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白銀時代如何尋找黃金策略?
在日前舉辦的第九屆中國地產金融年會上,衆多重量級嘉賓給出了他們的答案。
“十八屆三中全會將會指明樓市調控方向,包括集體土地流轉問題、小產權房上市交易問題以及房產稅開徵、保障房建設等方面,都有望釋放出政策信號,或將成樓市下半場最大轉折點。”一些專家這樣判斷。
但也有不少專家認爲,本屆三中全會不會從根本上改變樓市的現有遊戲規則,房地產調控的長效機制不會那麼快就出臺。華遠地產董事長任志強還預測,房產稅、遺產稅都不會徵收,讓大家“不用擔心”。“未來的樓市究竟會向何處發展,相信很快就會見分曉。”一位參會嘉賓這樣認爲。
樓市大格局難變
“這屆三中全會可能解決一些政府層面的問題,但不會改變整個中國社會的格局,房地產市場也不會大變。”對話時,任志強認爲房地產調控長效機制是“僞命題”,因爲其並沒有改變房地產之外的土地、產權登記、稅制等體系。
國務院參事室特約研究員姚景源也表示,政府過去總是採用“限購”等措施抑制樓市需求,但一線城市土地供給和價格的現狀,使房價很難下行,土地改革成爲難題。
“長效機制是什麼?現在還沒有一個清晰的說法,最近的市場信號,包括自住型商品房、土地的熱賣,都增加了判斷的難度。”首創集團董事長劉曉光表示,與其關心政策到底會調到什麼程度,還不如房企自己多練內功。
針對被頻繁熱議的房產稅,財政部財政科學研究所所長賈康認爲,目前各方面對開徵房產稅的爭議仍然很大,決策層當然必須慎之又慎,但“適時擴大房產稅改革試點範圍”的方向已明確。
他表示:“我相信房地產稅的推出一定是漸進的,路徑要先從具備基礎條件、能形成決策層的共識與決心、容易操作的地方試行,同時也必然需要以高端住宅及增量爲主。”
賈康認爲,除了這些策略要領外,十分重要的是需要給中低收入家庭、中等收入階層和“先富”階層都吃上“定心丸”:中國未來的房地產稅改革絕不可能覆蓋低收入人羣,而且還應當借鑑日本模式,明確地給所有人留出至少“第一套房”不實徵的“基本待遇”等。
“三中全會並不是房地產調控會。”著名經濟學家馬光遠表示,會議對中國經濟改革中的重大問題將做出部署和規劃,會涉及土地制度改革,但不會涉及房地產市場具體的調控問題。
同時,他對房產稅的開徵提出了反對意見。“我不認爲三中全會能出臺具體的舉措,到現在爲止,房產稅到底是什麼,我們都沒有搞清楚,徵什麼樣的房產稅?怎麼來徵?徵房產稅是爲了什麼?關於這些,現在的觀點都是很混亂的,未來房產稅的徵收可能是一個方向,但是具體怎麼來徵,有很多技術環節到現在爲止還沒有討論清楚。”馬光遠說。
市場化趨勢難阻
此前,任志強曾預測“限購政策”或將在本屆三中全會後退出;但多位出席第九屆地產金融年會的專家都表示,北京等一線城市的樓市仍處於供需矛盾中,在土地供應制度沒有改革的前提下,放開限購併不現實。
“三中全會可能會涉及土地流轉問題,市場化會向前走一步。”任志強判斷,預計部分經濟政策會“放活,以吸引更多民間投資”。
民生銀行行長洪崎對此表示贊同,他認爲三中全會將推進金融改革,房地產融資渠道將會大大拓展,使房企的資金問題得到改善。
萬科集團副總裁毛大慶則認爲,三中全會將進一步深入解讀關於城鎮化落地問題,解決好資源分配公平性問題,抓緊這十年把城鎮化佈局做好。
與此同時,重建保障房體系被業內視爲本屆新政府最明確的樓市新政。
全國政協委員、原國家稅務總局副局長許善達表示,保障房將成爲新一屆政府的切入口,形成“低中高”(低收入階層有保障房、工薪階層有“折扣房”、高檔房市場放開)三個體系,並藉此形成全新的“區別對待”政策。
“中國房地產政策將會有一個比較大的變化。”許善達分析道,一旦政府將應承擔的保障職責從市場中分離,屆時從規劃、土地供應、樓房持有、出售徵稅上都會有不同的區分,比如取消房產稅試點,在高檔商品房的買、賣環節都開徵消費稅,稅率由地方政府確定,稅收歸地方。
但任志強表示,從最近北京高價拍出的幾塊自住型商品房地塊看,政府並沒有增加投入,而是企業“買單”,這些成本最終會被加在純商品住宅上讓消費者去買單,他警告道:“地價再這麼漲,整個房地產市場都會出問題。”
“農民土地不能流轉是阻礙中國城鎮化的一個關鍵。”馬光遠認爲,“從目前情況來看,集體土地如何進行流轉等這些問題已經水到渠成,農民可以把自己的土地使用權流轉,可以直接拿去蓋房,也可以直接轉給開發商。”
“中國這麼多年來城鄉之間的差距,有相當一部分是因爲剝奪農民在土地上的收益,把土地徵過去之後高價賣出,這個剪刀差等於農民還在補貼城市,關於這方面,我認爲三中全會應該會做出很明確的規劃。”馬光遠說。
-本報記者張東林北京報道