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尋找更多更便宜的錢”,這是房地產行業永恆的主題之一。
自2003年第一輪房地產調控以來,地產商在各種限制性政策的狙擊之下,不斷突破創新尋找新的融資通道。其中萬科更遍嘗各種融資方式,在房地產金融領域和調控下的市場中佔得先機。
比之房企目前多用的海外發行票據、信託、私募融資,萬科入股徽商銀行,更爲高明的思路則是,不僅僅是向金融機構和投資者借款,而是將地產與金融業務打通了,無論是社區金融還是供應鏈金融,其產業鏈條均向上延伸。
調控十年,即是一部房地產金融的進化史,直接融資漸漸成爲主流。隨着房地產行業業務向商業地產、旅遊地產、養老地產等領域細分,其與金融的融合趨勢也進一步加強,產融結合呼之欲出。
這兩年,困擾很多房企共同的壓力就是:資金鍊。除傳統的銀行貸款、證券融資外,目前還出現了信託融資、房地產私募基金等新型融資方式,還有房企海外上市,甚至將融資渠道瞄準房地產金融,也就是通過收購或者與銀行的合作,拓寬融資渠道。
這種趨勢最近一兩年出現,但在上個月開始,被廣泛關注,不管是萬科認購徽商銀行股份有限公司,還是越秀地產預購香港創興銀行等等,都在市場上一石激起千層浪,成爲行業討論的焦點,很多業內人士認爲,這種合作模式,將引領行業融資模式創新與相關金融產品創新,在運作過程中也需要把控風險。
除此之外,上市房企對土地市場的爭奪一直沒停歇,有品牌房企迴歸核心城市,也有一些城市對一線城市的深入佈局,總之,地王頻出。另外一個亮點就是房地產板塊的表現,上個月的最後一天,受政策面影響,當天房地產板塊走強。
關鍵詞
房企與銀行聯姻更好地拓寬融資渠道
10月31日,萬科發佈公告稱,公司擬通過旗下子公司作爲基石投資者,參與徽商銀行股份有限公司H股在香港聯合交易所的首次公開發行,預計此次認購的股份數量不超過8.84億股,最終認購結果將取決於實際發行情況。值得注意的是,當天,新華聯發佈關於參與籌建民營銀行的提示性公告,稱湖南省人民政府已正式向國務院推薦新華聯爲湖南省長沙市擬設立民營銀行的發起股東之一,目前擬持股10%。
而在此前一週,越秀地產母公司越秀集團正式對外宣稱,越秀集團將以116.44億港元收購香港創興銀行75%的已發行股本,若能實現,將成爲四年以來首宗內地企業對香港銀行的併購案。
其實,早在8月底,綠地集團與貴州省政府簽署金融戰略合作協議,擬在發起設立外資小額貸款公司、商業銀行,組建金融資產交易所、金融租賃公司等方面開展合作。
房企和銀行的聯姻還不僅僅止於此。據有媒體報道,自2009年開始,房地產金融化呈現加速態勢,相繼有中國泛海控股集團、魯能集團、復地集團、華潤置地集團、僑鑫集團、星河集團等涉足銀行業。
解讀
同策諮詢研究部總監張宏偉:從發展趨勢來看,房企頻頻收購銀行,將引領房地產行業融資模式創新與相關金融產品創新。與此同時,隨着住宅產業化的推進,未來房地產行業將呈現出“金融業+加工業”的發展趨勢,整個行業也會因此逐漸發生變革。
富滇銀行金融專家屠強:房地產金融在歐美國家早就在發展了,在中國這幾年才被關注,房企與銀行聯姻,可以說是爲了更好地拓寬融資渠道,因爲房地產業的兩大元素就是金融與土地,缺一不可。房地產業和金融業是相互支持、相互促進的關係。一方面房地產開發和住房消費需要金融業的大力支持,另一方房地產行業又成爲金融業新的增長點。金融業在支持房地產行業的發展過程中也爲自身的發展開闢了廣闊的前景。如今房地產金融已承擔着宏觀調控的職能,利用金融政策手段調節房地產市場運行,並促進金融業與房地產業同時實現快速、穩健的增長。
關鍵詞
土地市場品牌房企爭奪一二線城市“地王”頻出
今年三季度以來,土地市場比較活躍的當屬諸多的一二線城市,“搶地潮”在輪番上演,諸多品牌房企在向這些核心城市佈局,還頻出“地王”。
以北京爲例,還分出三類型的拿地企業,首先是萬科一類的傳統龍頭企業,其今年以來單獨及聯合其他公司在北京拿地共8次,總土地面積126.26萬平方米,共支付土地出讓金88.71億元;二是綠地等低調國企央企,儘管也達到8次之多,新增土儲總面積達48.33萬平方米,共支付土地款項55.84億元,當年所拿多非熱門地塊,因此並不爲外界廣知,但低調之下其在京快速擴張戰略明顯,類似的還有拿地5次的北京城建和首開、保利等等;三是融創、恆大等急於迴歸一線城市而不計成本的企業。其中融創及其聯合體雖拿地僅3次,但頻頻染指地王,拿地金額高達62.2億元;今年首次入京的恆大連續兩次出手政策性地塊,土地體量達60萬平方米,支付土地出讓金76億元;此前在京項目不多今年卻一反常態瘋狂負債拿地的泰禾,目前共花了63.35億元擴大在京土儲36.86萬平方米。
再看其他城市,越秀地產也比較活躍,繼今年9月初以總價90.1億元奪得武漢雙料地王后,越秀地產10月31日在土地市場再下一城。該地塊位於廣州市蘿崗區雲埔工業區,當天,該地塊還得到了保利地產、萬科、綠地集團的垂青,最後被越秀地產以43.5億元價格、溢價45%拿下,成爲蘿崗區新“地王”。
而就昆明這樣的三線城市,這兩個月土地市場比較冷,據業內人士王女士介紹,“10月份土地市場供應比較少,並未上市房企在昆明拿地。”
解讀
張宏偉:當前,上海、北京、杭州、武漢等各地地王頻出,這有可能進一步推升地價上漲的預期,從這個角度來講,地王頻出有可能進一步倒逼土地市場調控轉型長效調控機制。從短期內來講,相關部門有可能會採取階段性收緊的措施遏制地價的過快上漲,但是,這隻能說是治標不治本的措施,要想根本解決地價過快上漲的局面,還應該從控制市場流動性、增加土地供應、盤活存量土地、改變城鄉二元土地結構、土地集約化利用等有諸多方面入手,也應該建立起土地市場的長效性調控機制,穩定土地市場價格持續上漲的預期。
關鍵詞
房地產板塊政策因素刺激走強
10月31日,滬深兩市走弱,而房地產板塊卻表現活躍,當天開盤後集體上揚。該板塊當日整體上漲0.79%,位居23個申萬一級行業首位。
數據統計顯示,昨日在132只可交易的房地產個股中,有82只實現股價上漲,佔比62.87%;而跑贏滬指(昨日滬指下跌0.87%)的有102只,佔比77.27%。其中,昨日房地產概念股東方銀星、新華聯、陽光城漲停;泰和集團(6.26%)、金科股份(5.91%)、大龍地產(4.97%)、沙河股份(4.55%)、榮盛發展(4.37%)、S舜元(4.17%)和南國置業(4.01%)等個股漲幅均超過4%。四大龍頭招商地產、保利地產、萬科A、金地集團皆漲逾3%。
就在3個月前的7月31日,當天房地產板塊一度表現強勁,主要是受到在中央政治局會議強調“穩中求進穩中有爲,保持房地產健康穩定發展”的利好影響下,板塊整體大漲1.80%,當日有5.4億元資金淨流入,均排名兩市行業首位。
對於房地產板塊而言,階段性出現的漲跌與經濟發展態勢或者政策面的刺激有關。
解讀
業內人士劉先生:10月份股市行情有些黯然收場的味道,但是房地產板塊卻在最後一天走強,受到了政策面的影響。中共中央政治局10月29日下午就加快推進住房保障體系和供應體系建設進行第十次集體學習。中共中央總書記習近平在主持學習時強調,加快推進住房保障和供應體系建設,是滿足羣衆基本住房需求、實現全體人民住有所居目標的重要任務。同時提出,建設城鎮保障性住房和棚戶區改造住房3600萬套(戶),到2015年全國保障性住房覆蓋面達到20%左右,這是政府對人民作出的承諾,要全力完成。要重點發展公共租賃住房,加快建設廉租住房,加快實施各類棚戶區改造。
此外,最新相繼披露的房地產上市公司三季報顯示,超八成房地產企業三季度盈利,近六成公司實現三季度歸屬母公司股東的淨利潤同比增長,也成爲房地產板塊走強的推手之一。