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11月21日,亞豪機構市場總監郭毅作爲受邀嘉賓,參與了《新華有約》——樓市論道欄目題爲“2013北京土地市場的榮耀與哀愁”的討論。言論中,她表示包括開發、施工、財務等多方面成本剛性因素都在推動着房價攀升,土地只是這根鏈條上處在較前端的一環,但也是投入最大的一塊。多管齊下讓目前房地產業的利潤厚度和過去比早不可同日而語,而是全面進入了“微利”時代。
錢不荒拿地順理成章對高成本無力反抗
郭毅認爲,造成今年以來北京土地市場持續熱火的因素,除了緊張的供需關係、根本的利益驅動、充裕的資金儲備以及樂觀的後市預期等外。活躍的市場流動和放寬的貨幣政策也爲“地在燒”添柴澆油。國內方面,儘管政府一再強調要採取穩健的貨幣政策,但實際情況是,貨幣放量並無減少,仍在不斷膨脹,導致M2餘額持續上行;另外,由於美國QE3提供的量化貨幣政策很寬鬆,海外發債和融資成本的很低,因此越來越多的國內房企借船上市,“出海”融得了大筆資金。企業一旦有錢,就需要擴大生產規模,而對於房地產行業,最基礎的生產資料就是土地。因而在融資成本不高又囊中充實的前提下,他們大舉拿地是順理成章的事兒。
對於如北京這樣的一線城市土地買入成本和儲備成本越來越水漲船高,郭毅直言是“無奈的事實”,房企只能被動接受、積極應對,無力反抗。能做的只有儘量在地價基礎上,通過了解市場和客戶的需求,調整產品類型、品質,爭取增加一些附加值。即將開始推進的農村集體用地向建設用地流轉一事,或會是控制地價的有效良機。雖然目前這還是遠期目標,但對於開發商心理預期的影響是立竿見影的。
抄底拿地應在區域規劃中期
對於如何把握土地未來價值、佔得先機率先進入區域的問題。郭毅以爲:在土地市場想抄底風險很大。這也是爲何在土地拍賣中,城區內地塊和規劃相對成型的新城區域的土地,受爭搶程度越激烈。因爲押寶成熟區域很穩妥,而對賭一個還尚待發展的區域未來的結果則不確定。
從歷史經驗看,早起很多開發商的拿地也是隨着城市規劃而動,但每每一塊地擱置十年八年都沒有開發,一個項目開盤三年五年也沒有清盤。而以上情況往往與所在區域的發展沒有按規劃如期完成:比如配套建設沒有跟上,產業引進遇到阻礙等等。這樣,區域升值的幅度和吸客的引力就達不到開發商拿地時的預期。
郭毅建議:拿地跟着規劃來,隨着產業行,沿着交通走肯定是沒錯的。但還要留意各方面落實的進度和時間。如果在規劃初期就拿地,價格肯定是“底”,但也可能因爲規劃落實週期太長而拖垮資金流,甚至讓地爛在手裏。最好的拿地時段是在區域規劃中期,如何判斷何時是中期?就是產業規劃已經實打實地在進行了,軌道交通已經在分段鋪設了的時候。這時拿地,價格可能會比初期高一點,但風險低、易把控。
“找死”總比“等死”強
今年4月以後,北京出讓的地塊,絕大部分都要求配建保障房、公租房等。自住型商品房也又爲房企增加了一重“關卡”。但即便如此,很多房企在拿地上也毫不手軟甚至不留餘地。可見開發商對於土地的渴求程度和對北京樓市後市的良好預期。
另外,從房企角度說,不拿地就等於無事可做、沒錢可賺。所以開發商笑言:“不拿地是等死,拿地是找死。”但找死總比等死強,拼一下至少有機會。
郭毅同時指出,在這樣“明知拿地貴,偏要拿貴地”的背景下。能“玩得起”的企業需要一定的土地儲備。因爲只有這樣才能實現項目的滾動開發,以更好地均衡控制整體成本。還有的房企敢攬“瓷器活”,是有“金剛鑽”。例如中鐵建11月4日,以不留一點普通商品房建設面積的代價拿下順義地塊。外人看來這似乎是不討好甚至要賠錢的舉動。但別忘了中鐵建的背景是央企,融資成本本就會較低;加之其又是建築施工出身,可以“只買麪粉,自出輔料”,別的企業這麼拿地可能賺不到錢,但中鐵建多少還是能盈利的。
土地決定明年北京樓市
明年的土地市場熱度幾何?是繼續升溫還是有所降溫?郭毅認爲主要取決於兩方面:一是政策上:三中全會表示明年會適當減少行政化調控,更多地讓市場做主。我們可以大膽假設明年對限價限購會適度放寬,限制一鬆緩,自然會有更多需求進入市場。其二,還要看土地市場的供應端情況。北京市國土部門每年都會公佈當年的供應計劃,住宅用地推出多大面積,商用土地計劃放出多少。無論數量還是質量,都會牽動整體土地市場。作爲不可移動、不可再生資源,土地真的是“賣出就沒有了”。而土地上賦予的附加值高,開發商就需要打造更高層次的產品匹配土地,而更高質的產品,就會影響整個北京樓市的檔位和價格。所以從這個層面說,土地是明年房地產市場怎麼發展的決定性因素。