|
||||
從三季報反映的情況來看,房企之間的分化趨勢越來越明顯,龍頭房企會持續強大,而中小房企將在激烈的市場競爭中進一步陷入進退兩難的境地。
目前,近半數上市房企已公佈三季報。有32家實現了業績同比增長,另外30家業績出現下滑。龍頭房企“熱”,中小房企“冷”,成爲2013年三季度房企報告的主要特徵。
綜合前三季度的業績,大部分企業全年銷售目標完成度均超過3/4,快於既定進度。由於下半年可售貨量較大,各大房企的業績預計將繼續攀升,重點企業將普遍能順利甚至超額完成全年目標。預計500億元軍團的數量將從去年的8家上升至12家左右。1000億元軍團的數量將從去年的3家上升至6家左右。
與此形成鮮明對比的是,中小房企業績整體表現不佳,至今仍然在“生死線”上掙扎,處於欲擴張無資金、想收縮而無方向這種進退兩難的境地。
中小房企之所以出現業績下滑現象是因爲前期面臨的瓶頸問題太多,比如拿地價格較高、存貨量較高、產品定位與市場不符、缺乏資金等。與此同時,在過去的幾輪調控過程中,給予這類房企的轉型空間也比較有限,再加上這類房企沒有把握好每一次房地產市場復甦“換倉”的機會,從而進一步加大了出現業績下滑現象的可能性。
當前,房地產市場分化特徵越來越明顯。中小房企在覈心競爭力上遠不如大型國企央企地產公司,主要表現在擴張資金上短缺,導致土地市場交易出現“分化”,好的地塊被央企、品牌開發企業拿走,中小企業只能“望地興嘆”。
而在銷售上,中小房企的成本控制能力欠缺,難以實現大型房企那樣集中化、產業化的操作。中小房企的成本偏高,進而利潤率自然偏低,在市場競爭中很容易處於不利的位置。
因此,不難看出,未來一段時期內,龍頭房企的市場佔有率將會繼續擴大,強者將更強。具體原因有以下幾點。
首先,整體調控政策堅持“去投資化”的同時,呈現出定向寬鬆局面。“階段性”局部收緊,政策執行總體較“溫和”。樓市短期仍將扮演拉動經濟角色,樓市逆經濟週期的特徵在當前表現比較明顯。
其次,支持面在增寬。早在去年年底,住房和城鄉建設部就已明確提出支持改善型需求,改善需求成爲今後樓市一支重要力量。
從政策執行的角度來講,新“國五條”細則當中涉及的二手房交易需繳20%增值稅、二套房貸首付比例提高等政策,在大多數城市並沒有執行。在這樣的市場階段,改善型需求接棒投資投機性需求開始在一線城市、部分熱點二線城市積極入市。這樣一來,自住型需求與改善型需求兩股力量推動之下,重點城市房地產市場基本面成交迅速好轉。
再其次,從樓市量價齊升背後的根本原因來看,貨幣供應量的持續增加仍然是今年樓市火熱的根本原因。而其他層面的因素如政策定向寬鬆支持首套自住需求、改善需求接棒投資投機性需求入市等則只是貨幣供應量增加基礎上的具體市場需求釋放的表現。
國家統計局數據顯示,2013年雖然M2同比增速從1月的15.9%下降爲1 9月的14.2%。但總體來看,M2同比增速依然高於今年政府工作報告中提及的13%的目標。在市場流動性依然相對寬鬆的市場背景下,政策定向寬鬆支持首套自住需求、改善需求接棒投資投機性需求入市等諸多輔助因素的影響下,今年樓市“基本面”開始實質性回暖。
最後,品牌房企的驅動作用。品牌房企通過合理定價,提高產品性價比,抓住政策給予的跑量窗口期積極跑量,成爲今年房企業績積極回升的關鍵。比如在今年3月份新“國五條”細則的政策真空期、金九銀十的時間段、年底年報這個時間內,品牌房企紛紛加大推貨量,積極跑量,進一步導致了業績的快速回升。
張宏偉