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“北京土地市場的火熱與否,根本還是在於供求關係,供給少,需求旺盛就造成這種火。”中國社會科學院城市發展與環境研究所原所長及研究員牛鳳瑞說。
在牛鳳瑞看來,討論土地的問題,應該從土地的本質出發,土地價格上漲會增加城市成本,從而影響區域價值。“區域價值和地價是相輔相成的。”牛鳳瑞說。
土地應從本質出發區域地價相輔相成
脫離事物的本質去討論一個事物,並不是牛鳳瑞的風格。他表示,分析土地問題,特別是房地產的土地問題,首先還要從土地本身的功能和它的特徵出發。
“土地有空間不可移動、不可再生的特徵”,他表示,“實際上,土地除了作爲生產力要素以外,恐怕還有四種功能:第一,它是我們生產生活須臾不可離的一個基礎。第二,是我們社會主義制度下社會再分配的一個工具。地價背後是社會複雜的分配關係。第三,我們是市場經濟體制,要搞宏觀調控,土地又是宏觀調控的一個槓桿。第四,生態功能。我們得從諸方面來思考土地地價問題。土地價格上漲會增加城市成本,所以我們要把握這個度,而不是籠統的掌握它。”
從這一基本點出發,牛鳳瑞認爲地價並非通常所認爲的,由區位來決定——“地價和區位是相輔相成的”。他表示,從政府的角度來說,之所以地鐵建設會影響土地價值,是因爲社會資本的投資。“這種投資沉澱,然後轉化爲地價,再轉化爲房價。這背後是複雜的社會再分配關係,”
牛鳳瑞表示,因這種沉澱而凝聚在房、地價裏邊的升值收益應該歸屬社會,歸屬地方土地財政所代表的那個公共利益,纔能有各個利益階級互相關係的協調。“這是我們應該梳理的一種思想,”牛鳳瑞說。
自住房配套應齊備企業拿地必有利益
對於自住型商品房,牛鳳瑞提出一個問題:“我們要實現自住型商品房建設,政府需要支付多少成本?”他認爲,既然自住型商品房便宜了30%,那這30%的利潤扣除後,誰來承擔減少的這部分利潤會成爲一個疑問。“政府和企業要有一個博弈。”他表示。
在牛鳳瑞眼裏,自住房是一個有利於人民的好事。他表示,爲了營造一個適宜的居住條件,應該具備相應的配套設施。“把地鐵附近的地塊,也就是說現在相對優質地塊拿出來拍賣,這是理性的。”
儘管多個企業高價拿下了那些銷售價格已被限制的自住房地塊,但牛鳳瑞並不認爲這是一種不顧利益的行爲。“我覺得每一個企業對這塊地的認識分析要比咱們局外人深刻的多,信息把握的也要充分的多,但是他有一個基本的底線就是他不賺錢他不幹,他肯定有賺頭。所以企業撞破頭要去拿地,他是看準了一個基本方向,拿到這塊地肯定賺錢。”他說。
但政府並不能保證每個開發商、每個項目都賺錢,“那不叫市場經濟”。至於如何能夠提高“賺錢”的可能性,牛鳳瑞說:“這裏要求企業本身要提高你的經營水平,提高你的服務質量。別人賣不出去你能賣出去,別人賣高價你能賣更高價,別人賣低價你賣中價,這纔是你的本事。這也是市場配置資源發揮決定性作用的應有之意。所謂決定性作用就是誰幹的好,誰能賺到錢。”
土地難“涼”住房需求應釋放
北京的土地已是買一塊少一塊,在這種情況下,牛鳳瑞同樣認爲,類似於北京這樣的一線城市,希望土地“涼”下去的希望不大。
“現在來看,土地還會繼續‘熱’,”他說,“但是熱到一個什麼程度,最好是不要過度。這就需要政府在政策方面有一個科學的、精細的、整體的、系統的設計。”
牛鳳瑞表示,如果強制使土地市場降溫,將會造成相當負面的效果。“過去我餓哦們吃這方面的虧吃得很多,所以有些能量該釋放就釋放,別刻意壓制它”。
同樣,北京對於住房的需求也一樣需要釋放。這種需求可以“憋一年、兩年,但無法長期持續下去”,如果有長期持續而短期釋放的情況,就只能回對市場產生相當強烈的影響,這是所有人都不希望的情況,他說。
“市場經濟講究平穩、健康的發展,而不是大起大落、忽冷忽熱。”最後,牛鳳瑞這樣表示。(記者姚心璐)