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時隔半年,房企再陷“欠稅”風波。據央視《每週質量報告》報道,包括SOHO中國、萬科在內的45家房地產企業,均有土地增值稅拖欠行爲。2005年至2012年的8年間,房地產開發企業應交而未交的土地增值稅總額竟然超過3.8萬億元。
“欠稅”的風波,源於央視對北京執業律師、註冊會計師、註冊稅務師李勁鬆的採訪。李勁鬆稱,在對國內知名的45家上市房地產公司的企業年報進行分析後發現,這些公司無一例外都有鉅額應交而未交的土地增值稅,同期也幾乎都有足夠用以繳稅的貨幣資金。不少房地產上市公司只是將應交鉅額土地增值稅掛在賬上,導致應交土地增值稅稅額滾雪球般的一年比一年多。按照李勁鬆的說法,2005年至2012年八年間,全國房企應交而未交土地增值稅總額超過3.8萬億元,國家徵收到的土地增值稅僅爲8000億元。
隨後,李勁鬆還提交了29家房地產上市公司的“欠稅”名單。截至2012年12月31日,29家上市房企應交未交土地增值稅總額達640億元,其中SOHO中國、萬科均榜上有名,且分別以83億元、64億元、58億元、58億元的數額列於前三甲。
《每週質量報告》還披露,房地產企業自己清算出土地增值稅金額後,以“應付土地增值稅”名目,把錢先掛在企業賬上,然後再慢悠悠地按企業自己的意願、依自己掌控的結算時間,按項目分批次地來和稅務局結算,這種操作方式也成爲房地產業內一個公開的做法。
一方面,這樣做不僅有利可圖,而且獲利不菲。以SOHO中國爲例,截至2012年12月31日有應交未交土地增值稅64億元,僅按60億元來算,月獲銀行存款利息高達1500萬元,每多拖一年,SOHO中國就至少可以多賺1.8億元的利息。另一方面,這些房地產公司沒有切實地感受到來自稅務部門的壓力,使得他們拖欠甚至偷逃鉅額土地增值稅,事實上成了一種風險很小的違規行爲。
今天上午,華遠地產董事長任志強在微博上公開表示,正在研究如何公開起訴央視的事宜。
房企迴應
萬科:預提不等於現時納稅業務
針對央視曝光萬科拖欠58億元稅款的報道,萬科公司上午迴應稱,公司近年來每年納稅額都約爲淨利潤的兩倍。2012年,萬科總納稅額211億,其中土地增值稅52.8億。央視的報道是源於誤解,把會計上的“預提”理解爲了企業的“現時納稅義務”。其實這是完全不同的概念,房地產項目要達到清算條件才需要清算並交納土地增值稅,在此之前,按照會計上配比和謹慎性原則,企業對尚未到達清算條件的項目進行土地增值稅預提撥備。
華遠地產董事長任志強:
央視搞混了概念
華遠地產以5.4億元的應交未交額也位列欠稅榜單,對此,華遠地產董事長任志強在微博上公開反駁。
任志強解釋稱,土地增值稅是按項目所在地政府規定的比例在預售時先預繳,按項目進度和完成的條件進行最終結算的納稅方式。企業在項目預繳土增稅時就必須預提應交未交的土增稅成本,並列入公佈的科目中說明這些應交而未交的稅項,但在未達到稅法規定的結算條件時,可以不交,並不違背稅法,也非拖欠。待達到結算條件時,項目會重新進行結算,並根據實際結算調整預算情況。有的項目在結算時會提高實際上交的數額,有的則會因預算成本的增加而減少土增稅的交納數額,甚至有可能實際上應交數小於已經預繳的土增稅。因此在稅法中明確規定爲“多退少補”。
至於房企應交未交數額爲何巨大,任志強表示,一個集團中單獨結算的項目,分別在不同的稅務局管轄下,每個項目的進度不同,必然有大量的項目未達到稅法的結算時間,就必然彙總爲一個巨大的應交未交數。但分散到各個項目也許只剩下的是結算的收尾數。
專家觀點
楊紅旭:
稅法艱澀,開發商愛玩捉迷藏
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示,土地增值稅,相當於房地產業的資本利得稅,是當前房地產稅收體系中,操作最複雜、扭曲最嚴重、繳稅最遲滯、避稅最集中的一個稅種,幾乎每年都要發文強調,要求各地稅務局加強徵收、稽查。曾有文件規定從2007年2月1日起,從嚴清算,按四級累進制,當時有機構做過測算,認爲會使開發商的利潤減少16%,結果不了了之。
“雖然按稅法爲四級累計制,但地方稅務各自爲政,2007年前基本沒執行,只按銷售金額1%至2%左右預徵,且最後也較少清算。近幾年,稅務機關有所加強,越來越多樓盤被要求清算,但難點在於清算時間多被拖延,扣除項目繁雜。”楊紅旭表示,客觀地說,確實有房企合理避稅的現象,說是欠稅確實也不專業。總結就是:稅法操作艱澀,地方稅務無從下嘴。開發商在商言商,愛玩貓鼠迷藏!
張斌:
應交未交用於解決時間差
中國社科院稅收研究室主任張斌則表示,“應交未交”並不等同於“拖欠”。張斌解釋,按照現行財稅制度,企業在一定時期內取得營業收入並實現利潤,要按照權責發生制的原則將按規定繳納各種稅金,所以,企業一旦發生納稅義務,就有了“應交稅款”。但由於每個稅種的繳納原則條件不同,比如有的是每個月交一次,有的是每個季度交一次,應交和實際繳納之間會有時間差,而“應交未交稅金”的設置,就是用來解決時間差的問題。至於具體這些房企的應交未交土地增值稅是否就等於拖欠,不可憑字面意思簡單判斷,而是得看每一筆土地增值稅,是否到了應該清算的時間節點。J201