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正當信託業在土地流轉信託、房地產信託基金等方面不斷創新之時,市場連曝房地產融資方違約事件,再度引發市場對於房地產信託兌付風險的極大關注。
繼5月份中信信託“舒斯貝爾”等項目出現兌付風波後,近日,包括四川信託、新華信託等多家公司的信託產品再次陷入兌付風險,部分已經進入訴訟程序。“目前出現的房地產信託產品兌付風險,反映出房地產市場的政策風險和市場風險正在加劇。”中投顧問房地產行業研究員韓長吉對此分析表示。
政策市場雙風險承壓
上述房地產信託產品兌付風險如雨後春筍,無疑爲今年年底即將集中到期的房地產信託市場蒙上一層陰影。
中國信託業協會的最新數據顯示,2013年三季度末房地產信託融資規模達到8942億元,佔整個信託業融資規模的9.33%。相關分析顯示,今年三季度房地產信託新增1675億元,創2010年以來歷史最高水平;今年三季度房地產信託相比去年三季度的849億元,同比增加97.22%,相比今年二季度的1544億元環比上漲8.48%。
韓長吉表示:“政策風險主要體現在房地產宏觀調控政策依然不放鬆,房企融資渠道受阻,資金承壓,多方面難以有很大作爲;市場風險主要體現在地產商拿地成本趨高,部分地區房地產市場出現飽和。同時值得注意的是,項目要得到市場的認可也不是一件容易事,目前房企的毛利率已經呈現普遍下降的趨勢。”
同花順iFind的相關數據顯示,今年前三季度,141家上市房企整體實現營業收入3767.48億元,同比增長33.56%,實現淨利潤462.59億元,同比增長32.15%。在樓市回暖背景下,房企銷售毛利率卻悄然降至近三年來的新低:2013年三季度這一數據已下滑至33.29%,而此前的2011年及2012年銷售毛利率分別爲39.74%、37.34%。
整體兌付風險依然較小
分析人士認爲,目前出現的局部房地產信託兌付問題只是單一事件,房地產信託整體兌付風險依然較小。
金牛理財網研究中心研究員何法傑指出:“今年以來,房地產市場還是很不錯的,各地區房價均出現較大幅度的上漲,但這也有可能引發推出進一步的調控措施。如果房地產調控再度加強,經濟增長繼續下行,兌付風險將會加大。”
一方面是毛利率的下滑,另一方面是信託預期收益率的緩升。根據用益信託工作室的統計數據,2013年7月至9月的三個月,房地產信託預期年收益率分別爲9.4%、9.36%、9.46%,平均預期年收益率達9.41%,雖然低於10%,但已經扭轉下滑趨勢,平穩回升。
業內人士指出,房地產信託收益率的上升,一方面是因爲貨幣政策收緊,資金利率上升;另一方面是樓市回暖,房價持續上漲,投資者對樓市的風險情緒有所好轉。
中國建投副研究員塗俊表示,地產信託融資收益率在第四季度會進一步上升。
據悉,從去年三季度開始,房地產信託產品被監管部門要求由事後備案改爲事前備案,審批速度放緩並實行更爲嚴格的審批程序,房地產信託產品的發行數量、總量規模要控制性遞減。
“國內的房地產信託主要是房地產信託計劃產品,可以向房地產信託投資基金轉型。”韓長吉指出,房地產信託投資基金(REITS)相對比現有的房地產信託計劃產品具有優勢,其優勢體現在標準化可流通的金融產品,投資人可以在公開市場上買賣,以獲取資本利得;其投資回報穩定,更注重房地產項目的長期運營獲利;並且有專業團隊介入管理,能提高資金安全性和使用效率等。
另有分析人士也指出,目前國內的信託公司風控差異很大,相關信託公司風格相對激進。建議信託公司在做房地產信託項目時做好盡職調查,包括融資方的信用資質、經營狀況、信託項目的還款來源等等,對於信託項目的抵押、擔保等風控手段要儘量把好關。在項目設立之後也應及時做好後續跟蹤,儘早發現和處理問題;對於投資者而言,在選擇信託項目投資時應從自身風險收益偏好出發,全面考察信託項目信用資質情況,對其交易對手的財務狀況、經營業績以及信託公司風險控制措施等信息進行了解。