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上週末,家住西市區的周錦一家,大中午吃完午飯就趕往南市區南亞風情·第壹城購物。因爲令周錦一家尷尬的是:西市區目前還沒有一個集休閒娛樂購物爲一體的商業中心。“最近一年我們買衣服、吃個飯看個電影基本上都要去南亞風情·第壹城,很多個週末都是在那度過的。”昆明現有商業中心不足和住宅市場的調控是這幾年昆明商業地產風生水起的原因。距今,中國商業第一品牌萬達;港資商業地產大鱷恆隆、嘉裏建設等外來商業地產大腕已入駐昆明;而俊發、銀海、諾仕達、龍宇、中天文化等本土開發商也從住宅地產進入商業地產,他們在轉型路上不斷摸索學習借鑑,旨在打造屬於昆明本土開發商個性的商業品牌。無論是專業化程度極強的外來開發商還是正在轉型的本土企業,他們正在奏響雲南商業地產“最強音”。
專業優勢
發展商業地產全產業鏈
隨着這些專業的商業地產商在昆明發力,昆明城市缺少多元化的消費模式和購物場所的情況得到改觀。一些高品質的複合型商業今後落戶昆明,這種“一站式”購物消費的理念已慢慢成爲主流。
“萬達的開發模式是多功能綜合集中開發,包括有五星級酒店、寫字樓、大型商業和特色商業街、公寓、大型廣場等。目前萬達廣場自有產業包括大歌星KTV量販、萬達影城、大玩家超樂場。萬達廣場的所有銷售物業的交付都是在大商業開業後的半年或一年。這樣所有銷售物業能夠享受到我們自持物業開業後帶來的人流、配套等紅利。”昆明萬達廣場投資有限公司副總經理蔚崢嶸坦言。的確,萬達延伸發展商業地產產業鏈的策略,核心在於提高現有商業項目的投資回報率,同時培養新的利潤增長點。
類似萬達這樣的“一站式”強調體驗的商業項目目前已在昆明市場上多點開花,包括恆隆廣場、紅星國際廣場、昆明廣場、人民路壹號廣場等昆明衆多綜合體在開發商對這種齊頭並進的模式很是推崇。
運營優勢
重資產持有運營
與住宅地產不同,投資回報漫長卻穩定,其核心價值就在於運營管理能力。來自香港的恆隆集團打造的恆隆廣場更是以100%自持的底氣闖蕩內地市場。
和恆隆廣場這種重資產自持運營有異曲同工之妙的綜合體項目並不在少數,約有70%商業項目自持比例達50%以上:萬達核心商業購物中心“只租不售”,西山萬達廣場自持佔到90%以上;順城100%自持;南亞風情·第壹城自持佔到75%……
恆隆在內地10個項目都是純商業項目,事長陳啓宗的想法簡單:“一是隻做長線,二是商用物業大多和老百姓的住房需求不沾邊,不會涉及到調控。”恆隆地產典型的商業地產開發模式是打造世界級綜合商業物業並長期持有。從恆隆在內地的商業項目上不難看出它有一個最突出的條特色:專注於城市最繁華地段的以商場爲中心的高品質綜合物業。如昆明恆隆廣場的選址就在具有地理唯一性的昆明中央商務區原市政府地塊。
像恆隆廣場這類只租不售或大部分持有運營的模式不光依靠地價與房價的升值,而是通過團隊的經驗和能力去創造價值。最終,依靠良好的物業與管理優勢讓整個項目運行良好。
資源優勢
品牌號召力帶動新商圈
商業地產大鱷的到來,對區域的提升作用同樣也不可小覷。
以雲南商業旗艦昆百大爲例,曾經的三市街,只是個普通的十字街區。卻因昆百大集團旗下昆明百貨大樓、百大新天地等多個商業地產項目的成功而日常益繁華。
“昆百大既能開發,又能運營,手上有上萬家合作品牌商家資源,還有四、五個獨資自有商業品牌,具備這種優勢的開發團隊在市場上都不多見。”金石聯業副總經理洪濤在早前接受本報記者時表示。昆百大54年創變求升經營起的強大品牌聯盟,讓昆百大在這個資源爲王年代一直引領昆明本土商業地產。
這樣多功能特性使得萬達廣場、恆隆廣場、昆百大、南亞風情·第壹城這樣的商業地產影響力及項目所在區域的城市商業中心地位得到顯著加強。合富輝煌(中國)昆明分公司副總經理劉銘做出預測:“恆隆廣場建立後可能會上漲30%-40%。”更有業內人士預測恆隆廣場建成後區域內商鋪的租金會由現在的300-500元/平米/月上漲到1000元/平米/月以上。