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62歲的任志強,現任華遠地產股份有限公司董事長,籍貫山東萊州,人稱“任大炮”,號稱是一個可以比肩美國總統的人——都受到過演說時被當衆扔鞋的“最高禮遇”。“胸罩比房子貴”“房價永恆上漲”“房子是給富人蓋的”這些看起來不食人間煙火的“奇談怪論”一度讓他成爲“全民公敵”;然而開了微博成爲大V後,他直率、犀利的性格展露又一度讓他成爲“姑娘們最想嫁的人”。11月12日,山東省第十七屆新城市房地產沙龍在濟南山東大廈舉行,受本屆沙龍主席單位山東三箭房地產開發有限公司所邀,任志強如約而至,他以詳實的數據有理有據地直指2003年至今十年調控的錯誤根源,提出“房價不是總理說了算,而是市場說了算”、“沒有土地制度和戶籍制度的改革,房地產行業就沒有所謂長效機制”。針對在場業內同行和記者的提問,“任大炮”的精彩言論更是贏得了滿堂彩。本刊記者王珺珺
Part1
中國不會有利空政策
Q:您認爲十八屆三中全會對未來房地產行業是利好還是利空?
A:中國不會有利空政策。中央會逐步要求地方放權,但土地私有是不可能的,戶籍問題作爲歷史遺留問題不是三中全會能夠解決的,在短時間內也不好解決。三中全會後,金融改革可能會有所突破。
Q:房產稅和遺產稅會否徵收?會否影響房價?
A:從世界範圍來看,徵收房產稅的國家並沒有因此導致房價下跌,房產稅和遺產稅不是影響房價的因素。從目前我國徵收房產稅的試點來看並不成功,增加了房產稅這種直接稅但是土地稅、使用稅等間接稅並沒有減少。國際上對農民和城市居民的稅收是統一的。中國有農業和非農業戶口之分,又有40%的買房人不辦房產證,而很多城市連房產登記都沒有,徵稅條件不成熟。另外,官員不公佈財產,房產稅和遺產稅都不會徵收。
Part2
控房價始終沒有對症下藥
Q:十八屆三中全會對房價有影響麼?
A:房價不是總理說了算,而是市場說了算。政府有兩隻手,政府行政對市場的干預要砍掉。對於房地產行業來講,土地制度和戶籍制度沒有改變就不會形成長效機制。
Q:如何評價以往的房價調控政策?
A:用限購令控房價是錯誤的,只會告訴我們房價還會繼續漲。限購政策對戶籍的限制只解決戶籍人口的購房需求,對非戶籍人口提高門檻,恰恰又和城鎮化的提法相對立。對於投資性購房的限制表面來看防止其推高房價減少自住購房人的機會,從所謂道義角度似乎有一定道理,但同樣從道義角度出發,投資性購房會給那些沒有能力買房的羣體提供更多租賃房,擴大租賃市場的供給,降低租賃價格,如果這樣考慮,投資性購房還要限制嗎?
自2003年以來,宏觀調控從頂層安排上爲房地產市場塑造了一個“土地供給持續缺乏彈性,流動性持續高度充裕、資本成本持續過分低廉”的市場環境,註定產生“供不應求”的基本格局。只是一直在引導合理消費、打擊投機需求、抑制投資需求等各個環節上尋找原因,唯獨沒有考慮引發這一切的制度土壤,始終沒有針對癥結下藥。
Part3
不建議收購小產權房變成公租房
Q:“小產權房”未來能否由政府收購後成爲“公租房”?
A:從安全角度看,是沒有辦法轉變的。全國7億多平米的小產權房60%以上存在安全隱患,單從安全因素這一條也不建議收購變成公租房,如果真要收購也只能是拆了重建。
Q:“383”改革方案是否能夠解決農村土地流轉問題?A:“383”只是十八屆三中全會所有意見的其中之一,只是一個提議。對於農村土地流轉,三中全會也只會給出方向,但“確權”問題是難題。從2008年政府提出三年內要對農村土地確權,但一直沒有結果。政府掌握土地的“農轉非”,導致農村土地的低價,價值被低估,而城市土地價格卻一路高企。
我國農村土地確權的壓力來自多方面,大部分農村的“宅基地”政策是增人增地,減人不減地,2億6千萬農民工進城,人口減少了,但宅基地不減少,以及土地承包從30年延至50年也存在增人增地、減人不減地的慣例,因此土地制度與戶籍制度相關,農民不一定願意確權。另一方面,農村土地確權前,地方政府使用土地只需要和村長、村支書談就可以,確權後需要和每家每戶談,這些都將是確權的壓力。
Part4
大部分的城鎮化是僞城鎮化
Q:如何看待房地產與城鎮化進程的關係?
A:我們目前大部分的城鎮化是僞城鎮化,目前整體城鎮化水平處於美國的1920年、日本的1960年、韓國的1980年水平,低於世界平均值。真正意義上的城鎮化不是單靠政府行政力量推動和非市場化的土地等資源配置,需要解決就業、解決土地制度、戶籍制度等問題,同時需要第三產業的高速發展作爲動力。城鎮化不等於房地產化,鄧小平推土地承包制,南巡講話之後,我們的發展速度最快,1995年到2006年,城鎮化率平均增長6個點,當時每年竣工只有300萬套房,而現在每年竣工1000萬套房,但是城鎮化速度並沒加速,房地產化不代表城鎮化,但房地產一定是城鎮化的補充條件。
Q:“以房養老”前景如何?養老地產呢?
A:“以房養老”是國際通用辦法,但不是政策,完全是個人自願的行爲。真正意義上的養老地產項目需要有醫療和殯葬的配備,而我國殯葬是不會放開成爲市場化的行業。我們做的養老地產只是剛剛退休到完全不能自理中間這一段,而真正的養老地產要包括完全不能自理的後頭一段。醫療、護理和後續殯葬服務都要涵蓋纔是真正的養老地產。國際上養老地產占房地產行業的比重是5%,我國只有1.2%左右,有發展前景,但不會是主流。
Part5
商業地產不會成爲行業主流
Q:商業地產能否成未來行業主流?A:不會。商業不能解決所有的行業問題。從供地上來看,我國的大商業供地只有30%左右的份額,住宅用地無論從面積比例還是投資比例都佔70%左右,商業地產投資在地產總投資所佔比重也並沒有加大的跡象。對於一個國家而言,商業用地總量和住宅用地的總量是匹配的,不可能隨意增加。只是房地產企業選擇什麼方向爲重,單一項目選擇組合比重。從全國總量中來看沒什麼變化,或者幾乎沒有變化。在一線城市中商業比重加大是合理的,因爲它的城市化水平已經很高了,住宅需求量會減少。而在二三線城市特別是三四線城市,如果加大商業項目比重就不合理,因爲它的城市化速度只有30%,沒有足夠人流量支撐的商業地產項目是有風險的。因此,從全局來看,並沒有發現商業地產成爲行業主流的趨勢。
Q:談到商業地產就讓人想到潘石屹SOHO中國的轉型,您認爲小潘轉型成功嗎?A:潘石屹的轉型只做了一年就問成功與否有點操之過急。企業的轉型成功與否在一兩年之內是看不到的,以往的案例基本都是20多年纔有結果。對於地產企業來說,如果租金收入佔企業收入的60%,開發收入佔40%,租金收入大於土地成本才能說是成功。
Q:未來城市CBD建設會否多中心發展?A:一個城市只能有一個CBD。最多是一個CBD,一個副中心。或者是一個金融CBD,一個非金融CBD。兩個、三個CBD那是政府忽悠,長腦子就別信。
Part6
未來房價漲幅會放緩
Q:2014年房價會暴漲嗎?
A:未來房價不會大幅上漲,漲幅會放緩,房價的漲幅要低於收入增長水平。房價漲或者跌都是非市場化的理解。房價80%來自窗外的東西,不是房子本身的問題,城市配套提升、交通改善、環境變好這些都是在房價考慮之內,所以房價下跌是不可能的。
Q:濟南的房地產市場前景如何?
A:我也提到過我國城鎮化的發展水平是不均衡的,看一個地區的市場前景主要看人口流動。人口如果是向外流,那這城市要拆了;如果是向裏吸引,市場一定是增長的。和其它省會城市相比,濟南房價爬不上去跟人口增長速度慢有關。濟南人口增長速度遠低於西安,西安的大學教育對人口的吸引在全國同等城市算厲害的。城市要有自己的特色,鄭州的人口增速都要快於濟南,還是需要提高城市的人口吸引力。