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三季度,內地房地產企業海外市場融資力度逐漸升溫,從9月開始,多數香港上市房企已有融資計劃或進行融資。
綜合惠譽、穆迪和香港交易所的數據,共有9家房地產公司在短短50天內發行超過52.5億美元的債券,這還不包括萬達商業地產即將發行的大額美元債。其中,9月17日,綠城中國率先發行了第一筆年息8%的3億美元的六年期優先票據,10月24日,恆大地產發行五年期10億美元的優先票據,年息率爲8.75%。
企業緣何在近期頻繁進行大量融資行爲?我們認爲,房企這次大規模的融資行爲主要有三點原因。
首先是融資成本降低推動房企再融資。從融資目的來看,企業進行新一輪借款的一個原因是通過借新債還舊債,降低企業開發運營風險並進行新一輪的投資。美聯儲貨幣寬鬆政策增加了海外資金的流動量,大量資金流向香港市場,資金流動性的大幅提升,帶動了利率的逐步下降,而房企的高週轉主要依賴於“以債養債”的模式,通過高額利率的借貸擴充企業的資金,進行投資和買地。因此,隨着企業融資成本壓力顯現,企業選擇進行更低廉成本的融資以替代利息高昂的舊債務。
其次,企業需要通過借款進行新的投資。由於去年房地產市場形勢不好,企業更多采取觀望狀態,減少投資力度的同時加大週轉速度。因此,去年主要房企的土地存量出現一定的下降,企業急需在今年進行大面積的補充,2013年上半年市場的供應總量大幅提升,企業的拿地力度有所增加。隨着年末的到來,企業希望在市場利好之下進行最後的投資活動,因而在近期大幅舉債。同時明年預期將進入新的加息週期,融資難度和成本可能提升,企業希望趕在政策出臺前,進行一波投資開發。
再其次是長期債務總量提升,企業短期債務風險減少。從融資期限來看,較長的還款期限既能有效降低企業短期的資金壓力,又可提升企業的抗風險能力。與此同時,融資成本分攤到每年,成本開支壓力並不會如此顯著。房企新融資的融資期限大多是5年期及以上,利率平均在7%左右的長期融資,高利率的貸款雖然會加大企業的成本開支,但是每年的利息額度並不高。
從綠城中國的融資來看,爲了自身的快速發展,綠城中國進行大量融資,2011年末債務總量很高,淨負債率達到148.7%。企業融資多數爲1至2年的短期高額利率融資。隨着企業投資力度降低,提升資金回籠速度,企業淨負債率下降至2012年末的61.3%,降幅達87.4%,企業信用評級逐步優化,更容易獲得長期貸款。
從綠城中國的財務報表中可以明顯看出,企業長短期債務比從2012年上半年0.45提升到13年同期的1.32,提升193%。信用評級的提升代表評價機構對企業資金狀況的認可,從而可以從銀行及信託方面獲得融資成本更爲低廉、還款期限更長的貸款,這將有效提升企業的抗風險能力。
最後是龍頭房企抗風險能力強,現金流穩定,違約風險較小。從資金風險來看,近期融資的房企主要以龍頭房企爲主,龍頭房企依靠突出的銷售業績及優異的信譽能力,違約風險可能性較小。企業雖然近期有大額高息融資行爲,債務風險壓力有所提升,但從這些融資的房地產企業來看,主要是以萬科、綠地、中海、恆大爲主的龍頭房企,這些企業在自身的風險把控上具有很強的意識。
從短期風險情況看,現在市場總體比較溫和,龍頭企業在銷售能力上十分優異,企業原有的現金流加上新的銷售回款足以覆蓋企業的負債。因此,企業的抗風險能力較強,違約風險可能性不大。
(作者均系克而瑞信息集團分析師)
-朱一鳴許一星/文