6三個月廣州全市房價出現環比下降;而到了6月份,由於全國範圍內的地王頻出,引發很多對樓價過快增長的預期,剛需客提前入市,直接導致7月份、8月份廣州房價再次環比上漲。
隨後,廣州出臺了更加嚴厲的措施,在限購限貸的前提下增加限價、限售、限籤,9、10月份房價環比再次下降。截止到11月,廣州全市(含十區兩縣市)新房網籤均價爲13100元/平方米,同比去年上漲8%,其中,十區的網籤均價是15200元/平方米,同比增長12.8%。
“‘穗六條’出臺是意料之中的,北上深一線城市調控政策都全面收緊,廣州自然不會落下。”世聯地產華南分析師唐慧龍說。根據11月18日國家統計局公佈10月70個大中城市新建商品住宅價格指數數據顯示,一線城市新建商品住宅價格同比漲幅均超過20%,且環比漲幅有所擴大10月以來,北京、深圳、上海已經先後出臺政策加碼調控,此前對於廣州升級調控政策已成爲市場的普遍預期。
事實上,近期對樓市調控升級的城市遠不止一線城市。國家統計局數據顯示,除了一線城市,另有17個城市10月新建商品住宅價格同比漲幅超過10%。而從中國指數研究院10月百城價格指數數據也可以看出,近30個城市房價同比漲幅在10%以上,環渤海、珠三角區域多個城市漲幅突破20%。
中國指數研究院的報告指出,在熱點城市供需矛盾短期內仍難以緩解的局面下,地方政府面臨的房價上漲壓力明顯。尤其是年初制定了不超過城鎮居民人均可支配收入實際增幅這一房價控制目標的部分城市,目標基本已難以達成。“從一線城市調控政策的陸續收緊也不難看出,地方政府將繼續加大調控力度,通過各種手段平抑市場預期。”
早在9月初,鄭州就已成爲率先收緊調控的二線城市。但其政策內容主要通過收緊限購及擡高非戶籍人員購房門檻的方式升級調控。11月22日,武漢也出臺“漢七條”樓市調控新政,除了對外來人口限購升級外,還通過信貸手段、增加中低價位市場供應等方式,從改變供求關係的角度來調控市場。
值得注意的是,與武漢收緊調控同時,徐州也對現有調控政策進行調整,但卻是從限購人羣、區域及戶型三方面對原本的限購政策進行鬆綁。而在徐州之前,溫州、蕪湖已相繼放寬限購政策。
中國指數研究院報告分析認爲,與面臨較大房價上漲壓力的熱點一二線城市不同,三四線城市更多面臨的是市場發展問題。因此,針對全國房地產市場嚴重分化的現狀,現今調控政策主導權正逐漸由中央政府放寬到地方政府手中,一改過去“一刀切”的調控方式,措施手段在各地呈現差別化。
“三、四線城市現在主要是供大於求,所以短期內不會出現價格飆升的情況。”唐慧龍認爲,投資者若要選擇三、四線城市進行購房投資,還需持謹慎觀望的態度。對於廣州等一線城市的樓價而言,即使限購等政策出臺,短期內沒辦法實現大幅度下降。“不過從長期來看,廣州的房價肯定會放緩,不會像年初時那樣瘋漲。”
張宏偉也認爲,不同城市的調控政策具有“分化”的特徵有望使不同城市的市場需求釋放得以平衡,以使總體市場迴歸合理。十八屆三中全會提出了市場對於資源配置的決定性作用、建立城鄉一體的建設用地市場、不動產登記制度背景下的房地產稅費改革等長效的市場、經濟手段,將在中長期逐步“接棒”限購等行政化手段退出市場,使樓市進一步“去投資化”和迴歸理性。