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房地產市場怎樣治理?重點在堅持市場化改革方向,充分激發市場活力,滿足多層次住房需求的調控策略上。
何謂市場化?除去產權與競爭的基礎外,主要是通過供求關係形成價格,並且以價格調節供求,從而實現合理配置資源、提高經濟效益的過程。價格是市場的信號,價格與供求之間相互影響與調節的機制是市場起作用的根本所在。以此角度來思考,房地產領域的市場化改革可以理清一些基本邏輯。
首先,從供求關係形成價格的角度來看,它包含兩層含義,第一層非常明顯,價格不能由政府來確定。政府或者說政府官員並無神通到掌握全面的市場信息,更無法及時調整價格來反映市場供求情況,這樣的定價機制不僅不能起到市場信號作用,最終的結果只會扭曲市場。前兩年很多地方都出現政府給樓盤定價的現象,最後買賣雙方以政府定價加精裝修價格來成交。可見即使受到政府的價格管制,市場供求關係確定的價格仍以這樣隱性的方式來體現,政府沒有管住價格而只是證明它在調控的一種姿態,但是市場交易行爲的扭曲對經濟與社會的效率損害是巨大的。
第二層是更隱蔽的,政府用行政手段控制需求進而控制價格的行爲,就是限購,通過行政命令將部分購買需求攔在市場之外。但是隻要房價上漲趨勢依舊,房地產投資價值高,各種繞開限購的方式就會層出不窮,最終結果如現實一般,對降價並無實質性效果,反倒是增加了社會成本,破壞了社會誠信。
其次,來看看價格如何引導供求關係。先分析價格對需求的影響。一般市場裏,價格升高,需求會減少。但是也有例外,在投機市場中,追漲殺跌,價格越高,投機資本進入越多,房地產市場這幾年的持續上漲與此關係密切。此時的關鍵在於如何減少市場投機成分,既涉及到社會收入分配公平,避免財富集中在少數人手中,導致投機資金過多,也需要破除壟斷開放市場,增加投資渠道,引導社會資金多渠道投資。
最後,分析價格對供給的影響。價格升高,市場利潤會自然引導更多資源進入該領域,導致市場供給增加自動平抑價格。要增加房屋供應必須要先增加土地供應,但土地本身是區域性市場,無法從外地轉移過來,而本地供應受規劃限制以及耕地與生態保護需要,不可能大規模提高土地的供給。所以,即使是美國,在市場過熱時候也出現過年度增長超過10%的情況。
目前,我國土地供應的用途結構不合理,每年新增建設用地中,用於工業的佔40%,房地產用地與工業用地的比例大致在1.5:1左右,與發達國家5 1~6 1的比例有明顯差距。因此,調整不同用途間的供地面積,在房價上漲時期具有一定彈性。
不過,土地用途結構之間的供應調整隻能由地方政府完成,關鍵是如何建立一套可執行的方法。按照價格指引供應的邏輯,應該有一部分供應是隨着價格上升而自動增加的,這部分恰恰在我們用得並不好的存量建設用地上。
城市存量土地中存在大量的閒置與低效利用現象,如果能給與原土地使用者自主開發的權利,更多存量土地盤活而自發增加供應的機制就能建立起來。今年4月,國土資源部低效建設用地開發試點已經有此考慮,而廣東的三舊改造、深圳的城市更新都創造了相關經驗。將此做法提煉並推廣,也是對市場化改革的一大推動。
-特約評論員楊遴傑