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伴隨着對“農村集體經營性建設用地上市”的憧憬,小產權房市場甚至迎來了漲價小高潮。正當趙阿姨老兩口趕着“時髦”,心急火燎地四處看小產權房時,迎來的卻是國土資源部、住建部緊急聯合下發的“堅決遏制在建、在售小產權房行爲”的行動。
雖然趙阿姨還沒有停止看房的腳步,但最終決定放棄。從興奮、糾結、擔憂到最後放棄,一個準購買者的心態變化與政策落地相呼應,勾勒出小產權房在這20天裏“大起大落”的清晰輪廓。
樣本:一個準購買者從糾結到放棄
樂小產權有“轉正”希望?
剛剛過去的這個週末,在玉泉營附近的某小產權房工地現場,幾位銷售人員站在有陽光的一角,分別忙着給自己的客戶打電話,“四環內的小產權,20萬一套,多難得呀!”另一旁,有銷售在說服有疑問的趙阿姨夫婦:“即便萬一遇到拆遷,開發商和村裏有協議的,土地賠償給村裏,地上部分的賠償歸開發商,業主和開發商再分賠償,都是寫到合同裏的,有保障。我們員工自己還留了套房呢……”
一位銷售人員一邊帶着北京晨報記者往樣板間走,一邊介紹說:“這個項目屬於農村集體經營性建設用地,未來有轉正的希望。現在買小產權的人都是在賭一把,萬一賭贏了呢?”
十八屆三中全會公報提出,建立城鄉統一的建設用地市場。其中提到,在符合規劃和用途管制前提下,允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權同價。這讓在通州買了小產權房的杜先生一度欣喜,他對記者說:“倒不打算把小產權變現,但如果我住着房子,同時能抵押房子給孩子貸點款創業用,還是挺高興的。”
急小產權房要賣光了?
趙阿姨夫婦是東北人,女兒在北京落了戶,不過卻沒有房子,而趙阿姨50萬元的積蓄,要在北京買房顯然是杯水車薪。一年前,趙阿姨開始對小產權房動了心思。大興、通州,甚至是昌平的小產權房,趙阿姨都去踩過盤,可因爲顧慮多遲遲沒出手。
一個星期以來,看到北京連續拆除違建小產權的新聞,趙阿姨更猶豫了,不過,銷售員的話卻讓趙阿姨有點着急,“我們通州宋莊小產權不賣了,剩下幾套留給了員工,開盤半年,這一個月賣了一半。現在就順義還有些。”同樣,位於玉泉營附近的小產權項目銷售也表示,“一共3層住房,一層100多套,如今也僅剩下4層的還在售,但最貴的將近40萬元的朝南戶型基本沒有了。”
趙阿姨告訴記者,以玉泉營小產權項目爲例,一套朝南的小戶型,籤20年租期要40萬元,相當於一年2萬元的租金。而趙阿姨目前所租住的玉泉營附近的一個成熟小區,一室一廳的月租金是3400元,租20年至少要80萬。“聽銷售說,買的人有增無減,可選小產權越來越少,都在賭,我該出手嗎?”幾天來,趙阿姨諮詢了身邊所有的朋友。
棄終究是無保障的房子
不過,站在小產權項目的施工現場,趙阿姨有了要放棄的念頭。“你看,樓板隔層多薄。整棟樓沒有燃氣管道,讓大家用煤氣罐,多危險。一層樓100多戶就兩部電梯,多擠。”看過施工現場的趙阿姨,數落着對小產權房的不滿。
小產權房銷售一再給買房人吃定心丸:“請放心,小區物業也是開發商自己的,村裏一下住進這麼多外人,人家還擔心管理呢。因此對開發商也有制約,開發商不會走的。還等着拆遷分錢呢,不會有什麼風險。”從事房產經紀多年的小張,聽完這話直接撤了:“直接和開發商簽約,沒和村裏籤協議的這種小產權房最沒保障,我不打算買了。”
而女兒朋友的話讓趙阿姨徹底對小產權房死了心,“我爸2008年在密雲花17萬買了一套小產權別墅,後來大家退房要錢,開發商早就把錢花光了,哪兒有錢給賠呀。現在房子還擱着呢,沒升值也賣不出去。”
截至記者發稿前,趙阿姨告訴記者,已經讓女兒在網上登記申請購買北京自住商品房,“如果搖上號,就把老家的房子賣了湊錢買。多花點錢,起碼有保障。”
晨報記者王麗婭
小產權房的前世今生
●什麼是“小產權房”?
也稱“鄉產權房”,是指由鄉鎮政府頒發產權證的房產,即一些村集體組織或者開發商打着新農村建設等名義出售的、建築在集體土地上的房屋,或是由農民自行組織建造的“商品房”。
●小產權房建在哪兒?
A、耕地上
B、農民宅基地、自留山
C、農村集體經營性建設用地
●全國現有多少小產權房?
不完全統計,總量或已超過70億平方米,如果按100平方米每套計算,相當於7000萬套房子。
●爲什麼小產權房有市場?
建設方:賺錢
由村集體牽頭開發,不需要繳納土地使用出讓金,省去了基礎建設、配套開發建設費用(如學校)、應繳納的稅款、營銷費用等成本費用。農民所獲收益,高於政府徵地補充收益。
購買方:省錢
部分買不起商品房的買房人選擇小產權房。
●小產權房的風險?
沒有房產證,質量難保證,配套不完善,拆遷難補償,轉手交易難等。
●小產權房處境
A、農村集體經營性建設用地可上市,未來有望在一級土地市場上市,但其中不包括小產權房。
B、11月22日,國土資源部、住房城鄉建設部下發緊急通知,堅決遏制在建、在售“小產權房”行爲。
C、北京近期對全市的小產權房開展一次集中排查,尤其是對違反規劃,佔用耕地、基本農田的項目堅決予以拆除。
小產權房合法化的批判與懷疑
小產權房的政策演進
大量興建小產權房不僅觸及了國家的耕地紅線,也違反了《土地管理法》等相關法律法規。從2007年開始,幾乎每隔半年,有關部委就會下發各類嚴禁興建、銷售小產權房的通知和意見。
2008年1月,國務院下發《關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》。
2008年7月15日,國土部明確指出不得爲小產權房辦理任何形式的產權證明。
2009年9月1日,國土部下發《關於嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》,堅決叫停各類小產權房。
2010年1月31日,國土部表示將重點清理“小產權房”和高爾夫球場。
2010年2月,國土部部長在全國國土資源工作會閉幕式上透露,已經完成針對小產權房的調研,爭取年內出臺解決方案。
2010年5月,14部委開始醞釀小產權房整治方案。
2011年11月,國土部再次明確:小產權房等違法用地不會因農村集體土地確權而合法化。
2012年2月21日,國土部表示將試點處理小產權房問題。
2013年11月22日,國土資源部、住房城鄉建設部下發緊急通知,堅決遏制在建、在售“小產權房”行爲。
激辯:正反兩派觀點完全對立
十八屆三中全會之後,商學兩界以及媒體上關於小產權房的討論逐漸熱鬧起來,尤其是關於小產權房能不能“合法化”的交鋒尤爲激烈。而在這場交鋒中,正反兩派觀點完全對立,這在以往的政策爭論中極爲少見。
正方:小產權房可以合法化
孟曉蘇(中房集團理事長)
合法化的前提是符合規劃
“小產權房的起源不是農民搬到城裏佔了城市的地,而是城市發展包圍了農村,當然要承認它的合法性。”孟曉蘇日前在接受媒體採訪時表示。
孟曉蘇認爲,雖然可以讓小產權房合法化,但其一定也要符合規劃,這樣小產權房會成爲一種新的居住方式,即永久產權,而永久產權就不能走補繳土地出讓金的老路,而是應該徵房產稅,並且應該徵重一點。
周天勇(中央黨校國際戰略研究所副所長)
通過開徵房產稅將其合法化
在很多支持小產權房的人看來,當前小產權房數量已經達到驚人的地步,面對這種既成事實,將其合法化是沒有辦法的辦法。周天勇日前在其個人微博中透露,“目前全國小產權房已經有68億平方米,佔全國城鎮住宅的三分之一,有許多低收入居民住在裏面,比保障房作用還大。”
對於小產權房如何合法化的問題上,周天勇認爲不能採取補繳土地出讓金的方法,而是應該通過開徵房產稅,將其合法化。儘管對存量持一定的肯定態度,但面對當前形勢,周天勇也承認“在改革方案沒出臺時,確需要嚴厲禁止小產權房,以防農民不種地而種房。”
反方:小產權房不能合法化
任志強(華遠地產董事長)
“小產權房存在安全問題”
任志強日前在一場房地產論壇中再次向市場轟出重炮:“小產權房永遠不可能合法化”。
任志強認爲,小產權房最大的問題不是產權問題,而是安全問題。小產權房建設出售都是沒有經過質量檢測的,而沒有通過質量驗收的房子,如果出了事,是要有人承擔責任的。
陳錫文(中央農村工作領導小組副組長)
小產權房違反土地用途管制
陳錫文在接受媒體採訪時表示,所有制不同是城鄉建設用地的一大主要區別,除了所有制不同,“城鄉土地更大的區別體現在用途管制上”。城市土地的主要功能是搞建設,農村土地更重要的是從事農業生產,農村建築主要是農民自用。“有人說小產權房不合法是對農民集體土地所有權的一種歧視,歧視根源不在這裏,根源在於農村集體土地在規劃上不是用來建商品住宅的。”陳錫文表示,小產權房不合法的主要原因是,它不符合土地利用規劃,違反了土地的用途管制。
華生(經濟學家)
“過去合法、今後不準”刺激更多違建
在許多支持小產權房合法化的人看來,小產權房是農民要求自主城市化的抗爭,有其合理性。對此,曾經參與設計了“雙軌制”改革路徑的華生表示,這裏的“農民”被偷換了概念。
華生日前撰文指出,能蓋小產權房的農民,並不是普通農民,而是城中村和城郊的原住民。這些人已不再務農,而是當起了地主房東。小產權房是城郊農民搭城市基礎設施便車的逐利行爲,治理小產權房和所有違章建築用“過去合法、今後不準”的辦法只會刺激更大規模違建。晨報記者孫春祥
背景新聞
小產權房屢禁不止
自1999年以來,官方對小產權房一直持禁止的態度,不僅國務院辦公廳曾發佈規定,農村住宅不得向城市居民出售,住建部也曾多次發文警告城市居民不要購買農民集體土地建設的房屋。可實際情況卻是,小產權房在市場上產銷兩旺,屢禁不止。
雖然兩部委最新通知對當前的小產權房市場起到一定的威懾作用,也給前期市場關於小產權房即將轉正的預期潑了一盆冷水,然而,據媒體報道,目前包括深圳等小產權房違建比較突出的省市,一些樓盤項目依然頂風作案進行開發建設,而買家也是基於一種賭博的心態,在不計風險的搶購。
背景新聞
北京嚴打小產權房
11月24日,國土資源部、住建部聯合召開查處“小產權房”視頻會議,要求堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”。此後,北京市組織有關部門對在建、在售的小產權房項目進行了嚴厲打擊,尤其是對違反規劃、佔用耕地、基本農田的項目堅決進行了拆除。
據悉,自2012年6月至今,在北京清理認定83個小產權房項目中,目前其中的7個已經全部拆除,5個涉及佔用耕地被部分拆除。