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樓市新政定調市場化
11月18日,國家統計局公佈70個大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動情況:與去年同月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有1個,上漲的城市有69個。10月份,同比價格變動中,最高漲幅爲21.4%,最低爲下降1.5%。其中重慶新建商品住宅價格環比漲了0.6%,同比漲了9.4%。
那麼在當前多種市場因素的影響之下,重慶今年末的樓市將可能會有怎樣的表現?政府提出的例如“農村土地流轉”以及“房產稅”等系列政策,將對未來樓市發展帶來哪些影響和變化?重慶晚報本期地產同學會邀請了開發商代表和行業專家共同討論,希望給市場一定的借鑑和啓發。
剛需支撐平穩收尾
主持記者:根據統計局公佈的數據,樓市依然紅火,只不過上漲幅度有所收窄。而且近段時間以來,由於部分開發商提前完成了任務,年末大規模和大力度的促銷並未出現,從而導致重慶的房地產市場成交不盡理想,觀望情緒較濃厚,市場較爲膠着。那麼請問,今年末的重慶市場可能會出現怎樣的走勢?
黃鼎:重慶是一個剛性需求比較大的城市,儘管近段時間以來一些高端項目確實受到了市場影響,成交不是很理想;但是許多剛需項目、又尤其是部分剛性的改善型需求項目走勢還是很不錯。因此,在這些剛需的支持下,今年末的重慶樓市應該是以“平穩爲主”。
此外,從今年重慶土地市場的表現看,重慶未來房價依然還擁有較大的上漲空間,特別是一些優質項目的發展前景更爲可觀。與此同時,年末已經有部分開發商推出了一定的促銷和優惠政策,這對於大多數剛需客戶而言,也是個不錯的買房機會。
沈殿連:對於剛需客戶而言,只要適合自己的需求就可以買,而且一般而言,到了年末開發商都會有一定的優惠。既然都要買,趁着優惠買,又何樂而不爲呢?所以說年末的市場還是會比較平穩。
何偉堅:雖然目前重慶市場上有部分開發商已經完成了任務,但是那畢竟是少數,而且即使那些已經完成了年度任務的開發商,他們依然會向前繼續衝業績,特別是像龍湖、萬科這樣的大開發商,他們肯定會在年底爭取更多的銷售量。因此,不管對於已經完成的大開發商,還是其他中小開發商而言,年末都會有一波促銷。
市場化趨勢已定
主持記者:最近媒體報道,“農村土地流轉入市”以及“房產稅”等所謂的長效機制政策。這些政策對未來樓市的發展將帶來哪些影響?
何偉堅:根據政府目前公佈的信息,未來房地產市場化發展是大勢所趨。不管是“農村土地流轉”還是“房產稅”等房地產調控組合拳的出臺,都將使得房地產市場更加規範,更加有利於樓市的健康平穩發展。
沈殿連:隨着房地產市場化發展的深入,市場將在房地產的發展中起到更加大的作用,房地產未來的發展更加依靠市場規律的趨勢也非常明顯。而市場最大的作用就是自動調節供需關係,這也將引發價格的正常波動,但這是市場規律使然,需要正確面對市場。因此,未來房地產的開發投資需要更加重視市場規律。
黃鼎:“農村土地流轉”實際上是將農村土地納入整個房地產交易體系,這將更加豐富樓市的供應結構;而房產稅代替其他稅種而成爲未來的發展方向……這些措施都將推動房地產進一步的市場化發展。
新政關鍵在執行
主持記者:既然政府已經定調了房地產市場化的方向,那麼對於近期的房地產市場又將帶來哪些變化?
何偉堅:現在政府公佈的只是未來的發展方向,並沒有進一步明確的執行細則。因此,如果要說這些政策將帶來怎樣的影響,其關鍵則在於未來的執行。不管是“農村土地流轉”也好,還是“房產稅”的徵收也罷,這些關鍵看政府如何推動和落到實處。
黃鼎:如果“農村土地流轉”真的得以成行,那麼將從根源上消除房價大幅上漲的因素,這些政策的推進將影響到銀行等衆多行業的發展。因此,政府在推動這些改革時一定會很慎重。所以這些政策更多是着眼於未來的長遠發展,短時間內並不會產生多大的影響。
至於房產稅的影響則將面臨更多問題和挑戰,更何況重慶已經徵收房產稅,但是其對樓市的影響至少從目前看來是比較有限的。
沈殿連:政府目前公佈的只是大政方針,並沒有具體的、可執行的措施,尤其是針對農村土地市場的流轉,其權利究竟是在農民還是在政府?又或者採用其他方式?關於房產稅也需要相關政策來界定徵收對象以及其他細則。
不過,如果這些政策都能按照理想狀態執行,那麼對未來房地產市場的發展確實也將是系統性和整體性的。對於整個房地產行業而言,總體而言是好事。