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個性,是現在鏖戰在昆明商業地產江湖中的開發商一直在探索的追求的。而說起個性詞來,我們總能聯想到成都的寬窄巷子、上海的新天地、香港的尖沙咀。“這些都是國內非常成功的商業範本,無論是寬窄巷子的慢時光、新天地的繁華高端,這些特徵都是這些項目本身的個性體現,如果往深層次來說,就是我們現在所說的體驗式商業。”昆明百大集團商業管理有限公司董事、總經理梅永豐就認爲:“昆明急需‘我有、你無、他需’的商業地產。”如今的昆明不缺優質的地產項目,無論是順城還是南亞風情第壹城,都是體驗式商業的先行者,越來越多的開發商已經意識到,要在人均商業面積超過香港的昆明取得生存,就不得不做點不一樣的東西,通過梳理,記者發現目前昆明有4類商業項目個性凸顯。
公園商業
玩的就是異域風情
近兩年來,公園物業的價值穩步上升,記者從中介處瞭解到,雲南民族村一間30平方商鋪轉讓費就要40萬元,翠湖公園旁一間酒吧的轉讓費超過百萬相比2012年上漲了10%。據記者調查,昆明目前主打公園商業的項目並不多,公園1903、天宇瀾山、奧宸中央廣場等項目都在嘗試,其中尤以去年推出的公園1903最爲耀眼。以法式文化主題公園爲名片的這一項目,規劃有600畝的主題公園。公園1903策劃總監楊俊說:“公園1903的靈感來自於法國人修建的滇越鐵路,滇越鐵路修建開始,法國和昆明就結下了不解的緣分,這個項目旨在標誌和塑造中法文化的紀念,而這也正是項目的名片。”他認爲,光有文化還不足夠,因此,我們做了一個公園,公園的價值在於你能去體驗這種文化,我們建有凱旋門、教堂、歌劇院、葡萄莊園等,這些法國元素在項目中,你能看得到、摸得到,能在教堂辦婚禮、婚慶;能在街邊的咖啡廳喝咖啡;能喝到法國的葡萄酒,這就是體驗,就是個性。
代表作品:公園1903、奧宸中央廣場、天宇瀾山、七彩雲南第壹城
街區商業
踏上一段時光旅行
懷舊,是每個人都有的一種情節。如今,昆明的開發商在打造個性商業的選擇上,也變得懷舊起來。
“一顆印”這個詞在今年開始頻繁的出現在開發商的廣告上,其中俊發、銀海兩個昆明品牌房企在其主打項目俊發城、銀海金岸中,都明確提出,把老昆明一顆印的建築形態植入到項目中。俊發地產一公司總經理彭後熊說:“所謂的體驗,在俊發城中更像是一場旅行,一種對老昆明歷史的回顧,在打造項目的同時,保留龍頭街豐富的歷史遺存集羣和文化名人資源,這樣做,城市纔不會丟失‘靈魂’。”建成後的俊發城將會是一個集生態、文化休閒旅遊、歷史風情街區、科技研發產業集羣、東南亞及南亞經濟合作會展中心的中央文化旅遊區。銀海金岸以昆明八景之一的古渡漁燈爲由頭,以千年古橋、萬顆櫻花打造昆明最浪漫的水岸酒吧一條街,引入全球500強品牌,國際院線、高端餐飲等,全方位滿足南城吃喝玩逛遊娛購等消費需求,打造昆明消費體驗目的地。另一方面,“昆明老街再生”也是很多開發商傾力打造的特色,據不完全統計,近10個項目都提出還原昆明老街的規劃,其中,馬街摩爾城一條全長5公里世界最長商業峽谷步行街串聯5600畝山海城邦,由摩爾峽谷,階梯峽谷,歐洲小鎮,藝術風情峽谷四部分組成購物、居住、休閒、娛樂的歡樂之都。
代表作品:俊發城、銀海金岸、馬街摩爾城
文化商業
大家都愛文藝範兒
雲南財經大學房地產與土地政策研究中心主任張洪認爲:“文化是城市的靈魂、根脈和生命力。”而今,越來越多的開發商向着城市運營商的角色轉變,爲項目注入更多的文化內涵,不僅能賦予項目特色,也能在市場大潮中站穩腳跟。
其中,如文化空間和銀海金岸、聯想科技城最爲突出。文化空間以老篆塘廟會爲主打,囊括音樂、動漫、美食文化等特色創意街區,就連昆明本土影視明星夏嘉偉也說:“在我小的時候,吃着篆塘廟會的各種民間小吃,日子自在、安逸,但是現在,這樣的老字號的品牌小吃店找不着了,這樣的昆明味道似乎一去不復返了,想念兒時的小吃,想念老昆明的味道,想念當年那安逸、自在的生活,這也許也是許許多多老昆明人共同的心聲。”;聯想科技城則以一站式物聯網型文化商業中心出位,據云南融科公司總經理王立生說,未來聯想科技城有可能會承辦WCG(世界電子競技大賽)、以科技融入文化,成爲輻射西南的科技商業動脈;而七彩雲南花之城,以雲南本土的特色民族風情爲突破口,打造又一民族文化綜合體;以鮮花切入的花花世界項目,規劃有大型花卉主題廣場、七彩花壇、七彩花橋等以花爲主題元素的景觀,結合大體量商業,形成獨一無二的體驗式遊購。
代表作品:文化空間、聯想科技城、七彩雲南花之城、花花世界
餐飲商業
抓住吃貨們的胃
還記得《舌尖上的中國麼》,一部紀錄片道盡了中國的吃文化。今年以來,昆明的開發商在商業部分打造上,也花盡心思抓住吃貨們的胃。據記者調查,超過9成的商業項目中餐飲業態所佔的比例達到30%—40%,所佔的比例逼近零售業。
如潤城,在潤城?第一大道地下規劃的是一個能輻射周邊區域20萬人流的美食廣場;印象富民上河圖打造週末48小時休閒度假小鎮及昆明最大的私房菜人文小鎮,已經引入了福潤肥牛、曼回索、馬克酒吧等一批餐飲特色品牌進駐該項目;人民路壹號攜88萬平米的“全時態不夜城”的到來,“全時態的不夜城”,也被稱之爲“第6代商業模式”,與Mall和傳統的商業步行街相比,“全時態不夜城”至少有10000平米以上的面積是由全國性的連鎖專業店使用,配合上雲南首席的“動感天幕”、“星光街區”,建成之後將顛覆昆明傳統的KTV、酒吧主打的夜色經濟。
代表作品:潤城、印象富民上河圖、大都、人民路壹號
業界熱議
人民路壹號招商總經理吳亞霏:
好的運營才能炒出好的商業味道
昆明開發商必須對運作項目的定位要清楚,每個城市能供養的商業體量是有限的,以目前昆明的商業運營模式,上千萬的商業體量裏最多有40萬平方米能存活下去。
未來幾年,商業地產亟需突破人才瓶頸,無論更關注運營的成都還是更關注招商的昆明。目前,在成都購物中心和昆明新世界百貨都存在這個問題,外來商業業態應更多吸納進來,只有市場更廣闊了,消費的人多了,商圈的外延纔會延伸下去。
事實上,商業地產80%在於運營,這部分相當於鍋碗瓢盆,只有運營成功了,商圈就會更好地運轉下去,不至於停滯不前和生鏽。同時,商業地產還有20%在於招商,如果鍋碗瓢盆這些載體運轉不成功,招商進來的優質客戶也會“炒出”很難入口的“商業味道”,這就是讓建築迴歸生活的本質需求。
鼎傑地產副總經理王震寧:
把商業地產打造得更人性化
把特色拿出來,把商業地產打造得更人性化,這是每一個開發商都渴望的商業願景。但如何分配商業地產的比例,絕大多數開發商都採取“倒逼”模式:接了地塊,再談如何做商業。最終,這是一個利益博弈過程,一旦選擇了商業形態,運作之後往往很難變更。
目前,在土地一級市場環節,很多開發商沒有自己的專業團隊去深入調研地塊屬性,10多天的土地招拍掛期限,很多開發商難以更全面區考慮地塊屬性,只有拿地之後纔會去地方規劃部門商談更爲詳細的土地規劃。
昆明商業地產市場極度飢渴,必須依靠資金雄厚做底氣。在商業地產模式中,更應突出開發商和商業地產項目的特色,融入城市。談到商業地產專業度,目前很多的商業地產開發商都是從早期的商業住宅或市政工程項目運作轉型而來,專業很難保證,專業人才團隊及羣體的形成,往往隨着商業地產的市場慢慢成熟起來。(胡泊)