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村屋拆遷引家人爭奪
早籤“分家單”保護各方權益
王牧(化名)是朝陽區土生土長的農村村民,一直和父親同住。兩個哥哥一個是同村村民,在村裏另有農宅單過;另一個考上大學成了城市居民,還有一個姐姐插隊山西,在當地落了戶。
王家的老宅是王牧父親的祖產,40多年前,老父親帶領全家翻建了五間北房,後來小兒子王牧在院裏又蓋了幾間瓦房,承擔起照顧老人的責任。
1993年村裏重新普查宅基地時,王老爺子和王牧恰巧都沒在家,鄉村便將老宅的宅基地登記在王家長子名下,農村集體土地使用權證也一直保存在他手中。
2010年王老爺子去世了,轉過年來,王家老宅被劃入了農村土地拆遷範圍。
王牧到拆遷辦打聽,工作人員表示,土地使用證上登記的是誰,誰才能來辦拆遷手續。王牧找到哥哥央求幫忙辦理安置手續,誰知嫂子提出,老屋翻建時,他們出資出力,如今的拆遷補償,自己也該有份兒。
王牧一聽更加惱火:“自己把父親養老送終,大哥在外也有宅基地,這老宅怎麼成了哥哥的財產?”隨後,王牧將大哥起訴到法院,要求確認老宅的宅基地使用權及房屋歸自己所有。由於宅基地證書上登記的是老大,王牧輸了官司。
更讓王牧焦頭爛額的是,聽說老房要拆遷,二哥和姐姐也來湊“熱鬧”。
當時,北京市威創律師事務所主任王傳理律師受鄉司法所的指派進駐鄉村,針對農村土地拆遷過程中出現的房屋糾紛、土地糾紛、繼承糾紛、婚姻糾紛進行法制宣傳,主持糾紛調解。也因此,王律師接觸到了王家的官司。
王傳理律師表示,目前我國農村房屋沒有像城市房屋那樣,實行房屋產權登記制度,也就是說農村房屋沒有產權證書。農村集體使用權證,也就是俗稱的“紅本”,僅僅證明宅基地的使用人,而並不表明宅基地上所建房屋的所有權人。
實踐中,宅基地證和房屋的產權人經常是分離的,有兒子在父親的宅基地上建房的,也有弟弟在哥哥宅基地上面蓋房的。但是,這種人證不符的情況一旦遇上拆遷補償、遺產繼承、離婚糾紛就會引發爭議,加之農村房屋建設時立項、建設、審批、竣工驗收都是缺失的,出現糾紛後,實際的權利人往往因拿不出證據面臨敗訴風險。王傳理律師告訴王牧,即便上訴,如果沒有新證據,也不可能改判。
此外,二哥三姐回來要補償也不是無理取鬧。王牧覺得二哥已經是城裏人,姐姐甚至還身在外地,都無權繼承老宅補償。但王律師卻分析說,無論是城市居民還是外地戶籍,都有權對父母遺留的農村房屋擁有繼承權。王牧也拿不出證據證明父親將房產留給了自己,那麼王老爺子遺留的五間北房就是兄妹四人的繼承標的,其他三人對這五間房的拆遷款仍然享有繼承權。王牧對父母生前盡義務較多,在分割遺產時可以多分。
王傳理律師說,由於農村房屋容易鬧出糾紛,因此最好在老人在世時就以“分家單”的形式進行固定,由各方權利人簽字認可,同時可就老人的贍養、醫病、生養死葬各項事務一併列明,維護老年人的合法權益。
在充分了解了王家的情況後,王傳理律師動員王牧撤回上訴,並和村委會一道,爲他們進行調解。最終,王牧和大哥先達成調解,老房順利拆了遷。王牧也拿到了應得的拆遷補償和安置房,並給二哥和姐姐適當的經濟補償。王家的拆遷風波告一段落。
離婚兒媳有權享有安置房
一年以後,王傳理律師突然接到王牧的電話,王家拆遷風波第二季上演了。
原來,這次拆遷除了給予補償款之外,每人還可以取得50平方米優惠購房指標,大齡青年取得100平方米購房指標。在老宅中居住的王牧夫婦和他們的長子夫婦、次子五口人共取得兩個兩居室、兩個一居室共300平方米房屋,全都登記在王牧名下。
但拆遷騰退不久,大兒子就和兒媳離了婚。等到安置房交付入住時,前兒媳找上門來,要求分一個一居室,以及屬於自己的拆遷補償款。
王牧聞聽大怒,這安置房是拆遷祖產所得,兒媳嫁過來也沒任何貢獻,憑什麼要安置房?而且,當初兒子做生意需要資金,便將其中一個二居室的“樓花”賣了變現,如今只剩三套房,再給前兒媳一套,大兒子住哪兒去?
王傳理律師分析說,離婚兒媳也有權要求取得農村的安置房屋。儘管她並未對原宅基地上的房屋做出過任何貢獻,但因爲這次安置是國家對拆遷騰退人的安置,只要是被拆遷人範圍,都有權取得屬於自己的安置面積。
當然,因爲前兒媳在原宅基地沒有房屋,也就沒有拆遷補償款可言,她要求分得拆遷款的主張不能成立。同時,她取得50平方米房屋的購房指標,也要自己承擔購房費用。因此,王牧給了房子,前兒媳還要將王牧支付的購房款和裝修款返還。
王傳理律師仔細闡述了拆遷安置政策和法律規定之後,又促成雙方達成調解。王牧向前兒媳交付一套一居室,對方返還王牧購房款25萬元、裝修款5萬元。
拆遷房怎樣買賣纔有效?
王傳理律師表示,購買農村拆遷房屋的法律形式十分複雜,應當滿足以下條件:首先,買賣雙方必須簽訂書面的《房屋買賣合同》,這是保證有效的基礎;其次,拆遷安置協議中的所有成員均要簽字同意,因爲安置房屋是國家賦予被騰退人的福利,處置這樣的房屋必須經全體成員協商一致;第三,買賣必須符合法律、法規的規定和當地的拆遷安置政策,有些則需要到當地政府備案。
王傳理律師提示說,農村拆遷安置房屋是政府賦予騰退人的基本居住權利,不是緊急情況下,一般不要輕易處置。