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隨着房屋購買、交易數量的增多,購房者的利益保護意識也在逐漸增強。購房者在購房時基本都會注意樓盤開發商的“五證”問題(《國有土地使用證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建設工程施工許可證》《商品房銷售(預售)許可證》),但多數購房者仍忽略了一個問題,就是自己房屋的“小土地證”。購房者在買房時,最關注的是能否拿到房產證,而對可使自己享有土地使用權的“小土地證”,多數人卻從未領過。
記者闞樂樂
“小土地證”
往往被忽視
《房地產管理法》規定,所購商品房應具備國有土地使用權證和房屋所有權證。
房屋所有權證通常意義上就是百姓比較熟悉的房產證,房產證包括房屋所有權證和房屋共有權證。土地權利證書是土地權利人享有土地權利的證明。國有建設用地使用權和國有農用地使用權在國有土地使用證上載明。集體建設用地使用權、宅基地使用權和集體農用地使用權在集體土地使用證上載明。人們通常說的“小土地證”,是指居民每套樓房在一宗地內,相應分攤的土地面積領取的國有土地使用證。
近日,記者走訪了幾個新建小區,隨機詢問了十幾位業主,關注“小土地證”的業主很少,“不是很清楚,有房產證了,也就沒再想還要辦土地證”這是得到的最多的回答。其中只有兩位在購房時向開發商諮詢過“小土地證”的相關問題。家住上海大都會的張先生說:“買房時詢問了購買后土地證是否到戶,當時回答是可以的,但至今我還沒拿到。”
在房產交易大廳,王先生一家剛剛辦理完二手房過戶手續,“之前房屋主人沒有‘小土地證’,我們辦理手續也不需要提供這項材料,所以也沒在意。”
沒有“小土地證”
購房者空談權益
記者從濟南的一位律師那裏瞭解到,如果大土地證保留在開發商那裏,購房人就會承擔一定的風險。具體表現爲:一、開發商在房屋銷售中已經將辦理大土地證時交納的土地出讓金分攤在各單元房中,業主在購房後,如果只能辦理產權證,而不能辦理土地證,這種現象本身就是不合法的,甚至業主可以認定開發商違約而追究其違約責任。二、開發商開發一個項目需要的資金較多,許多開發商都要把土地證抵押給銀行進行貸款,而一旦開發商在還貸上出現問題,銀行就會將抵押的土地使用權投放進市場,最終利益受損的將是業主。三、無“小土地證”的房屋在房地產二級市場轉讓存在較大法律隱患。《城市房地產管理法》第三十七條規定:“未依法登記領取權屬證書的房地產,不得轉讓。”也就是說,如果嚴格按照法律規定,僅有房屋所有權證而沒有“小土地證”的房屋是不能買賣的。如果已經簽訂買賣合同了,根據《合同法》第五十二條第五款的規定,違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。那麼可以認定該合同無效,據此可以想像,如果沒有“小土地證”的話,房地產二級市場的正常交易將是無法合法進行的。
居民由於沒有“小土地證”而利益受損的事件也曾發生過不少。有一宗發生在河南的案例:年近60的趙先生,10年前花20萬元在鄭州市甲房地產開發公司購買了一套三室一廳的住房,辦理了房產證。時隔幾年,甲房地產開發公司由於經營不善,將趙先生所居住的商品樓土地轉讓給乙房地產開發公司,雙方到有關部門依法辦理相關轉讓手續,乙房地產開發公司取得了該商品樓的國有土地使用權證。後乙房地產開發公司決定拆除該棟商品樓開發其他項目。這意味着,趙先生所住的整座樓房將被拆掉。趙先生雖然也得到了拆遷住房補償款,但遠遠彌補不了其實際的損失。
明日星城
入住6年還沒辦土地證
記者從國土資源局瞭解到,爲了方便,辦理“小土地證”時,樓盤開發商會收集業主材料集體辦理。但前來辦理的開發商並不多。主要原因首先是前文所述的利益驅動,能不辦就不辦。其次是開發商嫌麻煩。辦理“小土地證”時,首先需要對大土地證進行“分割”,開發商需要提交大土地證、大房產證、商品房預售許可證複印件、質檢站竣工驗收報告、共用土地使用權明細表、申請書、法人代表身份證明及委託書等。辦理完“分割”後,再爲業主辦理個人土地證,此時需要提交的資料有營業執照、戶主身份證明、個人土地登記申請表等。
近日,有市民打來熱線,稱明日星城不給業主辦理土地證。明日星城6號樓的張先生2007年入住,“6年了,土地證還沒辦下來,當時問的時候,他們說是集體辦理50年使用權的土地證。”而根據我國現行法律,建設用地使用權的最高期限分別爲:居住用地70年;工業用地50年;商業用地40年;綜合用地50年。10號樓的邴先生也在此住了4年,“前段時間問物業關於土地證的問題,還沒得到清楚回覆。”隨後,記者跟隨邴先生來到物業辦公室,問及土地證問題,對方態度很堅決地回答:“現在辦不了!”而再問什麼時候能辦理時,對方稱“要等所有項目工程完工後”。
針對這些狀況,專業人士提醒廣大購房者,購房時應申請辦理“小土地證”,如果開發商無法辦理“小土地證”,說明該開發商對此土地不擁有權益,包括可能沒有足額交納土地出讓金,沒有從相關部門手中取得土地使用權等。遇此情況時,業主應該及時要求開發商辦理大土地使用權證,並配合到有關政府部門將土地使用權證分割過戶到業主,並要求支付違約金和賠償損失,否則可向法院提起訴訟。如果開發商根本就沒有對土地的使用權益,則可能構成合同欺詐,業主也可依據《消費者權益保護法》要求賠償。