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部分老式小區被迫由業主自行管理專家分析稱退出有利於物業管理行業改革
什麼是物業管理?拿着手電巡邏的保安大爺、穿着制服打掃過道衛生的保潔大媽,還有維修電梯的小夥子、保修電路的老師傅……在很多人眼裏,物業管理已經成爲小區生活的一部分。
不過,上海物業公司目前所遇到的窘境引起了外界關注——從2012年開始,上海已經有220多家物業服務企業主動退出小區的管理,部分老式公寓小區不得不由業主自行管理。
文/記者賀涵甫
實習生吳超
有苦難訴物業公司“進退兩難”
從2012年開始,上海已經有220多家物業服務企業主動退出小區的管理,物業集體“退潮”,只留下業主“獨守空閨”。
沒有了物業,小區安保、衛生、綠化等崗位空缺,直接影響了小區居民的生活。一些小區業委會不得不親自出馬,四處招聘。
數據顯示,目前,上海共有住宅小區10800多個。其中,商品房住宅小區5500餘個,售後房住宅小區近5300個。上海現有有資質的物業公司達到2500家,小區的物業管理覆蓋率達到97%。而從去年下半年起,八成涉足售後公房、中低檔商品房的物業公司出現了進退兩難的境遇。
“年年交物業費,但都不知道物業費都用在哪裏了?”“年年要求漲價,服務水平又沒有提高,漲什麼漲!”談起物業,很多小區居民滿肚子牢騷。面對居民的埋怨,物業有時也是啞巴吃黃連,有苦說不出。
一方面電梯保養、線路維修、社區治安等幕後工作並不常爲居民所注意,一定程度上造成了居民對物業的誤解,出現諸如“除了收停車費,物業都不知道在忙些什麼?”的觀點。另一方面,物業原本的工作可簡單歸類爲保潔、保安、保綠、保修四項,但在實際操作中,物業往往成了“全能保姆”,增加了如代收快遞、違章搭建的投訴處理,開發商遺留的質量問題的解決等的額外的工作。
責任交織物業與業主矛盾多發
日前,本報記者來到位於上海楊浦區五角場附近的一個老式小區,小區的物業公司負責人薛先生告訴記者,上海大部分物業公司都處於虧損狀態,原因很簡單:入不敷出。“相較於成本的快速增長,物業費的提升和政府的補貼都只是杯水車薪。”
老薛算了一筆賬:上海市去年上調了公有住宅售後物業服務收費標準,希望逐步使物業服務收費標準與物業服務實際運營成本接軌。但是,僅就管理費、保潔費和保安費這三項費用來說,平均每戶每月收費標準上調約10元,但這幾塊錢的增長只是物業運營成本的零頭。而佔據成本七成左右的人力成本卻大幅增加,今年4月1日起,上海勞動者月最低工資標準從1450元調整到1620元;小時最低工資標準從12.5元漲到了14元。
此外,物業管理涉及政府部門、建設單位、業主、物業管理企業等多方主體,權利義務關係複雜,邊界模糊,成爲矛盾多發地。
記者在採訪中瞭解到,居民一般都認爲小區治安應由物業公司承擔。然而,從責任劃分來看,物業公司和居委會一樣僅有協助維護社會治安的權利,維護治安的權利只有公安局擁有。但目前小區與治安管理相關的設備,如“監控探頭”等都是物業公司安裝的而非公安局撥款安裝,這部分的錢最終都會落在業主的頭上。
專家:
不合格物業退出是趨勢
成本的急劇上漲、價格調整機制的缺失、缺乏高素質的專業人才、行業責任邊界不清等,導致大部分物業公司都在生存的邊緣掙扎。
“物業公司退出老舊小區的管理是市場化的必然趨勢”,中國業主大會研究會祕書長劉生敏表示,如物業公司無法提供專業化的服務,那逐步培養業委會來接替未嘗不是一件好事。
“我認爲,物業管理公司退出越多,物業管理行業的改革就會更順利。”劉生敏說道。
“政府可給予業主委員會協助和指導,培育他們具備市場選擇和運作的能力”,專家表示,在這場物業與業主博弈的遊戲裏,政府也承擔着不可或缺的角色。
物業公司退出後,業主該如何面對呢?劉生敏認爲,業主要自我管理,“這就需要業主中有熱心人。讓他們帶頭,讓小區形成良性互動,把小區的建設搞好。最後建立主體意識,市場消費意識、自我管理的意識”。